Блог

Главная » 2011 » Ноябрь » 27 » Как поделить квартиру, если это общая собственность

---

23:34 Как поделить квартиру, если это общая собственность

В гражданском праве существуют такие понятия как общая долевая и общая совместная собственность. Что такое общая совместная собственность? Это собственность, на которую не определены доли каждого из собственников. Например, такой считается собственность супругов. Конечно, совместными собственниками могут быть не только супруги. Имущество, которое приобретено за общие средства или в результате совместного труда членов семьи также считается общей совместной собственностью. Общая долевая собственность – это собственность нескольких лиц, в которой доля каждого из них определена. Как правило, в результате приватизации жилья в такую собственность с равными долями передавалась, например, квартира. В Украине на сегодняшний день действует презумпция долевой собственности. Это значит, что общая собственность считается долевой в том случае, если по договору или закону не установлена общая совместная собственность, которая в свою очередь определяется только с согласия супруга. Общим имуществом, которое находится в совместной собственности, можно распоряжаться только с согласия всех собственников. Если речь идет о сделке подлежащей государственной регистрации и (или) нотариальному заверению, такое согласие должно быть письменным и нотариально заверенным. Если письменное согласие на заключение собственником сделки отсутствует, то это может послужить поводом для подачи в суд иска о признании договора недействительным. Поэтому при покупке квартиры, особенно если это совместная собственность супругов, необходимо быть осмотрительным, а еще лучше воспользоваться услугами специалистов агентства недвижимости. Согласно Семейному кодексу Украины (СКУ) нажитое супругами в браке имущество, независимо от доходов обеих сторон, считается совместным. По решению суда даже личное имущество каждого из супругов может быть признано совместным, если доказать, что во время брака его стоимость значительно увеличилась за счет затрат второго из супругов или совместных затрат. Также порядок общей совместной собственности распространяется на имущество совместно проживающих, но не зарегистрированных в браке мужчины и женщины. При расторжении брака, общая совместная собственность на нажитое в браке имущество сохраняется в том случае, если супруги не предъявляют требований о его разделе. После расторжения брака, требования о разделе имущества имеют исковую давность в три года, исчисляющуюся с того момента, когда один из супругов узнал о нарушении своего права собственности. На практике встречаются случаи, когда один из бывших супругов подает иск о признании недействительной сделку, заключенную более трех лет после развода. В таких случаях подстраховаться можно, попытавшись собрать о продавце наиболее полную информацию. Не лишним будет даже поговорить с соседями о его семейном положении. И самое главное, при составлении договора на приобретение недвижимости всегда указывать реальную стоимость. Аренда квартир также должна оформляться таким образом, чтобы в случае признания судом сделки недействительной, покупатель мог получить назад всю заплаченную сумму. Для продажи собственной доли в общем совместном имуществе, ее сначала необходимо выделить в натуре. Единственное исключение – это договор об отказе от своей доли одного из супругов в пользу другого. Он заключается без выделения этой доли. Также собственники могут между собой заключить договор о выделении доли в натуре в недвижимом имуществе. Он должен быть обязательно нотариально заверен. Если же между совладельцами согласия нет, то решение о выделении доли принимает суд. В таком случае считается, что доли собственников равны. Конечно, бывают и исключения. Например, по усмотрению суда доля одного из супругов может быть уменьшена, если он скрыл, уничтожил или испортил совместное имущество или оно использовалось во вред интересам семьи, а также, если он не принимал участия в материальном обеспечении семьи. Кроме этого доля в совместной собственности одного из супругов может быть увеличена при проживании с ними несовершеннолетних или нетрудоспособных детей. При продаже части недвижимости, которая находится в общей долевой собственности, основные сложности связаны с так называемым правом сособственника преимущественной покупки. Речь идет о том, что сособственник общей долевой собственности в случае продажи ее доли имеет преимущественное право приобрести ее по цене, которая объявлена для продажи. О намерении продать свою долю в общей долевой собственности продавец обязан уведомить других собственников в письменной форме, указав при этом все условия сделки и цену. И только в случае, если остальные собственники решили отказаться от своего права или в течение одного месяца не воспользовались им (в случае с движимым имуществом – в течение 10 дней), продавец может заключить сделку с другими лицами. В этом случае не имеет значения, какая доля имущества принадлежит лицу (половинная или одна сотая). Преимущественное право приобрести остальную часть собственности остается за ним. Также продавец имеет право выбора покупателя среди нескольких совладельцев, если все они изъявили желание выкупить остальную часть недвижимости. В том случае, если было нарушено преимущественное право покупки, собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него обязанностей и прав покупателя. При этом истец должен внести на депозит суда денежный вклад, который по договору обязан заплатить покупатель. На практике продавцы часто стараются обойти требования закона. Самым действенным и простым является способ, когда собственнику предлагают заведомо высокую цену, которую он не имеет возможности заплатить. Но скорее всего, что в таком случае придется долго ждать ответа. В случае ограниченного времени пытаются найти другие пути обхода закона. Например, предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Но такая сделка будет выглядеть подозрительно, если стороны договора не являются родственниками, поэтому могут возникнуть сложности с поиском нотариуса, который мог бы ее удостоверить. Также существует некоторый риск для покупателя, который решил купить квартиру, например. Риск заключается в том, что факт передачи им денег, скорее всего не будет документально зафиксирован. И тогда, если сделку признают недействительной, он рискует остаться без денег и без квартиры. Кроме этого, не находящийся в родстве с дарителем одаренный обязан заплатить подоходный налог. Иногда договор купли-продажи могут прикрыть другими договорами, например, ренты или пожизненного содержания. При сделке с пожизненным содержанием существует риск быть обманутым продавцом, потому что такой договор легко расторгнуть по требованию бывшего владельца, если он докажет в суде, что покупатель имущества не исполняет свои обязанности по обеспечению или уходу за продавцом. Тогда приобретатель лишается купленного имущества. Опять-таки факт передачи денег не зафиксирован и поэтому, вернуть их он не сможет. А средства, которые потрачены якобы на уход за бывшим владельцем, по закону возврату не подлежат. В придачу ко всему, договор пожизненного содержания будет выглядеть более чем подозрительно, если продавец является вполне трудоспособным. В случае с договором ренты, основной минус – это приобретение получателем ренты права залога на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Кроме того, отчуждать имущество, которое передано якобы под выплату ренты, возможно только при согласии того же получателя ренты. Одним из распространенных способов отчуждения доли из общей долевой собственности является передача доли покупателю якобы за долги. В этом случае, покупатель и продавец заключают между собой договор о займе. Естественно, что продавец долг не отдает. Тогда покупатель обращается в суд и требует взыскать с «должника» просроченный долг. После этого заключается мировое соглашение, по которому покупатель в счет погашения долга получает долю продавца в объекте недвижимости. Мировое соглашение является правоустанавливающим документом, который подлежит государственной регистрации и утверждается определением суда. Этот способ наиболее трудоемкий, а также связан с дополнительными судебными издержками. Если подобное судебное определение затрагивает права собственников, они могут обжаловать его в апелляционной инстанции – это также осложнит жизнь в большей степени покупателю. Следует отметить, что от попыток обойти закон во время продажи доли из общей долевой собственности, страдает чаще всего покупатель. Поэтому, прежде чем замаскировать договор купли-продажи, стоит тщательно взвесить возможные риски.

1 2 3 4 5 Просмотров: 1648 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0