|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » Десять заблуждений об ипотеке
18:37 Десять заблуждений об ипотеке |
Десять заблуждений об ипотеке
Заблуждение №1: Кредит на покупку квартиры выдают агентства
С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить собственные запросы, собрать документы и т. д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора. Заблуждение №2: Банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков…
Так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует. При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты.
По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35-40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов. Заблуждение №3: При покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка
Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГУФРС) заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру без согласия банка. Заблуждение №4: При покупке квартиры на первичном рынке залогом является недостроенная квартира
Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности, а в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы.
При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму-застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую.
При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога уже имеющейся квартиры. Заблуждение №5: Получение кредита ничего не стоит
К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить до $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — $100-150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 0,9-1,8% от суммы кредита. Заблуждение №6: Без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке
Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 15% до 30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначальною взноса.
Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры).
Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Заблуждение №7: Заемщик получит сумму, определенную банком, вне зависимости от цены квартиры
Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30.000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35.000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (то есть ниже требований продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) именно от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится искать либо недостающие для покупки деньги, либо другую квартиру. Заблуждение №8: Все риски заемщика страхуются
Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои рис¬ки, но за это ему придется платить отдельно. Заблуждение №9: Если банк разорится, его кредиторы заставят заемщика выплатить весь долг сразу
Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодопреобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае. Заблуждение №10: Если после нескольких лет выплат по кредиту заемщик больше не может платить, банк отнимет все
Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Соответствующая доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.
|
|
Просмотров: 730 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
