Блог

Главная » 2011 » Октябрь » 15 » Оценка объектов недвижимости, принадлежащих РФ, для вовлечения в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

---

21:26 Оценка объектов недвижимости, принадлежащих РФ, для вовлечения в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

При всем многообразии Инвестиционных проектов (а условия рынка и параметры проектов практически всегда уникальны) все проекты сводятся к интересам двух или более сторон с обязательствами по инвестированию и возврату предполагаемых денежных потоков, разнесенным по времени в будущем. При этом, чем грамотнее осуществлен анализ рынка и позиционирован предмет инвестиционных соглашений, приближены к реальности сроки и произведено ценообразование, тем более точным окажется прогноз. Даже при участии большого количества сторон в инвестиционном проекте и сложной системе графиков финансирования и возврата проектов, любой оцениваемый инвестиционный проект сводится к двум основным предметам, способным стать объектом оценки: - право требования на долю в инвестиционном проекте; - вклад одной (или нескольких) сторон в инвестиционный проект. Согласно ст.307 Гражданского кодекса РФ, право требования возникает в силу обязательства, при котором одна сторона (должник), должна совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей. Таким образом, оцениваемыми правами является имущественное право (право требования) одной стороны по итогам реализации инвестиционного проекта на получение определенных прав на результат реализации проекта в заранее определенном объеме, при условии выполнения всеми сторонами своих обязательств и требований, возложенных инвестиционным проектом. То есть, другими словами, оценивается право переуступки получения будущих выгод от проекта, с учетом затрат по проекту. Или, за сколько текущий собственник оцениваемых прав требования откажется от получения будущих благ. Вкладом одной стороны (или нескольких сторон) является передача стороной в инвестиционный проект объектов имущественных прав для более эффективного использования данных объектов в процессе реализации проекта. Другими словами, рассматривается отказ от текущего использования объектов имущественных прав и сознательного наложения на использование данных объектов ограничений и обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом с целью получения дальнейших выгод по проекту. Фактически, оценка данных объектов осуществляется по уже заранее определенному инвестиционным проектом варианту юридически разрешенного использования объекта. Оценка вкладов необходима для принятия решения об участии в инвестиционных проектах, определении условий участия и других случаях. Особенностью при оценке инвестиционных проектов является несоответствие текущего использования объекта инвестирования его наиболее эффективному использованию. Основой для корректного построения модели оценки и идентификации объекта оценки является четкое определение целей и задач оценки. На момент проведения оценки могут иметь место три варианта: <!--[if !supportLists]-->1. <!--[endif]-->Отсутствует какая-либо информация о потенциальной застройке (либо иной другой форме реализации инвестиционного проекта). <!--[if !supportLists]-->2. <!--[endif]-->Имеется заключенный инвестконтракт. <!--[if !supportLists]-->3. <!--[endif]-->Имеется проект инвестконтракта. При отсутствии инвестиционного контракта и планов на строительство оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта недвижимости. Результат оценки будет являться вкладом стороны в инвестиционный контракт. Основная сложность расчета - определение будущего функционального назначения, высотности, общей площади, других потребительских качеств будущего объекта. Часто такая оценка оказывается предварительной и проходит дальнейшее уточнение после проектных проработок. Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а так же учитывать предполагаемую социальную нагрузку проекта и другие дополнительные обязательства инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать права требования одной из сторон о проведении ремонтных, строительных работ, передача в собственность конкретной доли в новом объекте. Когда инвестиционный контракт заключен, в нем имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе и распределение долей участников. В данном варианте, результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач: 1. Переуступка прав требования; 2. Досрочное исполнение инвестором своих обязательств по инвестиционному контракту; 3. Подготовка дополнительного соглашения к инвестиционному контракту. Переуступка прав требования предполагает расчет части готового проекта (результата готового проекта), приходящегося на долю конкретного инвестора. Расчет производится из предположения готовности объекта, имеющего состояние и технико-экономические характеристики, определенные в инвестиционном проекте на момент его реализации. Приходящаяся на долю конкретного участника часть объекта в состоянии завершения реализации инвестиционного проекта приводится к текущему моменту времени. При этом любые возможные инвестиционные вложения, дополнительные затраты, ровно как и их экономия, не учитываются и не оказывают влияния на величину рыночной стоимости объекта. То есть, по сути, определяется стоимость инвестиционного предложения, способного через указанный в инвестиционном договоре срок получить указанный в договоре доход. Досрочное исполнение инвестором своих обязательств предполагает перерасчет как вкладов, так и прав требования соответствующих долей участвующих сторон инвестиционного соглашения на текущую дату. Подготовка дополнительного соглашения предполагает рассмотрение уже нового инвестиционного проекта, связанного с изменением долей распределяемых доходов по факту реализации проекта, основанного на базовом инвестиционном договоре, либо с изменением условий инвестиционного соглашения, вызванного воздействием внешних факторов. Следует обратить внимание, что основополагающую роль в модели расчета инвестиционных проектов играет принцип добавочной продуктивности - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление, относится к земле. Поэтому предполагается, что привлеченные затраты характеризуют наиболее эффективное использование объекта. Для оценки вклада в инвестиционный проект (ИП) оцениваемыми правами, как правило, являются права собственности на улучшение и право собственности и право аренды на земельный участок. При отсутствии оформленных прав на земельный участок, оценке подлежит преимущественное право заключения договора аренды или выкупа в собственность. Выбор варианта оформления прав обосновывается в рамках расчета вариантов проектного использования объекта с точки зрения максимизации дохода. При оценке ИП возможен вариант, когда следует оценить вклад или долю с учетом обременения существующего объекта. Наиболее распространенными примерами являются: - наличие собственников нежилых помещений в существующем объекте; - наличие жильцов в жилых помещениях; - арендаторы с долгосрочными договорами аренды, действующие на территории инвестирования производства. В этом случае на инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию. Кроме того, распространенной задачей является исполнение дополнительных обязательств, указанных в инвестконтракте. Как вариант, возможна фиксация желаемой доли одной из сторон в будущем объекте и определение рыночной стоимости вклада с учетом обязательства инвестора по передаче фиксированной доли в инвестиционном объекте. При представлении итоговых выводов расчетов стоимости следует обязательно указывать рыночную стоимость вклада или доли без учета обременений. Затем указать все учтенные договором обременения и обязательства. Отдельно следует рассмотреть вариант учета доли субъекта Федерации. Как правило, для расчетов, запрашиваемых одной из сторон проекта, не требуется рассмотрения экономики проекта для других участников, так как, как правило, это не относится к объекту оценки. В случае рассмотрения таких вариантов, необходимо рассмотреть требования субъектов Федерации в зависимости от статуса и участников проекта, а также его функционального назначения. Как правило, требования к компенсации затрат субъекта Федерации регламентированы нормативными документами, относимые к затратам по проекту.

1 2 3 4 5 Просмотров: 849 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0