|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » Условия ипотеки
|
Первичный и вторичный рынки
Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования работа с «первичкой» возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.
Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. Это значит, что человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков — не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть квартира, которую можно отдать в залог.
Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее.
Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20—25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Среди альянсов банков и строительных фирм (банки аккредитовали объекты) известны такие, как: ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» — «Петер¬бург Строй Сканска»; «ММБ банк» — «Юит Лентек»; «Сбербанк» — «Рострой», «Невский Син¬дикат».
Активно кредитует также «Промстройбанк». Из-за описанных проблем ипотека сейчас более доступна на вторичном рынке.
В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.
Цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) — то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки.
Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки — 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет опла¬тить его независимую оценку (оценщиком банка) - $100-150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 0,8—1,9% от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма — до 2 тысяч долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита. Оценка кредитоспособности заемщика – одно из главных условий ипотеки
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая схема: выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая схема: для горожан с «серым» доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. Третья схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка. От формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода она равна 10,5%, для «серого» — 12-13%, а для «черного» — 15%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых — может стоить до $100. Поиск подходящей квартиры
По мнению специалистов «Бекара», на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают — они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире — обязательны санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1973 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора.
Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств. Условные ипотеки – независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Такая оценка стоит $100-150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а «в пределах конкретной суммы», на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо подбирать другую квартиру. Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают.
Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также — при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку, и вынужден искать другую квартиру. Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам. Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их либо вернет жилым помещениям прежний вид. После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки). Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни; трудоспособности; титула (права собственности); конструктивных элементов квартиры. По сведениям «Бекара», страховые взносы составляют 0,9-1,8% от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно. Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а реальная — рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1% от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка). Въезд
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет (во всяком случае, без согласия банка) ни продать, ни обменять квартиру.
|
|
Просмотров: 823 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
