Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 22 » Анализ законодательных новинок в сфере недвижимости и строительства

---

00:08 Анализ законодательных новинок в сфере недвижимости и строительства

Отдельные изменения и нововведения Кризис предлагают преодолевать путем выкупа нереализованного жилья, предоставление льготных кредитов физическим и юридическим лицам, выкупа государством у кредиторов ипотечных кредитов, полученных физлицами на строительство (приобретение) жилья, внедрение аренды жилья с выкупом и т.д. Кроме того, поддерживать строительную отрасль и жилищное строительство должны (на бумаге) с помощью льготных кредитов для застройщиков. Такие кредиты должны предоставлять кредитно-финансовые учреждения - под залог ценных бумаг, имущественных прав и других активов. Гражданский кодекс дополнен нормами, регулирующими отношения предприятия-арендодателя и физического лица - арендатора в долгосрочной (до 30 лет) аренде жилья с возможностью его выкупа и наследования прав и обязанностей по ним. Право собственности на жилье переходит к арендатору с наступлением отлагательного обстоятельства (истечением срока договора или досрочной выплатой арендных платежей). Это альтернатива для покупателей жилья, которые имеют стабильный гривневый доход и не имеют ликвидного залога для получения банковского кредита. Кабинет министров утвердил Порядок аренды жилья с выкупом, а Минрегионстрой - Примерный договор аренды жилья с выкупом. Полностью изменена разрешительная система в строительстве. Во-первых, отменена необходимость получения разрешения на строительство. Во-вторых, право на застройку теперь только владелец или пользователь земельного участка, на котором планируется строительство (раньше их нотариально удостоверенной согласием это могли делать другие лица). В-третьих, градостроительное обоснование должно пройти процедуру общественного обсуждения. В-четвертых, застройка осуществляется согласно градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка. В-пятых, изменена процедура принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов. Общественные потребности или общественная необходимость? Общественная потребность - это обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной громады потребность в земельных участках, выкуп которых осуществляется в порядке, установленном законом (с согласия собственника). Общественная необходимость - это исключительная необходимость (потребность), для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка и недвижимости (в случае неполучения согласия собственника на продажу и без такого согласия. Выкуп и принудительное отчуждение осуществляются при условии предварительного и полного возмещения собственнику недвижимости ее стоимости, определенной экспертом. Также предусмотрено право собственника недвижимого имущества отказаться от его продажи без обоснования причин. Вместо выкупной цены земельного участка собственнику (по его желанию) может быть предоставлена другая равноценный земельный участок. Следует иметь в виду, что решение о принудительном отчуждении принимает суд, причем истец должен доказать, что размещение объектов невозможно без принудительного отчуждения земельного участка. Принятия местным органом власти решения о выкупе земельного участка (другого недвижимого имущества, на ней размещено) по основаниям, предусматривающие возможность принудительного отчуждения, считается ограничением прав на недвижимое имущество. Основными проблемами нового Закона являются: во-первых, он не определяет четко, включается ли в ущерб владельца (для определения выкупной цены) стоимость имущества, расположенного на земельном участке, во-вторых, заказчиком экспертной оценки определен орган местной власти, что может повлиять на результаты оценки не в пользу владельца недвижимости, в-третьих, в Украине нет нормативной базы и устоявшейся судебной практики, касающиеся определения убытков, особенно упущенной выгоды, в-четвертых, рассмотрение дел о принудительном отчуждении земельных участков возложены на апелляционные административные суды по месту нахождения недвижимого имущества, не соответствует сложившейся практике судопроизводства (земельные споры рассматривают хозяйственные суды). Незавершенное строительство В Закон «Об ипотеке» внесены изменения, позволяющие передавать в ипотеку объект незавершенного строительства (на строительство которого выдано разрешение, понесенные расходы, но который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством). Однако не решены проблемы с регистрацией таких объектов в БТИ, ведь владельцам позволили их регистрировать, а БТИ не обязали это делать. Также разрешено передавать в ипотеку имущественных прав на незавершенное строительство и другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность недвижимого имущества в будущем. Установлено, что передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен такой объект, самих объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них. Практика в этом вопросе неоднородна. В Закон Украины «Об ипотеке» внесены изменения, упрощающие (по крайней мере, в теории) обращение взыскания ипотекодержателем на предмет ипотеки. Прямо определено, что соответствующая оговорка в ипотечном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя приравнивается по своим правовым последствиям к отдельному договору. Он может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. Продажа предмета ипотеки и заключения договора купли-продажи ипотекодержатель осуществляет от своего имени на основании ипотечного договора, который содержит соответствующую оговорку, предусматривающую право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки без необходимости получения для этого любого отдельного полномочии ипотекодателя.

1 2 3 4 5 Просмотров: 712 | Добавил: администратор | Рейтинг: 4.0/1

Всего комментариев: 0