Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 17 » Договор долгосрочной аренды. Риски и последствия

---

01:37 Договор долгосрочной аренды. Риски и последствия

Заключая договоры аренды офисных помещений в бизнес – центрах, арендаторы, как правило, заинтересованы в стабильности арендных отношений. Екатерина Мельникова, юрист международной юридической фирмы «Байтен Буркхардт» арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 784 ГКУ). К примеру, арендуемое помещение передавалось для использования в качестве торгового центра, однако, в силу несоблюдения нормативов, установленных законодательством для размещения торговых площадей, не может использоваться арендатором по назначению; · арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, в случае если договором аренды проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (п. 2 ст. 784 ГКУ); · арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду (ст. 769 ГКУ). В частности, о том, что объект аренды находится в залоге, пребывает под арестом, является взносом в уставный капитал юридических лиц, относительно него ведутся судебные споры и т. п. · Основаниями для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя являются случаи, когда: · арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка использования объекта (ст. 773 ГКУ). Так, в договорах аренды, как правило, указывается, с какой целью будет использоваться арендуемое имущество, например для размещения офиса или торгового центра. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды; · арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГКУ). Арендатору следует помнить, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендо­дателя. Форма согласия ГКУ не предусмотрена, однако в интересах арендатора, чтобы такое согласие было зафиксировано в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Согласие арендодателя на передачу объекта аренды в субаренду можно также оговорить в самом договоре; · арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГКУ). Следует отметить, что данное основание для расторжения договора содержит в себе много оценочных категорий. В частности, такие понятия, как «небрежное отношение» и «угроза повреждения», могут весьма широко трактоваться как · арендодателем, так и судом. А потому, для того чтобы обезопасить себя от возможного расторжения договора по указанному основанию, рекомендуем в самом договоре аренды установить критерии, по которым действия арендатора будут квалифицироваться как небрежное отношение к имуществу. · арендатор взял на себя обязательство провести капитальный ремонт, однако не выполнил его (ст. 783 ГКУ). В таком случае арендатору следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения Заключая договор аренды, арендатор должен учитывать, что перечисленные выше основания для инициирования расторжения договора не являются исчерпывающими. Стороны могут предусмотреть и другие основания, на которых договор аренды может быть расторгнут досрочно. Однако, во избежание проблем, связанных с досрочным расторжением договора, рекомендуем при заключении договора аренды как можно четче оговаривать основания для его досрочного расторжения. В частности, избегать включения в договор таких широких формулировок, как, скажем, «нарушение арендатором своих обязанностей по договору», учитывая, что нарушение может проявиться в одноразовом несоблюдении аренда­тором обязанности относительно поддержания чистоты и порядка в арендуемом помещении. При этом арендодатель сможет по формальным причинам потребовать расторжения договора. Или же, например, «просрочка арендатором уплаты платежей по договору», поскольку, кроме арендной платы, на арендатора может быть возложена обязанность также уплаты коммунальных платежей. Если арендатор оплатит коммунальные платежи, скажем, не 5-го, а 10 числа, как установлено в договоре, арендодатель, снова-таки, формально сможет требовать расторжения договора на основании просрочки арендатором уплаты платежей по договору. В любом случае договоры аренды содержат множество подводных камней, обойти которые поможет квалифицированный специалист. К счастью, культура арендных правоотношений постепенно приходити к нам в Украину. Мы искренне надеемся, что со временем большинство проблемных вопросов будет урегулировано и договоры аренды офисных площадей выйдут на новый уровень.

1 2 3 4 5 Просмотров: 1948 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0