|
|
Блог
Главная » 2011 » Сентябрь » 28 » На первичный/вторичный рассчитайсь!
13:42 На первичный/вторичный рассчитайсь! |
Первичный рынок – это совокупность сделок, совершающихся с новыми, только введенными или еще строящимися объектами. Вторичный рынок – сделки, совершаемые с уже введенными объектами, находящимися в эксплуатации.
Для девелоперов знаковым показателем являются цены вторичного рынка, по ним определяют, выгодно ли сейчас строить. Если цена не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыли при планировании развития объектов, то строительство нового жилья осуществляться не будет. Если затраты на строительство растут, то это приводит к росту цен на первичном рынке и, соответственно, к росту спроса и цен на вторичном рынке.
Квартиры первичного рынка отличаются от квартир вторичного рынка большим метражом, комфортностью, они изначально качественнее, с парковками и подземными гаражами. Также для них характерны свободные планировки. Так как технологии не стоят на месте, то качество «новостроев» постоянно возрастает, пропорционально технологическому прогрессу. К этому стоит добавить еще и совершенное отсутствие риска аварий в новом здании (в отличие от 50-60-ти летних строений советского периода). Соответственно, окончательная цена нового жилья (общая стоимость объекта) всегда является выше, чем на вторичном рынке.
Механизм установления цен на недвижимость зависит от многих значимых факторов. При определении цены застройщик закладывает в стоимость и его класс, и стоимость участка земли под застройку (в центральных районах она значительно дороже) и многие другие факторы. В целом же, помимо спроса, на процесс ценообразования на первичном рынке влияет следующее:
• себестоимость строительства (чем выше класс – тем выше стоимость строительства)
• инфляционные и прочие риски
• стоимость земли под застройку
• изменения на валютном рынке;
• отсутствие рыночных инструментов для выделения земли и коррупционная составляющая;
• высокая степень вмешательства государства в регулирование отрасли;
• обязательства застройщика перед городом;
• социальная инфраструктура нового жилья;
• общая конъюнктура рынка.
Есть и другие факторы, но они менее значимые.
На первичном рынке цена квадратного метра устанавливается жёстко и не колеблется. Единственным исключением можно считать инвестиции в строительство. В случае использования такого инструмента покупки жилья, цены на начальном этапе являются ниже, но возрастают по мере приближения объекта к сдаче.
На вторичном же рынке ценообразование зависит в первую очередь от владельца. Часто владелец, исходя из своих собственных желаний, указывает общую цену объекта, а не цену квадратного метра. А бывает, продавец самостоятельно определяет как тип, класс и уровень, так и стоимость квартиры. Эта оценка не всегда адекватна общепринятым критериям. Но все же, если не вдаваться в крайности, то на формирование цены на вторичном рынке влияют:
• месторасположение объекта недвижимости (центр, окраина),
• тип дома (сталинка, хрущевка и т.д.),
• состояние квартиры (нуждается в ремонте или после ремонта),
• этажность,
• наличие инфраструктуры.
Иногда владелец, ориентируясь на слухи, что где-то кто-то и когда-то продал такую же квартиру за столько-то, выставляет очень завышенную цену и квартира начинает простаивать. Некоторые продавцы, видя и анализируя ситуацию, идут на снижение цен, а некоторые наоборот, готовы ждать «своего покупателя».
Для сравнения цен на этих рынках приведу аналитику за последние месяцы.
Вторичное жилье за апрель подорожало в столице Украины в среднем на 0,64%, достигнув уровня $2036 за кв. м площади.
|
|
Просмотров: 904 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
