|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » Можно ли остаться без квартиры и без денег
18:22 Можно ли остаться без квартиры и без денег |
Государство защищает добросовестного приобретателя
За последние годы государство приняло несколько существенных поправок к законодательству, чем порадовало добросовестного приобретателя.
Установлен общий трехлетний срок исковой давности по недействительным сделкам вместо существовавшего 10-летнего срока в отношении требований о признании сделки недействительной (ничтожной, как говорят юристы). Под действие данного законопроекта попадают в том числе сделки по приватизации жилищного фонда, а также сделки по приватизации государственного и муниципального имущества.
Решением Конституционного суда РФ закон теперь защищает добросовестного покупателя. То есть человека, купившего квартиру на совершенно законных основаниях, нельзя ни выселить из квартиры, ни отнять у него эту квартиру, даже если до совершения его сделки с данной квартирой происходили какие-то махинации.
Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ (вступил в силу с 1 января 2005 г.) в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, оба имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации будет исчисляться из суммы, составляющей реальный ущерб, но не превышающей один миллион рублей. Наконец-то государство впервые готово само платить за свои ошибки при регистрации.
В ранее действовавшей редакции Закона учреждения юстиции не несли ответственность за ненадлежащее исполнение таких обязанностей, как, например, прием документов, их регистрация и правовая экспертиза, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами. Таким образом, все риски, связанные с указанной деятельностью учреждения юстиции, ложились на участников оборота недвижимости. Это приводило к тому, что уровень доверия к реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним неуклонно снижался. Теперь законодательно закреплено, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Повторюсь, что перечисленные изменения в законодательстве весьма надежно защищают права покупателя. К сожалению, еще слишком мало судебных решений, основанных на этих законах, а покупатели хоть и должны чувствовать себя намного увереннее, но все-таки никто из них не хочет участвовать в многомесячных судах, даже если исход в конце концов будет в их пользу. К тому же компенсация за утраченное имущество определена законом в 1.000.000 рублей, что явно недостаточно для столицы и крупных городов России. То есть закон защищает только тех, кто приобретает самые дешевые квартиры.
Эти обстоятельства никак не позволят риелторам в обозримом будущем снизить требования к проверке документов перед сделкой. Наоборот — необходимо еще более внимательно контролировать прохождение сделки и следить за тем, чтобы были подписаны и предоставлены все документы в соответствии с требованием законов, которые позволяют покупателю «быть добросовестным».
Нельзя забывать о ситуациях, когда квартира, по которой идет спор, по решению суда оставляется за новым владельцем, но в ней продолжают быть прописаны некие третьи лица, которые имеют право проживать, пока прописаны. Поэтому надо в полной мере учитывать и контролировать этот фактор. Мера ответственности агентств
На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство?
Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии не благодаря законам, а зачастую вопреки им. К сожалению, законодатель не предоставляет необходимых возможностей риелтору. Вероятно, именно поэтому редко можно услышать правдивый и однозначный ответ на этот вопрос.
Обеспечить спокойствие покупателя агентство может только за счет знания процессов, происходящих на рынке недвижимости, и использования безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверена годами. Голословные же утверждения типа: «Мы гарантируем, что проблем не будет, мы решим любые вопросы...» — скорее всего, произносятся для повышения собственной значимости. А зачастую и просто по неведению.
Если говорить о гарантиях, то агентство и непосредственно агент при проведении сделки на вторичном рынке МОГУТ: присутствовать при сборе документов на квартиру, необходимых для ее продажи, и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны; разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для обеих сторон; предоставить продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволит избежать ненужных споров по ходу сделки и после нее; проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и чтобы были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки.(акт приемки квартиры, расписки в получении денег и т. д.); задерживая выплаты продавцу (обычная схема: 50% — после регистрации договора отчуждения, 40% — после выписки, 10% — после освобождения квартиры), агентство имеет рычаги влияния на продавца, тем самым обеспечивая передачу квартиры (свободной как по документам, так и фактически), и регистрацию прав на нее за новым собственником; опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры либо впоследствии. Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверенно после завершения сделки.
Однако если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев вы не видели. Что у них на уме — неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Вполне вероятно, что никаких серьезных оснований для этого нет, так что квартиру у вас, конечно, не отберут. Но нервы попортят.
Однако риелторские компании не смогут существовать, если по многим сделкам будут проходить судебные тяжбы. Даже несмотря на то, что формально обвинить их в «недосмотре» нельзя, поскольку, согласно действующим у нас законам, агент и агентство НЕ МОГУТ: легально проверить историю предыдущих продаж, гарантировать их безупречность. Агентства не имеют официального доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, ГБР, картотекам психоневрологических диспансеров. Но для проведения сделок риелторы должны владеть этой информацией и поэтому вынуждены использовать неофициальные каналы; гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему, не доводя дело до суда, или помогут отстоять ваши интересы в суде; агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Агентство может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны. Для того чтобы не возникали подобные сложности, риелтор еще в момент сделки закладывает рычаги влияния на продавца, задерживает выплаты до момента приема-передачи квартиры. Если условия освобождения и выписки были проработаны и оговорены в предварительных договорах, проблемы возникают очень редко. Даже когда — при встречной покупке — до освобождения и выписки задержать выплаты продавцу невозможно, проблемы бывают нечасто. Ведь продавцу есть куда прописаться и куда переехать. Нельзя только пускать процесс на самотек — надо постоянно подталкивать продавцов в нужном направлении.
Опять же ради спокойствия покупателя в будущем агентство по неофициальным каналам просит представителей МВД сделать выписку из архива паспортного стола. На ее основании можно проверить официальную справку формы 9, выданную паспортным столом, проанализировать, кто куда выписывался-прописывался из квартиры, сколько раз менялись хозяева, не затерялись ли сведения о лицах, находящихся в заключении.
Более серьезную проверку истории квартиры агентство заказывает в юридической фирме. Используя свои полномочия и связи, она выдаст заключение о явных нарушениях в предыдущих сделках. Причин признания сделки недействительной существует множество. Такая экспертиза — серьезное испытание для права собственности. Скупой платит гораздо больше
Заказывая проверку, вы должны заплатить деньги. Срок проведения проверки 5-10 дней. Таким образом, необходимо быть уверенным, что за это время интересующая вас квартира не будет продана кому-то другому и продавец никуда не исчезнет. Но если в истории предыдущих продаж будет найдет криминал, не стоит жалеть о потраченных на проверку деньгах. В случае лишения вас права собственности на эту квартиру потери были бы в 100 раз больше.
Несмотря на существование стольких подводных камней, количество судебных споров по квартирам, приобретенным через серьезные агентства, мизерное. Например, с 1992 года в агентстве «Бекар» было 2-3 попытки (в середине 90-х годов) оспаривания права собственности. Это притом, что в месяц проводится 100 и более сделок. Зная о формальных и неформальных возможностях крупных фирм, жулики избегают иметь с ними дело.
|
|
Просмотров: 1375 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
