Дела семейные
Из житейской практики мы знаем, что изменения в семейных отношениях часто ведут к конфликтам по поводу жилплощади. Новым ЖК предусмотрены следующие нововведения.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся: супруг; дети; родители; другие родственники (бабушки, дедушки и т. д.); нетрудоспособные иждивенцы (необязательно родственники). В исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи по решению суда, если они вселены собственником в качестве членов семьи.
Собственник вправе заключить с бывшим членом семьи соглашение, по условиям которого последнему может быть предоставлено право проживания. Однако если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, право пользования может быть сохранено за бывшим чл ... Читать дальше »

Десять заблуждений об ипотеке
Заблуждение №1: Кредит на покупку квартиры выдают агентства
С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить собственные запросы, собрать документы и т. д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора. Заблуждение №2: Банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков…
Так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует. При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — э ... Читать дальше »

Первичный и вторичный рынки
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования работа с «первичкой» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. Это значит, что человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков — не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется ... Читать дальше »

При нотариальном оформлении договора отчуждения (то есть при продаже, мене, дарении) Объекта недвижимости оплачивается только работа нотариуса в размере: детям, в том числе усыновленным, супругам, родителям, полнородным братьям и сестрам, при предъявлении документов, подтверждающих родственные отношения, 0,3% суммы договора, но не менее 300 рублей; другим лицам в зависимости от суммы договора:

до 1.000.000 рублей — 1%, но не менее 300 рублей;
до 10.000.000 рублей - 10 000 рублей + 0,75% суммы договора, превышающей 1.000.000 рублей;
свыше 10.000.000 рублей - 77 500 рублей + 0,5% суммы договора, превышающей 10.000.000 рублей. Нотариус может брать дополнительные суммы за техническую работу. Также дополнительно оплачиваются различные заявления, необходимые при сделке, согласия, отказы, копии. При получении объекта недвижимости в дар
Если оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины нотариусу, выплачивается и налог. Но с 1 января 2006 года Федеральным законом № 78-ФЗ в ... Читать дальше »

Сегодня выработаны и уже многие годы применяются безопасные схемы передачи и хранения денег.
Вопрос передачи денег при сделке с недвижимостью — один из главных, он вызывает наибольшие беспокойства и переживания. К счастью, за годы существования легального риелторского бизнеса, то есть с 1992 года, накоплен огромный опыт проведения расчетов и, главное, выработаны схемы, безопасные для всех сторон сделки. Это стало возможным только в последние годы, когда банки стали принимать активное участие в проведении сделок и готовы не только хранить деньги, но и отчасти контролировать передачу их от покупателя к продавцу.
Рассмотрим применяемые при расчетах схемы. Рискованные схемы
К счастью, ни продавец, ни покупатель сегодня даже не вспоминают о такой схеме, как расчет покупателя с продавцом до регистрации сделки — в нотариате, сразу после подписания договора купли-продажи. Это позволило свести на нет вид мошенничества, когда квартира вторичного рынка продавалась по несколько раз. Ра ... Читать дальше »

Прямой обмен
Теоретически самым простым и выгодным вариантом может оказаться прямой обмен квартир. Планируя поменять квартиру, начните с этого — поищите желающего поменять свою квартиру на вашу. Для этого надо всего лишь расклеить объявления об обмене на парадных интересующего дома, сходить в «Горжилобмен», дать объявление об обмене в газету «Из рук в руки». Если повезет, то вы можете всю операцию завершить очень быстро.
Но в наши дни совсем исчезли привычные в 70-80-е годы и везде расклеенные объявления об обмене квартир. Причина, почему этот самый простой вариант обмена почти не используется сегодня, в том, что при таком обмене обе стороны должны понравиться друг другу. Подобные схемы обмена ищут все реже, вариантов, предлагаемых на выбор, крайне мало. Требования к квартире сегодня значительно возросли. Если 20 лет назад основными критериями были метраж и количество комнат, ну может быть, район, то сегодня подход к выбору квартиры гораздо более разносторонний.
Чтобы успок ... Читать дальше »

Отменив лицензирование риелторской деятельности, государство признало за собой отсутствие возможностей регулировать рынок недвижимости. Для того чтобы оказывать сегодня услуги в сфере недвижимости, не нужно лицензии и каких-либо дополнительных сертификатов. В этих условиях Вопрос о выборе надежного агентства и вашего доверенного лица становится еще более важным.
Отмена лицензирования стала толчком к появлению на рынке непрофессиональных фирм, сотрудники которых просто не понимают той ответственности за судьбы людей, которая ложится на них при проведении сделок с недвижимостью.
Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике торашеско-бандитские принципы общения с клиентами. Обман в мелочах, передергивание фактов, шантаж, запугивание — наиболее невинные характеристики методов работы, применяемых в таких «фирмах». Два типа агентств
Агентства (агентов) можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом.
Первый тип. Перед нач ... Читать дальше »

Одним из самых первых терминов, с которым нам придется столкнуться, начиная продажу квартиры (или ее обмен), будет понятие «эксклюзивный договор». Начнем с этого и мы.
Прошли времена, когда для того, чтобы быстро продать квартиру, ее необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.
Еще в конце 90-х годов у каждого агентства была своя база и квартир, и покупателей. Если вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить вашу квартиру должен был обратиться именно в то агентство, куда ВЫ ее выставили.
Почему же сегодня вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет вашим поверенным лицом, и поручить продажу только ему? Что изменилось с тех пор? Сформировалось «рекламное поле». Это значит, что риелтору, занимающемуся вашей квартирой, достаточно со знанием дела разместить информацию в межагентских компьютерных базах, в Интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях ... Читать дальше »

Первое, что необходимо сказать: продавать квартиру самостоятельно нельзя!
И это не рекламная фраза. В этой книге мы не скрываем ни сложностей, возникающих в работе риелтора, ни способов, которые позволят клиенту безопасно сэкономить. Но если у покупателя все-таки есть некая альтернатива — начинать искать квартиру самому или обращаться в агентство, — то у продавцов этого выбора нет.
Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу надо сказать, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника близка к нулю. Куда больше вероятность пригласить на просмотр криминальных личностей. Даже если вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста. Покупателю он нужен для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для ПОКУПАТЕЛЯ. Это означает, что знания и рычаги воздействия на ситуацию будут не на вашей с ... Читать дальше »

В мире разработан цивилизованный механизм гарантированного сохранения у покупателя права собственности (средств, потраченных на покупку) — страхование сделки.
Не так давно в России появились страховые компании, которые, после вышеупомянутой проверки истории предыдущих продаж юридической фирмой, выдают покупателю страховой полис за 1-3% от реальной стоимости квартиры.
В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде, предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования. Страхование — цивилизованный путь защиты собственности, а точнее, средств, затраченных на ее покупку.
Страховые компании, в которых была застрахована недвижимость, выплачивают полную стоимость конфискованной недвижимости. Данный вид страхования в списке услуг значится как «титульное», однако в законодательстве РФ понятия титульного страхо ... Читать дальше »

Государство защищает добросовестного приобретателя
За последние годы государство приняло несколько существенных поправок к законодательству, чем порадовало добросовестного приобретателя.
Установлен общий трехлетний срок исковой давности по недействительным сделкам вместо существовавшего 10-летнего срока в отношении требований о признании сделки недействительной (ничтожной, как говорят юристы). Под действие данного законопроекта попадают в том числе сделки по приватизации жилищного фонда, а также сделки по приватизации государственного и муниципального имущества.
Решением Конституционного суда РФ закон теперь защищает добросовестного покупателя. То есть человека, купившего квартиру на совершенно законных основаниях, нельзя ни выселить из квартиры, ни отнять у него эту квартиру, даже если до совершения его сделки с данной квартирой происходили какие-то махинации.
Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ (вступил в силу с 1 января 2 ... Читать дальше »

Сэкономить время
Дело не только в том, что если вы захотите тщательно отслеживать весь рынок недвижимости, то звонки, разговоры, просмотры займут все ваше время. Главное — сам процесс поиска получается очень длительным и «рыхлым». Для того чтобы понять из телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, уметь разгадать, что хотят скрыть от вас. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту данный вариант. (Мы не имеем в виду агента-новичка. Участие дилетанта, да еще и не обладающего способностями к данному роду деятельности, может значительно УСЛОЖНИТЬ покупку квартиры!)
На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании — 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении с агентом вы сможете узнать у него о последних, иногда «горящих» вари ... Читать дальше »

Сегодня значительная часть информации о продаваемых квартирах есть в открытых рекламных источниках — газетах, каталогах, Интернете. Исходя из этого, искать квартиру можно двумя способами. Первый способ
Покупатель ищет квартиру самостоятельно по открытым рекламным изданиям: «шерстит» газеты, отслеживает варианты в Интернете, затем звонит, договаривается, сам смотрит квартиры. Если вы ищете квартиру на вторичном рынке, не рассчитывайте найти в газете прямой телефон продавца и сэкономить. Вся реклама (по меньшей мере 99%) выходит с телефоном не продавца, а агента, его представляющего. В рекламных ценах уже заложено 5—10%, причитающиеся агенту продавца. Эти деньги, по сути, удерживаются с продавца, который нанял своего агента.
Практически никто не занимается продажей своей квартиры самостоятельно. Но даже если такие варианты вам и попадутся, их цена всегда будет сравнима с предложениями агентств. А если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон — торговаться с ним будет не ... Читать дальше »

Еще несколько лет назад на этот вопрос трудно было дать однозначный ответ. А сегодня даже в рекламных объявлениях практически не встречаются слова «Посредников просьба не беспокоить». Это радует, и это объяснимо.
В первые годы своего существования агентства брали деньги практически только за информацию — помогали встретиться продавцу и покупателю. Легальный рынок недвижимости существует с 1992 года. За это время определилось предназначение риелтора — он знает рынок недвижимости, и он умеет на нем работать. Именно риелторы создали безопасные схемы проведения сделок. Сегодня агентства недвижимости практически не торгуют информацией — они продают свой опыт. Все правила, действующие на этом рынке, написаны «слезами и нервами». Поэтому не удивляйтесь, если агентство настаивает на применяемых схемах — слишком велика плата за отступления от правил.
В чем-то услуги агентств недвижимости можно сравнить с услугами турфирм. Мы привыкли обращаться в турфирмы, но ведь можно самим получи ... Читать дальше »