|
|
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » Как продать квартиру и быстрее, и дороже
18:31 Как продать квартиру и быстрее, и дороже |
Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риелторских базах, в Интернете, во всех возможных и необходимых средствах массовой информации. Такое интенсивное продвижение квартиры на рынке обеспечивается в том случае, если на продажу с агентством заключен эксклюзивный договор, правоустанавливающие документы предоставлены фирме, проверены юридическим департаментом и ведется подготовка квартиры к продаже. В этом случае агент знает, что рекламирует, и, когда покупатель будет найден, сделка может быть проведена четко и в кратчайшие сроки. Общение с потенциальным покупателем – дело агента
Опытный агент уже по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель. Запишет его координаты. Когда будет договариваться о просмотре — перезвонив, проверит оставленный телефон. Агент встретит покупателя у вашего дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз гадать, с трепетом глядя в дверной «глазок»: кто это пришел, сколько их и что у них на уме.
Рассказывая о вашей квартире, только профессионал правильно расставит акценты. Он сделает ее привлекательной для покупателя, который устал от «пустых» просмотров, когда обещают одно, а оказывается совсем другое. Он устал от длинных несодержательных речей, из которых сложно что-либо понять.
Ваш телефон и адрес не будут выставлены на всеобщее обозрение.
Ваш агент подробно разъяснит вам суть происходящего, не даст обмануть и переложить на вас лишнюю ответственность.
Ваш агент возьмет на себя общение с потенциальным покупателем. Если вы не занимаетесь бизнесом или управленческой деятельностью, вести переговоры с человеком, который сам заработал на квартиру, бывает не только сложно, но и страшно. Деловой подход вы можете принять за агрессию, а напористого бизнесмена — за бандита. Берегите нервы. Вы можете отказаться от реальной сделки, или, не устояв перед напором, пустить все на самотек и завершить продажу не самым выгодным для вас образом. А возможны и более драматичные последствия. Полуобманные технологии. Пример
Не всякий покупатель, согласившийся на вашу квартиру, может ее купить. Предложит вам вроде бы выгодные условия покупки, а они окажутся вовсе неприемлемы. Вот очень распространенный вариант развития ситуации.
Вы пытаетесь заниматься продажей самостоятельно, без участия риелтора, умеющего отстоять ваши интересы. К вам приходит покупатель, и квартира ему явно нравится (почему-то чем меньше у человека возможностей для покупки квартиры, тем больше он излучает положительных эмоций). Он дает согласие на покупку. Вас приглашают в агентство для того, чтобы оговорить все детали. Подписывается договор. Вы обязуетесь продавать квартиру через это агентство за оговоренную цену. Далее начинаются проволочки. Вот уже и три недели прошло, а нотариата все нет. Вы теряете время.
Все объясняется просто. Человек, которому понравилась ваша квартира, может ее купить, но для этого ему нужно продать свою. Цепочку начали собирать с конца, то есть с вашей квартиры (притом, что на рынке недвижимости предложение превышает спрос, это вполне правильно). Вы отказываете другим покупателям, у которых, может быть, все необходимые деньги «лежат в кармане». Сидите и ждете неизвестно чего. А договор заключили на месяц. И вы не имеете права продать никому другому свою квартиру, даже если уже поняли, что игра не стоит свеч.
После окончания срока договора, если не удалось срастить цепочку, никто вам не заплатит никаких штрафных санкций, не возместит моральный ущерб. Агентство, которое привело покупателя и подписало договор, не может гарантировать, что его квартира будет продана. И никогда не возьмет на себя таких гарантий.
Перечитайте еще раз договор. Вы не попали бы в такую ситуацию, если бы рядом постоянно находился ваш личный агент — доверенное лицо. Только профессионал знает, какие вопросы задать, он без долгих расспросов увидит, в какую сторону развивается ситуация. Только он сможет защитить ваши интересы; объяснить вам, какие исходы возможны при данных обстоятельствах. И вы уже «с отрытыми глазами» сделаете выбор: подписывать ли договор на месяц или на неделю с последующим продлением и т. д. Готовьте документы
Как уже говорилось, документы должны быть полностью готовы к сделке в любой момент — это может увеличить стоимость квартиры на 10%, и этим мы привлекаем покупателей, которые прие¬хали ненадолго, чтобы быстро купить квартиру и уехать. Зачастую в таких случаях покупают не то, что нравится, а то, что удается найти с готовыми документами.
На подготовку документов может уйти несколько месяцев.
Идеальный вариант — когда из квартиры все выписаны заранее. Это избавит покупателя от всех страхов, а вас — от его лишних вопросов. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, то надо запастись справкой из МО (РОНО), разрешающей сделку. Если в квартире прописаны лица, не являющиеся собственниками, то они называются третьими лицами. От них необходимо особое заявление. До выплаты денег третьи лица должны быть из квартиры выписаны. Если вы приватизируете квартиру (перед ее продажей), а из нее в последние 6 месяцев кто-либо выписывался, то от этих лиц необходимо дополнительное заявление об отказе от приватизации. Если в квартире до приватизации были прописаны дети, то потребуется справка о прописке несовершеннолетнего с нового места жительства и, возможно, разрешение МО (Муниципальное образование — бывшее РОНО). Если дети выписаны в приватизированную квартиру, РОНО потребует выделения для них определенной доли собственности по месту их регистрации. Для выписки несовершеннолетнего нужно письменное согласие обоих родителей, даже если они в разводе. Внимание! Если вы владеете квартирой по договору купли-продажи, договору мены, на основании справки ЖСК, свидетельства о регистрации договора долевого участия в строительстве или приватизировали квартиру путем выкупа ее у государства и в момент получения прав на квартиру вы состояли в браке, для отчуждения квартиры необходимо согласие вашего супруга. Даже если сейчас вы уже разведены или состоите в другом браке, вам придется найти бывшего супруга и получить от него нотариально заверенное разрешение на проведение сделки. «Момент получения прав на квартиру» определяется: для справки ЖСК — датой выплаты пая; договоров долевого участия (при покупке квартиры в строящемся доме) — датой регистрации права собственности. Именно на эти даты нотариус и орган регистрации проверяют, состояли ли вы в браке. Наиболее оптимальный вариант при «встречной» продаже — заранее подобрать устраивающий вариант для переезда. Это позволяет, немного лукавя, рекламировать квартиру как прямую продажу. Техпаспорт на квартиру
Одним из важных документов, необходимых для продажи квартиры, является техпаспорт. Это привычная для всех «форма 7», в которую добавлен план квартиры и указана балансовая стоимость квартиры. Техпаспорт заказывают в ПИБе — Проектно-инвентаризационном бюро.
Срок изготовления техпаспорта — от 2-3 дней до 1 месяца (чем быстрее, тем дороже).
Из ПИБа в квартиру приходит инспектор, задача которого — выяснить, была ли в квартире произведена перепланировка. Если перепланировка сделана и не узаконена, то инспектор укажет в техпаспорте, что именно было сделано самовольно.
С перепланировкой вам не удастся приватизировать квартиру. Поверьте, что в неприватизированной квартире (которая пока еще принадлежит государству) легче привести все в исходное состояние, чем добиться от главы администрации района разрешения на перепланировку.
Если речь идет о приватизированной квартире, пометка ПИБа является информацией для покупателя: он должен быть уведомлен, что перепланировка незаконна, и его право — согласиться на покупку в таком виде. Для продажи квартиры незаконная перепланировка не помеха (по крайней мере пока). Главное, чтобы внешние границы квартиры были не изменены. Но с другой стороны, нельзя забывать, что по новому Жилищному кодексу государство может обязать владельца даже приватизированной квартиры узаконить перепланировку или привести все в исходное состояние, а в случае отказа собственника — выставить квартиру на аукцион, продать ее, вернуть стены в первоначальное состояние и выплатить собственнику остаток — деньги, оставшиеся после приведения квартиры в первоначальное состояние. Пока эти меры остаются на бумаге, так как реальных механизмов их воплощения не разработано. Паспорт действует до конца календарного года. На следующий год его можно продлить в ПИБе — при этом будут внесены изменения в оценочную стоимость квартиры. Для «переоценки» надо предъявлять в ПИБ оба экземпляра техпаспорта — и оригинал, и заверенную ПИБом копию.
Нотариус, при желании, может сам пересчитать новую стоимость прошлогоднего паспорта. Сделайте уборку в квартире
Обычно покупатель смотрит квартиру всего 10-15 минут. Как вы понимаете, эмоции при таком беглом просмотре имеют решающее значение.
На заре сделок с недвижимостью известный американский риелтор учил: надо сварить кофе перед показом квартиры. Запах свежего кофе — лучшее средство создать у покупателя впечатление, что в этой квартире всегда будет уютно.
Внешний вид квартиры, запахи, свет, цвет влияют не столько на цену, сколько на скорость продажи. Но срок продажи может ограничиться неделей, а может затянуться на целый год — так что есть ради чего подготовить квартиру.
Помойте окна, сантехнику, вверните яркие лампы. Если квартира не очень светлая, показывайте ее вечером, и наоборот. Квартиру без отделки желательно покрасить в белый цвет — это зрительно расширит помещения, поднимет потолок. Если покупатель женщина, обычно ей очень трудно представить, как можно сделать темные бетонные комнаты-клетки уютными.
Не надо захламлять квартиру мебелью. Но не вывозите все — в каждой комнате оставьте несколько предметов — стул, шкаф, кровать. Ведь совсем без мебели помещения кажутся меньше. Парадная
Как ни странно, на сегодня это главное, по крайней мере, для дорогих квартир в престижных местах. Современный покупатель выбирает не столько квартиру, сколько образ жизни. По состоянию парадной он делает вывод о том, кто его будущие соседи. Парадная должна быть чистая, без запахов. Любые вложения в парадную окупятся прибылью в 5-10 раз. Вложите $1000 — получите $10 000 прибыли. Вложите 10 000$ — можете заработать $50 000 и даже $100 000! Это не просто слова, это подтверждено реальными примерами. Особенности заключения договора отчуждения
Для продажи квартиры необходимо, чтобы ее владельцы подписали договор купли-продажи. Они могут сделать это лично или в лице представителя, выдав соответствующую доверенность. Продажа квартиры по доверенности усложняет сделку — не каждый покупатель согласится купить квартиру, которая продается по доверенности (это увеличивает риск признания сделки недействительной). В худшем случае доверенность может снизить цену квартиры до 10%. Сегодня можно провести сделку без участия нотариуса, используя так называемую простую письменную форму договора. Процедура состоит в следующем: покупатель и продавец вместе приходят в ГУФРС, сдают подписанный договор отчуждения, и через несколько дней покупатель получает свидетельство о собственности. Преимущество сделки в такой форме — только в ее стоимости. В данном случае необходимо заплатить лишь за регистрацию договора — это стоит около 1000 рублей. Если же договор составляется нотариусом, то вы платите ему 1% от суммы договора (а потом, естественно, те же 1000 рублей за регистрацию).
Однако заключение простых письменных договоров используется редко из-за ряда недостатков, присущих этой форме сделки. Чтобы составить договор, необходимо найти юриста, который сделает это, и заплатить ему порядка 500-1000 рублей. При подаче на регистрацию все равно требуются документы, заверенные нотариусом: согласие супруга на сделку, заявления третьих лиц и т. д. Процедура недостаточно отработана, занимает больше времени и может быть проведена только в одном месте города. Нотариуса же можно найти практически в любом крупном квартале. И самое неприятное, что в договоре, не будет фразы, которую вводит нотариус: «Дееспособность сторон, участвующих в договоре проверена». Это дает стороне, которая, не дай бог, захочет расторгнуть договор, дополнительные рычаги воздействия на ситуацию. В договоре купли-продажи должна быть указана стоимость, за которую продается квартира. В основном сегодня указывается не реальная цена продажи, а стоимость оценки, рассчитанная Проектно-инвентаризационным бюро. Она отличается от реальной в несколько, иногда в десятки, раз. Это позволяет покупателю, который оплачивает пошлину за удостоверение договора, сэкономить.
Но, с одной стороны, при попытке продавца расторгнуть договор покупателю будет довольно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег.
С другой стороны, продавцу очень хочется, чтобы была показана как можно большая сумма, не облагаемая налогом. Согласно законодательству, доход каждого из собственников, полученный от операций с недвижимостью, которой он обладает не менее 3 лет, не облагается налогом, если не превышает 1.000.000 рублей. Получив официальное подтверждение полученных денег, продавец с радостью может сослаться на него при дальнейших покупках недвижимости или, например, дорогого автомобиля.
Но будьте готовы к тому, что уговорить покупателя «засветить» полную сумму вам будет сложно — пока еще мало кто из покупателей желает платить налоги. Скорее всего, вы сможете это сделать, только снизив цену. Закон о контроле над крупными покупками впрямую не работает, но при желании налоговая без труда найдет сумму, указанную в договоре купли-продажи. Порядок выдачи денег продавцам недвижимости
Процесс продажи квартиры (после того как на¬шелся покупатель) состоит из нескольких этапов. Подписание договора отчуждения. Регистрация этого договора в ГУФРС. Выписка из квартиры всех прописанных (снятие с регистрации или постановка на регистрационный учет по новому месту жительства). Освобождение квартиры. Покупатель вносит некоему посреднику всю стоимость до подписания договора отчуждения. Первая выплата продавцу (50%) возможна только после успешной регистрации договора в ГБР. После выписки можно получить еще 40%.
После освобождения жилплощади, передачи ключей и квитанций продавец получает оставшиеся 10% (если в квартире уже никто не прописан).
Продавцу могут отказать в выплате сумм по частям, если имеются факторы повышенного риска для покупателя. Так, продавец получает всю сумму за квартиру единовременно после выполнения всех вышеперечисленных условий, в случае: отчуждения объекта по доверенности; если после последней перепродажи объекта прошло менее двух месяцев; объект фактически является предметом залога; правоустанавливающие документы на объект являются дубликатами; в продаваемом объекте зарегистрированы или фактически проживают лица, не являющиеся собственниками (возможны исключения для супругов или их несовершеннолетних детей) и др. Если покупатель вашей квартиры сам также одновременно продает свою недвижимость, вы сможете получить деньги после регистрации всех договоров по цепочке. На таких условиях проходит примерно каждая вторая сделка. В этом ограничении, если сделкой занимается профессиональный агент и расчеты организованы с умом, нет ничего опасного.
Подробнее о различных способах получения денег продавцом, как и о возможных проблемах, мы будем говорить в разделе «Схемы взаиморасчетов».
|
|
Просмотров: 1960 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
|
Block title |
|
|
