Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 27 » Опасности при подписании договора о купле-продаже

---

11:57 Опасности при подписании договора о купле-продаже

Предварительный договор купли-продажи становится все более распространенным инструментом, используемым застройщиками для реализации квартир в новых домах в качестве альтернативы договорам о долевом участии в строительстве. Но эта схема таит в себе ряд опасностей для покупателя, знать о которых прежде чем подписывать договор и отдавать деньги необходимо. На сегодняшний день все больше и больше строительных компаний предлагают приобретать жилье именно по предварительным договорам купли-продажи. Сами застройщики уверяют, что этот вид договоров является наиболее простым и доступным для понимания покупателей жилья, для которых прозрачность оформляемых при покупке квартиры бумаг является показателем надежности данной строительной компании. Подобная реализация квартир позволяет исключить риски долгостроя и несвоевременного оформления квартир в собственность. На деле, как нетрудно догадаться, использование предварительных договоров купли-продажи жилья обусловлено их выгодностью для застройщиков в отличие от основного законного способа продаж – договора о долевом участии в строительстве. Что такое предварительный договор В отличие от вексельных схем, система реализации квартир по договорам предварительной купли-продажи пока еще не вызывает вопросов антимонопольной службы или правоохранительных органов (хотя, фактически, тоже является «серой»). Возможность заключения указанного договора предусматривается и регулируется Гражданским кодексом РФ ( ст.429). Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании МИАН, разъясняет, что в соответствии с Предварительным договором компания-правообладатель (Продавец) и приобретатель (Покупатель) обязуются в будущем (после завершения строительства дома и оформления прав собственности Продавца на квартиры) заключить основной Договор купли-продажи на условиях, предусмотренных Предварительным договором. Таким образом, по завершении строительства застройщик оформляет квартиру в свою собственность и продает как вторичное жилье покупателю. Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Существенными условиями договора купли-продажи в данном случае будут являться определение предмета (конкретной квартиры), цены квартиры и порядок ее уплаты. Также Предварительный договор должен содержать срок заключения основного договора, если такой срок в Предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения Предварительного договора. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, компания-застройщик обязуется своевременно передать квартиру Покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость квартиры в предусмотренные договором сроки. "Предварительный договор должен содержать условия основного договора, в том числе цену, иначе он будет признан недействительным”, - добавляет Александр Латынцев. Почему не долевой? «Договоры долевого участия содержат ряд пунктов закона «О долевом участии в строительстве», которые усложняют его применение в деятельности застройщиков», - объясняет Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «МИЭЛЬ - Новостройки». Неисполнение застройщиком обязательств по договору, например, просрочка сроков сдачи дома, может быть вызвана объективными обстоятельствами: задержкой выхода распорядительных документов, нарушения подрядчиком или субподрядчиком договоров строительного подряда и т.д. И регрессивные требования застройщика к таким лицам не всегда могут покрыть стоимость возмещения, уплаченного дольщикам. Путем использования предварительного договора купли-продажи застройщики эти риски пытаются переложить на потребителя и, как правило, навязывают такие договоры: «Если договор долевого участия серьезно защищает покупателя, там установлены значительные санкции за нарушение сроков и качества строительства, то по договору предварительной купли-продажи законодательство о защите прав потребителей еще не вступает в силу, и договор регулируется общим правовым режимом», - рассказывает Александр Латынцев, директор «Консультационного центра недвижимости». Разница этих подходов в том, что законодательство по защите прав потребителей предполагает, что покупатель – сторона бесправная, и обеспечивает его юридическую защищенность. А общегражданское законодательство полагает, что обе стороны равноценны, что, конечно, в условиях российской реальности не совсем справедливо. Впрочем, потенциально могут возникнуть проблемы и у нынешних дольщиков. Так как договор долевого участия используется для приобретения квартиры в строящемся доме, покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если строительная компания разоряется, покупатель автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома наряду с другими дольщиками. При этом, реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Для этого необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за данный проект профессионально, что под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию. Риски При заключении договора купли-продажи потребитель оказывается не защищен мощью закона о долевом участии в строительстве и, по сути, действует на свой страх и риск, наиболее распространенный из которых – неисполнение застройщиком своих обязательств (в силу различных возможных причин). Как объясняет Александр Латынцев, максимум, что сможет в таком случае получить покупатель – это возврат основной суммы договора, и то, если застройщика признают платежеспособным. Проблемы возникнут и в том случае, если застройщик решит продать ту квартиру, которую покупатель должен был получить. Ему придется доказывать в суде, что он является инвестором и может требовать от застойщика возврата средств. В любом случае, чтобы получить деньги назад, потребителю придется приложить довольно много усилий. Хая Плещицкя добавляет: «К минусам можно отнести то, что Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации (в отличие от договора об участии в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации)». Пэтому проверить, не продал ли недобросовестный строитель ту же квартиру еще нескольким покупателям, практически невозможно. Кроме того, в спорных ситуациях такой договор вообще может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона к предварительным договорам является строгая определенность предмета договора, который, в случае со строительством нового многоквартирного дома, не всегда возможно должным образом описать. Ведь зачастую строительство дома на момент заключения договора еще находится на нулевой стадии. Что делать Конечно, в идеальных условиях покупки квартиры с помощью договора предварительной купли-продажи нужно бы избежать. Но часто это единственный способ купить квартиру в новостройке, которая нравится. При подписании договора нужно обратить внимание на целый ряд моментов - потому что, как предупреждает директор «Консультационного центра недвижимости», такие договоры фактически снимают ответственность с застройщика, хотя в последнее время крупных скандалов не возникало. В договоре должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (как можно более подробно), наличие межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий. Необходимо наличие в тексте четко установленной цены и условия, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм. Обязательно должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (если он не указан, то это должно произойти в течение года), а также порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество (за чей счет совершается регистрация) и ответственность застройщика в случае, если квартира не будет предана в определенный основным договором срок. Полностью обезопасить себя при покупке жилья в новостройке не удастся в любом случае. Назвать конкретную стадию, когда цена и риск находятся в оптимальном соотношении, нельзя, можно утверждать только одно: по мере строительства дома инвестиционный риск понижается. Абсолютно спокойным за новое жилье покупатель может быть только после оформления документов на право собственности. Таким образом, на сегодняшний день, самая безопасная с точки зрения риска «недостроя» схема покупки квартиры – это договор купли-продажи, когда приобретается жилье в уже построенном доме. Также, для минимиации рисков, нужно обратить внимание на следующие вещи. Прежде всего, важно правильно подходить к заключению договора: выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее репутации, по возможности заручиться поддержкой юриста. По мере строительства дома, стоимость квадратного метра растет в зависимости от роста цен на рынке недвижимости в целом. Конечная цена может в несколько раз превосходить стартовую. В среднем, за время строительства дома, стоимость квадратного метра увеличивается с 2000$ до 4000$ (цена для Москвы). Существуют также различные скидки и льготы для покупателей новых квартир, и основная их цель – стимулировать продажи. В зависимости от объекта, сбрасывается от 50$ до 100$ с квадратного метра жилья. Существуют и другие виды льгот - рассрочки на 3-6 месяцев без взимания процентов, практикуется индивидуальный порядок оплаты, например, первоначальный взнос может варьироваться согласно предпочтениям потребителя. Если же застройщик слишком щедр и цены сильно ниже указанных или скидки - сильно выше, то это повод как минимум насторожиться, перепроверить данные о компании и внимательно прочитать предлагаемый договор вместе с юристом.

1 2 3 4 5 Просмотров: 2652 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0