|
|
Блог
Главная » 2011 » Сентябрь » 17 » Це солодке слово «переуступка»
01:28 Це солодке слово «переуступка» |
Тiльки-но виник первинний ринок нерухомостi як «розумнi люди» угледiли нову привабливу нiшу для вкладання «вiльних коштiв
Iгор Однопозов, Перший вiце-президент Спiлки фахiвцiв з нерухомого майна м. Києва
». Порiвняно невисока цiна, легкiсть отримання значних дивiдендiв, вiдсутнiсть оподаткування, недосконалiсть iнвестицiйних контрактiв призвели до того, що частка спекулятивних операцiй на «первичцi» на початку нового столiття подекуди сягала 80%. Перенесення «ваги» на земельнi дiлянки, а також «холодний душ» у виглядi масштабної афери «Елiта-центру» i подальша заборона iнвестицiйних контрактiв у сiчнi 2006 р. дещо змiнили прiоритети «дiлкiв». Але «загiн» бажаючих придбати собi житло на первинному ринку не для проживання, а для вигiдного перепродажу залишається достатньо «представницьким». Особливо «модним» є так звана «переуступка» на етапi iнвестування початкового внеску (30%). Через рiк-два, коли зростає вартiсть квадратного метра вкладенi кошти приносять «iнвестору-продавцю» 100-вiдсотковий прибуток, що спрямовується у наступнi «проекти». Механiзм реалiзацiї переуступки, залежно вiд кiлькох факторiв, може бути як елементарним, так i достатньо складним. Розглянемо всi можливi варiанти переходу прав за основною угодою - iнвестицiйними контрактом чи договором про участь у фондi фiнансування будiвництва.
Варiант перший. Внутрiшня переуступка
Аби здiйснити це, така норма має мiститися у договорi мiж забудовником та iнвестором. Причому, можлива «родинна переуступка», що є безкоштовною для iнвестора, а також «переуступка третiй особi», за яку доведеться сплатити забудовнику в середньому 5% вiд вартостi всiєї iнвестицiї. «Покупець» сплачує повну суму «продавцю» за новою ринковою вартiстю об’єкта, пiсля чого забудовник отримує рiзницю мiж початковим та остаточним iнвестицiйним внеском (70%). До iснуючого контракту укладається додаток, де фiгурує вже «iнвестор-покупець», на iм’я якого в подальшому i будуть виданi провавстановлювальнi документи на об’єкт нерухомостi. Саме таку модель використовували у бiльшостi спекулятивних операцiй, але не всi письмовi угоди мали вiдповiдний рядок. Що ж робити, коли подiбна норма вiдсутня в iнвестицiйному контрактi? Для цього iснують чотири «зовнiшнi», нотарiальнi види переуступки (прямi чи опосередкованi), за кожним з яких сплачується «лише» 1-вiдсоткова ставка держмита або вiдповiдна плата за послуги приватного нотарiуса.
Варiант другий. Договiр вiдступлення права вимоги (цесiя)
Це найбiльш законний шлях змiни iнвестора. Прийшов до нас з римського права, де поняття «цесiя» означає замiну кредитора або переуступку права вимоги. «Первiсний iнвестор», особа, яка передає своє право вимоги, у цьому нотарiально посвiдченому договорi iменується «цедент», а «новий iнвестор», особа, яка набуває право вимоги, - «цесiонарiй». Формально договiр цесiї не вимагає згоди i присутностi боржника, у ролi якого в даному разi виступає забудовник. Проте радимо все ж таки поставити його до вiдома i заручитися пiдтримкою, а ще краще пiдписати тристороннiй договiр з його участю. Таким чином, уклавши договiр цесiї, вже цесiонарiй буде вимагати у боржника виконання його зобов’язань перед цедентом за основним договором – звести будинок i здати його в експлуатацiю. Перед тим забудовник отримує суму iнвестицiї у повному обсязi, тобто «борг» у виглядi зобов’язань iснуватиме лише з його боку. Здавалося, саме в такий спосiб i мали б вiдступатися майновi права на первинному ринку нерухомостi, але цього не вiдбувається. По-перше, не завжди забудовник погоджується виступити в ролi боржника, а без його згоди йти на це досить ризиковано. По-друге, згiдно з роз’ясненням податкової, дохiд, отриманий у результатi вiдступлення прав вимоги має оподатковуватись за максимальною ставкою (15%). Щоправда, не всi нотарiуси зважають на це, особливо коли сторони представляють цесiю як безоплатну. Втiм, тут ще можна зробити вигляд неприбутковостi, чого аж нiяк не вдасться при оформленнi договору купiвлi-продажу майнових прав.
Варiант третiй. Договiр купiвлi-продажу майнових прав
Являє собою двостороннiй договiр, укладений «продавцем» та «покупцем». Напряму не належить до переуступки, бо передбачає не передачу права вимоги, а продаж вiдповiдних майнових прав. Подiбний за формою i змiстом до «класичного» договору купiвлi-продажу нерухомого майна, лише з однiєю суттєвою рiзницею: вiдсутнiстю переходу права власностi, якого на даний момент просто не iснує. Iнакше кажучи, в угодi йдеться про набуття не речових, а цивiльних прав. Зараз практично не використовується через необхiднiсть сплати продавцем податку на прибуток за тiєю ж таки 15-вiдсотковою ставкою. «Ощадливi» громадяни вiддають перевагу договору позики – «дешево та сердито», але не так вже i безпечно.
Варiант четвертий. Договiр позики
Найбiльш ризикований варiант переуступки. Є по сутi удаваним правочином, бо прикриває позикою справжню угоду - купiвлi-продажу. Проте ризик полягає не лише в можливостi визнати її в судовому порядку нiкчемною, та про це дещо згодом. Договiр є двостороннiм: з одного боку виступає «позикодавець» («покупець iнвестицiї»), а з другого – «позичальник» («продавець»). Грошi позичаються безвiдсотково, але у разi несвоєчасного повернення боргу позичальник зобов’язується сплатити позикодавцю додатково до основної суми 3%, з урахуванням рiвня iнфляцiї. В договорi не йдеться про майновi права на майбутнє житло, не згадується про забудовника та iнвестицiйний контракт, тобто формально ця угода нiяким чином не пов’язана з переуступкою, а лише фiксує матерiальнi зобов’язання сторiн. Тому, на додачу, «продавець» оформлює генеральне доручення на «покупця», аби той вiд його iменi пiсля завершення будiвництва отримав всi належнi правовстановлювальнi документи на об’єкт нерухомостi. В учасникiв цiєї комбiнацiї є вибiр: через кiлька рокiв зустрiтися знов i провести договiр купiвлi-продажу, або «покупець», який дiє вiд iменi «продавця» за генеральним дорученням може власноручно здiйснити вiдчуження третiй особi. Отут i постає основний ризик – через кiлька рокiв вартiсть житла зросте i «законному iнвестору» буде вигiднiше повернути своєму позичальнику безвiдсотковий борг, а потiм реалiзувати право власностi за новою ринковою цiною. Зробити це буде нескладно, просто вiдкликавши генеральне доручення. Аби не потрапити в таку «звабну» пастку, iснує ще один варiант переуступки – попереднiй договiр.
Варiант п’ятий. Попереднiй договiр
Вiн також двостороннiй, тiльки сторони вже iменуються «по-справжньому»: «продавець» i «покупець». Проте, учасники цiєї угоди не купують-продають майно, а збираються це зробити згодом, пiсля одержання «продавцем» права власностi на проiнвестоване житло. Тому в документi правильнiше було б вказати «майбутнiй продавець» та «майбутнiй покупець». Й так би воно i було, але рiзниця мiж звичайним та цим «спецiальним» попереднiм договором полягає в тому, що покупець вiдразу сплачує 100% вартостi майна продавцю. Далi – лише «чиста формальнiсть» - пiдписання основного договору. В разi суттєвих змiн у площi примiщення пiсля остаточних вимiрiв БТI (понад 0,5м), вiдбувається перерахунок, виходячи iз зафiксованої вартостi квадратного метра. Тут так само можливе оформлення генерального доручення на покупця, аби продавець бiльше «не заморочувався». Проте в разi подальшої вiдмови продавця продати вказаний об’єкт нерухомостi покупцю, першому доведеться сплатити подвiйну вартiсть житла. Бо, на вiдмiну вiд позики, попереднiй договiр мiстить таку норму. Та ймовiрнiсть того, що основний договiр так i не буде укладений все одно лишається: смерть продавця або визнання його недiєздатним, заморожування чи припинення будiвництва. Надто вже великий промiжок часу мiж попередньою та основною угодами. Напевно, такої «катавасiї» i не вiдбувалось, якби запрацював механiзм вiдкритої та вiльної реалiзацiї прав на повнiстю профiнансованi об’єкти незавершеного будiвництва (власностi на матерiали i обладнання, використанi для створення майна). Або було утворено повноцiнний ринок обiгу цiнних паперiв вiдносно проiнвестованого житла. I перше, i друге, на жаль, перебуває у настiльки спотворено-невизначеному виглядi, що лише додає плутанини i зайвих сумнiвiв щодо безпечностi подiбних оборудок. Стосовно ж розглянутих варiантiв переуступки, зазначимо, що iдеального серед них не iснує. Кожна модель має власнi плюси i мiнуси, але всiх їх об’єднує певний ризик для «покупця iнвестицiї». Подiбнi угоди на первинному ринку нерухомостi належать до алеаторних, тому перш нiж вдаватися до серйозних матерiальних крокiв на нивi спекулятивних операцiй треба це усвiдомити. Зрозумiло, «Хто не ризикує, той не п’є шампанське!», проте, можливо, його варто замiнити iншим «напоєм». Скромнiшим, але вiдчутнiшим, витоки якого перебувають на вже перевiреному часом вторинному ринку нерухомостi. Бо насправдi головне призначення питва – тамувати спрагу, а житла – жити в ньому. Решту ж «операцiй» слiд залишити вiртуозним хiрургам та фiнансовим генiям.
|
|
Просмотров: 996 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
