|
|
Блог
Главная » 2011 » Октябрь » 14 » Эксклюзивный договор
12:44 Эксклюзивный договор |
Эксклюзивный договор на продажу квартиры
Одним из самых первых терминов, с которым Вам придется встретиться, начиная продажу квартиры (или ее обмен), будет "ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР".
Прошли времена, когда для того чтобы быстро продать квартиру, ее необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.
Еще года два назад у каждого агентства была своя база и квартир и покупателей. Если Вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить Вашу квартиру должен был обратиться именно в то агентство, с которым Вы заключили договор эксклюзивный договор.
Почему же сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, подписать с ним эксклюзивный договор и поручить продажу только ему? Почему произошли эти изменения? Сформировалось "рекламное поле". Это значит, что риэлтеру, занимающемуся Вашей квартирой, достаточно со знанием дела разместить информацию в межагентских компьютерных базах, в интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна, или его предтавителем. Появились люди, для которых недвижимость стала профессией.
Из сказанного вытекают следующие выводы: бессмысленно давать квартиру на продажу в несколько агентств; глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше дадут; человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься квартирой без заключения эксклюзивного договора, то есть если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд,- невозможно. Суть эксклюзивного договора
Агент и агентство, с которым у Вас заключен эксклюзивный договор и которому Вы доверяете сопровождение сделки, обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия эксклюзивного договора не продавать квартиру в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента.
В эксклюзивном договоре оговаривается цена квартиры. Еще раз сделаю акцент на том, что подписани еэксклюзивного договора с риэлтером, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора - первый шаг к удачному завершению сделки.
Важное примечание.Если в предлагаемом Вам эксклюзивном договоре не определен срок его окончания, бегите из этого агентства. Не стоит слушать, что Вам будут еще рассказывать про системы расчетов, гарантии, статьи Гражданского кодекса и т.д. Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике торгашеско-бандитские принципы общения с клиентами. Обман, предергивание фактов, шантаж, запугивание - наиболее невинные характеристикиметодов работы, применяемых в таких "фирмах".
Агентства очень и очень различны. Если в одном месте Вы можете расслабиться и подумать, что Вы будете делать после завершения сделки, то в других с милой улыбкой за Ваши же деньги непринужденно подставят Вас и будут довольны собой. Беда если в это момент рядом не будет человека, которому Вы доверяете. Того, кто поймет, что происходит, и сможет вовремя увести Вас. К сожалению, нет пока жестких механизмов, необходимых для защиты от грязных технологий.
Отменив лицензирование риэлтерской деятельности, государство признало за собой отсутствие возможностей регулировать рынок недвижимости. Для того, чтобы оказывать сегодня услуги в сфере недвижимости не нужно лицензии и каких-либо дополнительных сертификатов. В этих условиях вопрос о выборе надежного агентства и Вашего доверенного лица с кем стоит подписывать эксклюзивный договор становится еще более важным. Как должен вести себя профессиональный агент, заключая эксклюзивный договор
При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов. Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры. Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты. Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. Не надо терять свое драгоценное время, выставив квартиру подороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. Спустя несколько недель уже в разных концах города будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность? Не считайте риэлтера дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления - радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок. Цель Вашей первой встречи с агентом не только просмотр им квартиры и подписание эксклюзивного договора. Риэлтер должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как на зло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи - суть его в том, что рекламная компания и подготовка документов должна вестись одновременно и интенсивно. Профессионал, перед тем как начать работать и подписать эксклюзивный договор, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.
|
|
Просмотров: 924 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
