Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 30 » Практические вопросы возобновления действия договора аренды земли

---

01:37 Практические вопросы возобновления действия договора аренды земли

Поводом к написанию этой статьи послужила ситуация, в которой не по своей воле оказался один из субъектов хозяйствования. Осенью 2001 года между N-ским городским советом и физическим лицом-предпринимателем (ФЛП) А. был заключен договор аренды земельного участка площадью 54 кв.м. для размещения некапитальной малой архитектурной формы – торгового павильона сроком на 5 лет. В 2005 году ФЛП А. продал принадлежащий ему павильон ФЛП Ц., а также заключил с ним договор субаренды земельного участка, согласованный с N-ским городским советом. С осени 2006 года, т.е. с даты окончания срока основного договора аренды, до ноября 2007 года от N-ского городского совета никаких устных или письменных претензий в адрес обоих предпринимателей не поступало. Вместе с тем, 23.11.07 N-ским городским советом принимается решение о расторжении договора аренды земельного участка с ФЛП А. с 01.01.08 и возложении обязательства на ФЛП Ц. вернуть земельный участок. Анализ ситуации в целях защиты интересов ФЛП Ц. дал настолько неоднозначные выводы, что они, полагаю, будут весьма интересны как юристам-практикам, так и субъектам хозяйствования. Как известно, в соответствии со ст. 8 Закона Украины «Об аренде земли» срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды прекращается. При этом, согласно ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока действия договора он подлежит возобновлению на тот же самый срок и на тех же самых условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением. То есть, на первый взгляд, в отсутствие письменного возражения N-ского городского совета, договор аренды земельного участка с ФЛП А., заключенный в 2001 году, автоматически должен был быть возобновлен после 2006 года еще на 5 лет. Аналогично возобновлялся бы и договор субаренды между ФЛП А. и ФЛП Ц. Поскольку законодатель не дал однозначного ответа на вопрос, что значит «договор подлежит возобновлению», большой интерес в этой связи представляет судебная практика. Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее - ВХСУ) в постановлении от 25.10.06 по делу № 8/472 сделал вывод о том, что отсутствие письма совета по окончании срока действия договора не дает оснований для принятия советом через 2 года решения об отказе в возобновлении договора, которое ничем помимо окончания срока действия договора не мотивировано. По результатам рассмотрения дела ВХСУ признал договор заключенным на тот же самый срок и тех же условиях. Коллегии Киевского апелляционного хозяйственного суда в ряде своих постановлений также делают вывод, что в отсутствие письма-возражения в установленный период времени со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на тех же условиях и на тот же период времени (напр., постановление от 05.02.07 в деле № 38/478, от 05.06.07 в деле № 32/171 и др.). Вместе с тем, следует отметить, что позиция ВХСУ в течение последних полутора лет по данному вопросу изменилась и приведена к следующему знаменателю (из постановления ВХСУ от 14.12.06 по делу № 18/216-06): «В соответствии с ч. 2 ст. 759 и ч. 2 ст. 792 ГК Украины законом могут быть предусмотрены особенности заключения и исполнения договора найма (аренды), а отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом. Частью 6 ст. 93 ЗК Украины также предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом. Согласно ч. 1 ст. 19 Закона Украины "Об аренде земли” срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет. В силу ч. 1 ст. 31 этого закона договор аренды земли прекращается, в частности, в случае истечения срока, на который он был заключен. Относительно возобновления договора аренды земельного участка Закон Украины "Об аренде земли” содержит положения, которые не являются тождественными соответствующим нормам ГК Украины и ХК Украины. Статья 33 указанного закона предусматривает, что после истечения срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащих образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по согласию сторон. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя на протяжении одного месяца после истечения срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-сообщением. Т.е. этой нормой не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению. К тому же, согласно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине” вопрос регулирования земельных отношений (в том числе предоставления земельного участка в аренду и возобновление договора аренды земельного участка) решается на пленарном заседании сессии совета, а споры о возобновлении нарушенных прав юридических и физический лиц, возникающие в результате решений, действий или бездействия органов или должностных лиц местного самоуправления, решаются в судебном порядке. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способом волеизъявления совета, который осуществляет право собственности от лица соответствующей территориальной громады, относительно регулирования земельных отношений является принятие решения сессией совета. Как установлено в судебном заседании, советом решение о возобновлении договора от 24.07.00 не принималось. При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 24.07.00 не мог быть возобновлен автоматически на предыдущих условиях. С учетом вышеизложенного, срок действия договора аренды земельного участка от 24.07.00 прекратился 08.08.05.» Аналогично мотивировано и постановление ВХСУ от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006. Помимо изложенного, коллегией судей, рассматривавшей дело, обращено внимание судов на то, что правовая конструкция "подлежит возобновлению” не является тождественной правовой конструкции "считается продленным", которая не предусматривает перезаключения договора. К таким же выводам пришли коллегии судей ВХСУ в постановлении от 21.03.07 в деле № 9/268-06-7990 и постановлении от 27.12.06 по делу № 43/181пн. В п.5 Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» ВХСУ также подчеркивает, что возобновление договора возможно только на основании отдельного решения соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, судебная практика склоняется к тому, что возобновление договора аренды земли не может быть автоматическим. При этом для возобновления права аренды земельного участка в соответствии с земельным законодательством необходимо наличие следующих юридических фактов: 1) арендатор продолжает пользоваться выделенным участком; 2) стороны добросовестно исполняют свои обязательства по договору; 3) отсутствует письменное уведомление органа местного самоуправления (или госадминистрации) об отказе возобновить договор; 4) орган местного самоуправления по результатам рассмотрения обращения арендатора принимает решение о возобновлении договора; 5) стороны заключают соответствующее соглашение (т.е. или новый договор аренды или дополнительное соглашение к старому договору), которое регистрируется в ГП ГЦЗК. Можно утверждать, что перечисленные обстоятельства, кроме №5, входят в предмет доказывания по данным спорам. И при их подтверждении в судебном заседании интересы арендаторов удастся отстоять. Следует также добавить, что сама по себе конструкция «подлежит возобновлению» действительно подразумевает какой-то процесс, а не фиксацию определенного статуса (в отличие от «считается продленным»). Вместе с тем, без четкого нормативного урегулирования процедуры возобновления договоров аренды земли подобные проблемы у арендаторов будут возникать и в дальнейшем. Как же быть субарендатору в случае, если ФЛП А. в ситуации N-ским городским советом безразлично, что будет с участком? Ведь законодательство внятно не прописывает его права в такой ситуации, кроме общего правила, что к договорам субаренды применяются правила договоров аренды. Возможно, было бы справедливо предусмотреть в законе возможность замены арендатора субарендатором в ситуации, когда субарендатор добросовестно пользуется всем участком целиком. В самом решении N-ского городского совета «О расторжении договора аренды» ФЛП Ц. предписано вернуть земельный участок N-скому городскому совету, то есть данное решение касается его прав и обязанностей. При этом ни ст. 31 ЗУ «Об аренде земли», ни ст. 188, 291 ХК Украины, 651 ГК Украины не предусматривают в качестве основания для расторжения договора истечение срока его действия, и тем более в одностороннем порядке. При этом ст. 141 ЗК Украины содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения права пользования земельным участком, среди которых отсутствует истечение сроков действия соответствующих договоров. Договор аренды 2001 года между ФЛП А. и N-ским городским советом также такого основания для его расторжения не предусматривает. С учетом такой формулировки данного решения N-ского городского совета «О расторжении договора аренды», по моему мнению, имеются основания для обращения в суд с иском о признании его недействительным. Как оценит суд эти доводы - покажет время. Безусловно, обращение в суд с таким иском – это лишь временное решение проблемы, но будем надеяться, что нормативное урегулирование не заставит себя долго ждать и расставит все точки над «і» в вопросах возобновления договоров аренды земли. Земля является национальным богатством и поэтому все операции с ней должны быть прозрачными и четко урегулированными законодательством. При этом установление определенных ограничений – как, например, в ситуации с обязательным соблюдением процедуры возобновления договора аренды – всегда должно быть оправданным не только с точки зрения законодательства, но и духа права.

1 2 3 4 5 Просмотров: 1541 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0