|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 27 » Методические подходы при оценке имущества
19:31 Методические подходы при оценке имущества |
Как уже говорилось в предыдущей статье «Оценка имущества и имущественных прав» существует три основных методических подхода при определении оценки имущества:
• сравнительный подход;
• доходный подход;
• затратный подход.
Сравнительный подход – это рыночный подход, в основе которого лежат три принципа: спроса и предложения, замещения, взноса.
Принцип спроса и предложения.
Спрос на объекты имущества – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, которое имеется на рынке и предлагается за определенными ценами. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот, если спрос и предложения уравновешены, то рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Принцип замещения.
Принцип замещения свидетельствует, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше стоимости аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей стоимостью, за которую может быть приобретенный другой аналогичный объект с такой же полезностью. Принцип замещения является основным при использовании рыночного подхода.
Принцип взноса.
Взнос – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него в результате наличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства. Увеличение капиталовложений в основные части производства предполагают увеличение дохода до определенной границы, после которой прирост дохода становится меньше, чем прирост капиталовложений.
Основным методом при сравнительном подходе является метод прямого сравнения продаж. Также существует метод статистического анализа рынка.
С помощью сравнительного подхода, который осуществляется на основании анализа рыночных цен, с внесением определенных корректировок и формируется стоимость объекта оценки.
Сравнительный подход целесообразно применять тогда, когда рынок продажи достаточно развит.
Доходный подход базируется на принципе ожидания будущих выгод и наиболее эффективном использовании объекта оценки, при которых стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта, включая доход от его возможной перепродажи.
Принцип ожидания.
Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта, который приносит доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объекта оценки, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Принцип наиболее эффективного использования.
Под наиболее эффективным использованием подразумевается принцип, который лежит в основе зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование – это использование имущества, в результате которого его стоимость является максимальной.
Доходный подход базируется на двух наиболее распространенных методах: метод дисконтирования и метод прямой капитализации.
Стоимость объекта оценки с помощью доходного подхода определяется на основании капитализации чистого операционного дохода, который основывается на анализе рыночных ставок арендной платы за объект оценки.
Доходный подход целесообразно применять тогда, когда рынок аренды достаточно развит.
Затратный подход базируется на принципах полезности и замещения. Применение затратного подхода предусматривает определение текущей стоимости затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с последовательной корректировкой их на сумму износа (обесценения).
Принцип полезности.
Полезность – это способность объекта оценки удовлетворять потребности пользователя на протяжении некоторого периода времени.
Принцип замещения.
Принцип замещения при затратном подходе свидетельствует, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки (в данном случае объект недвижимости) больше той стоимости, которую он может заплатить за покупку земельного участка и строительства на нем аналогичного объекта.
Затратный подход основан на двух методах: метод прямого воссоздания и метод замещения.
Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость объекта оценки может существенно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, и тем не менее существует много случаев, при которых применение данного метода является целесообразным.
Затратный подход целесообразно применять тогда, когда объект оценки является специализированным или рынок продажи и аренды ограниченный.
Выбор конкретного методического подхода зависит от вида объекта оценки и ее цели. В большинстве случаев при определении стоимости объекта оценки пользуются несколькими методами, так как каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом, при согласовании результатов необходимо отдать предпочтение только одному из них, который в полной мере отображает взгляд на стоимость объекта оценки.
|
|
Просмотров: 907 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
