|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 21 » «Эксклюзивная» квартира
15:14 «Эксклюзивная» квартира |
Зачастую люди сами пытаются продать свою недвижимость или вверяют ее в руки нескольких агентств. Мнимая экономия финансовых средств и времени в большинстве случаев оборачивается нулевым результатом: квартира либо не продана, либо продана за низкую цену, продиктованную, к примеру, принуждением со стороны криминальных покупателей. Не проще ли довериться одному специалисту и заключить с ним эксклюзивный договор, который позволит провести сделку с наименьшими рисками и максимальными гарантиями безопасности?
Об эксклюзивном договоре рассказывают представители местных агентств недвижимости.
Что такое «эксклюзив»?
Выставление квартиры на продажу несколькими агентствами уже неактуально. «Это невыгодно ни клиенту, ни агентствам. Объясню почему. Потому что размер неустойки, выплачиваемой клиентом нескольким агентствам, превышает агентское вознаграждение одного риэлтера, - поясняет Андрей Волков, начальник отдела коммерческой недвижимости Квартирного Бюро «Баст-Ет». - А мнение клиента о том, что время продажи объекта сократится в результате одновременной работы нескольких агентств ошибочно, т. к. потенциальный покупатель не сможет самостоятельно разобраться, какое агентство занимается реализацией недвижимости. В свою очередь, отсутствие единой ценовой политики и несогласованность действий риэлтеров и продавца только лишь отпугнет покупателя». Гораздо правильнее доверить продажу одному агентству. Во-первых, снижается уровень риска нечистоплотности сделки, а во-вторых, сводятся к минимуму временные затраты.
Эксклюзивный договор представляет собой письменное соглашение между продавцом недвижимости и риэлтерской фирмой, по которому клиент доверяет право представлять свои интересы (продать квартиру) только одному агентству. «В каждом агентстве условия договора могут быть разные, но всех их объединяет одно условие: заключать аналогичные договоры в период действия данного договора нельзя», - говорит Андрей Волков.
При заключении такого договора стороны четко определяют права, обязанности, ответственность и гарантии, которые будут оптимальны для всех. Его самым большим преимуществом является обоюдная безопасность от некорректных действий, как со стороны клиента, так и со стороны агентства.
По словам Андрея Волкова, «огромной проблемой является подготовка документов к проведению таких сделок. Это связано с тем, что в большинстве случаев недоверие продавца ко всем участникам приводит к увеличению сроков оформления».
После того, как агентство подробно изучит все документы, заключается договор. Риэлтеры никогда не настаивают на длинных сроках. Обычно это 2-3 месяца. Затем, если нужно, договор продляется.
Непростая формальность
Придя в агентство, клиент высказывает свои предложения по реализации недвижимости. Со своей стороны риэлтерская фирма предлагает варианты, наиболее подходящие клиенту и соответствующие ситуации на рынке. «Своим клиентам я всегда стараюсь объяснить ценовую разницу между качеством квартиры и ее, к примеру, расположением по отношению к центру», - говорит Александр Важенин, директор АН «Терем». Если условия удовлетворяют требованиям продавца, то далее обсуждается агентское вознаграждение, порядок его выплаты и порядок расходов по предполагаемой сделке. А именно: госпошлины, услуги БТИ, коммунальные платежи, рекламные расходы. Затем устанавливается срок действия договора, определенный календарной датой, с указанием механизмов продления и досрочного расторжения. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.
«Если объект находится в долевой (совместной) собственности, то договор должны подписать все собственники, либо с каждым собственником должен быть заключен отдельный договор на продажу его доли, - комментирует Андрей Волков. - В договоре также должна быть указана ссылка на то, что в досудебном порядке стороны могут обратиться за разрешением спора в Комиссию по этике. В договоре должно быть указано ответственное лицо (агент), отвечающее за выполнение услуги по договору. Если все условия согласованы, подписывается договор».
Досрочное расторжение договора, если не учитывать форс-мажорные обстоятельства, влечет за собой определенные штрафные санкции, поскольку агентство терпит материальные убытки. Затрачены финансовые средства на рекламу, задействованы специалисты, которые занимались продажей недвижимости, нашлись люди, готовые приобрести квартиру. «Итогом расторжения договора в одностороннем порядке, без обоюдного согласования и серьезных причин, может стать возложение на клиента обязательств по выплате неустойки и риэлтерского вознаграждения. Агентство недвижимости обязано в письменном виде предоставить весь список затрат, на основании которого и формируется размер штрафа», - рассказывает Александр Важенин.
Иногда люди неохотно идут на заключение эксклюзивного договора. И главная проблема - определение цены квартиры. Если клиент будет полностью доверять своему агенту и прислушиваться к его мнению, то квартира всегда будет продана в срок. Агенту нет смысла специально повышать или понижать цену, т. к. он зарабатывает не на ценовой разнице, а получает определенный процент с продаж. Главная его задача - правильно и точно определить стоимость, которой был бы доволен и продавец и покупатель.
Обязательства сторон
Обязанности риэлтера и продавца, прописанные в договоре, четко определяют действия обеих сторон. Профессиональный агент всегда стремится к тому, чтобы сделка была как можно более прозрачна. Этим он показывает свою открытость, а значит, повышает к себе доверие.
К обязанностям риэлтера причисляются:
• консультирование клиента по вопросам купли-продажи недвижимости;
• поискпокупателя;
• рекламирование объекта недвижимости;
• подготовка документов для сделки (при условии выдачи клиентом соответствующей доверенности);
• заключение договора с покупателем;
• письменное уведомление продавца о заключенном договоре;
• осуществление поиска и показа объектов покупателю;
• определение времени и порядка просмотра выбранных покупателем объектов;
• заключение договора на совершение сделки между продавцом и покупателем;
• уведомление клиента о времени и месте оформления договора и расчетов за объекты (не позднее, чем за один день до сделки);
• оказание содействия в организации взаиморасчетов между сторонами;
• оказание содействия в передаче недвижимости путем предоставления актов приема-передачи;
• организация подготовки и надлежащего оформления договоров купли-продажи объекта.
В обязанности клиента входит:
• предоставление оригиналов правоустанавливающих и прочих имеющихся документов на объект недвижимости;
• выдача доверенности на получение риэлтером частичного платежа за объект;
• предоставление нотариального согласия супруга (в том числе бывшего, если объект был приобретен в период брака);
• обеспечение снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в отчуждаемом объекте;
• передача жилья покупателю на условиях, установленных в договоре купли-продажи;
• предоставление письменного согласия на приобретение недвижимости с указанием стоимости;
• выдача риэлтеру доверенности на внесение частичной оплаты продавцу;
• заключение договора, обеспечивающего совершение сделки;
• информирование риэлтера о своем месте нахождения во время всего срока действия договора;
• выполнение всех действий и формальностей, необходимых для совершения сделок купли-продажи, в том числе, прибытие для совершения сделок в место и время, указанное риэлтером.
Выгода
«В широком смысле эксклюзивный договор защищает права всех трех сторон сделки, но все же более выгоден он покупателю. Если сделка совершена, и продавец получил деньги, то, как правило, его уже не интересует, грамотно ли с юридической точки зрения оформлены все бумаги, - объясняет Александр Важенин. - А вот покупателя волнует именно этот вопрос. Ему нужна юридически «чистая» история квартиры, которая в будущем не была бы отсужена обратно. Поэтому, прежде чем продать квартиру, риэлтер должен провести тщательную проверку недвижимости на предмет ее ликвидности, т. е. изучить все документы, подтверждающие право перехода недвижимости в собственность».
|
|
Просмотров: 908 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
