|
|
Новости, статьи
Небезпеки при підписанні договору про купівлю-продаж
На сьогоднішній день все більше і більше будівельних компаній пропонують купувати житло саме за попередніми договорами купівлі-продажу. Самі забудовники запевняють, що цей вид договорів є найбільш простим і доступним для розуміння покупців житла, для яких прозорість оформлюваних при купівлі квартири паперів є показником надійності даної будівельної компанії. Подібна реалізація квартир дозволяє виключити ризики довгобуду та несвоєчасного оформлення квартир у власність.
На ділі, як неважко здогадатися, використання попередніх договорів купівлі-продажу житла обумовлено їх вигідністю для забудовників на відміну від основного законного способу продажів - договору про пайову участь у будівництві.
Що таке попередній договір
На відміну від вексельних схем, система реалізації квартир за договорами попередньої купівлі-продажу поки що не викликає питань антимонопольної служби або правоохоронних органів (хоча, фактично, теж є «сірою»). Можливість укладення зазначеного договору передбачається і регулюється Цивільним кодексом РФ (ст.429). Хая Плещіцкая, керівник юридичного департаменту компанії МІАН, роз'яснює, що відповідно до Попереднім договором компанія-правовласник (Продавець) та набувач (Покупець) зобов'язуються в майбутньому (після завершення будівництва будинку і оформлення прав власності Продавця на квартири) укласти основний Договір купівлі-продажу на умовах, передбачених Попереднім договором. Таким чином, після завершення будівництва забудовник оформляє квартиру в свою власність і продає як вторинне Жилье покупцеві.
Попередній договір повинен містити всі істотні умови основного договору. Істотними умовами договору купівлі-продажу в даному випадку будуть визначення предмета (конкретної квартири), ціни квартири і порядок його сплати. Також Попередній договір повинен містити строк укладення основного договору, якщо такий строк у Попередньому договорі не визначений, основний договір підлягає висновку протягом року з моменту укладення Попереднього договору.
Відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу, компанія-забудовник зобов'язується своєчасно передати квартиру Покупцю. Покупець, у свою чергу, зобов'язується оплатити вартість квартири в передбачені договором терміни. "Попередній договір повинен містити умови основного договору, в тому числі ціну, інакше він буде визнаний недійсним", - додає Олександр латинці.
Чому не часткової?
«Договори пайової участі містять ряд пунктів закону« Про пайову участь в будівництві », які ускладнюють його застосування в діяльності забудовників», - пояснює Микола Вопіловскій, керівник департаменту правової підтримки компанії «МІЕЛЬ - Новобудови». Невиконання забудовником зобов'язань за договором, наприклад, прострочення термінів здачі будинку, може бути викликана об'єктивними обставинами: затримкою виходу розпорядчих документів, порушення підрядником або субпідрядником договорів будівельного підряду і т.д. І регресивні вимоги забудовника до таких осіб не завжди можуть покрити вартість відшкодування, сплаченого пайовикам. Шляхом використання попереднього договору купівлі-продажу забудовники ці ризики намагаються перекласти на споживача і, як правило, нав'язують такі договори: «Якщо договір пайової участі серйозно захищає покупця, там встановлено значні санкції за порушення строків та якості будівництва, то за договором попередньої купівлі-продажу законодавство про захист прав споживачів ще не вступає в силу, ідоговір регулюється загальним правовим режимом », - розповідає Олександр латинці, директор« Консультаційного центру нерухомості ». Різниця цих підходів у тому, що законодавство щодо захисту прав споживачів передбачає, що покупець - сторона безправна, і забезпечує його юридичну захищеність. А загальноцивільне законодавство вважає, що обидві сторони рівноцінні, що, звичайно, в умовах російської реальності не зовсім справедливо.
Втім, потенційно можуть виникнути проблеми і у нинішніх пайовиків. Так як договір дольової участі використовується для придбання квартири в споруджуваному будинку, покупець стає партнером фірми-забудовника і приймає на себе всі ризики, пов'язані з будівництвом. У випадку, якщо будівельна компанія розоряється, покупець автоматично стає власником земельної ділянки і недобудованого житлового будинку поряд з іншими пайовиками. При цьому, реанімувати проект і реалізувати його досить важко. Для цього необхідно знайти нового забудовника-інвестора, який би взявся за даний проект професійно, що під силу тільки великим забудовникам, які мають позитивну ділову репутацію.
Ризики
При укладенні договору купівлі-продажу споживач виявляється не захищений міццю закону про пайову участь в будівництві і, по суті, діє на свій страх і ризик, найбільш поширений з яких - невиконання забудовником своїх зобов'язань (в силу різних можливих причин). Як пояснює Олександр латинці, максимум, що зможе в такому випадку отримати покупець - це повернення основної суми договору, і то, якщо забудовника визнають платоспроможним. Проблеми виникнуть і в тому випадку, якщо забудовник вирішить продати ту квартиру, яку покупець повинен був отримати. Йому доведеться доводити в суді, що він є інвестором і може вимагати від застойщіка повернення коштів. У будь-якому випадку, щоб отримати гроші назад, споживачеві доведеться докласти чимало зусиль.
Хая Плещіцкая додає: «До мінусів можале віднести те, що Попередній договір купівлі-продажу не підлягає державній реєстрації (на відміну від договору про участь у пайовому будівництві, що підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації) ». Петому перевірити, чи не продав чи несумлінний будівельник ту ж квартиру ще декільком покупцям, практично неможливо.
Крім того, в спірних ситуаціях такий договір взагалі може бути визнаний судом недійсним, оскільки загальною вимогою закону до попередніми договорами є сувора визначеність предмета договору, який, у випадку з будівництвом нового багатоквартирного будинку, не завжди можливо належним чином описати. Адже найчастіше будівництво будинку на момент укладення договору ще перебуває на нульовій стадії.
Що робити
Звичайно, в ідеальних умовах покупки квартири за допомогою договору попередньої купівлі-продажу потрібно б уникнути. Але часто це єдиний спосіб купити квартиру в новобудові, яка подобається.
При підписанні договору потрібно звернути увагу на цілий ряд моментів - тому що, як попереджає директор «Консультаційного центру нерухомості», такі договори фактично знімають відповідальність з забудовника, хоча останнім часом великих скандалів не виникало. У договорі повинні бути чітко вказані параметри купується в майбутньому квартири: її площа, місце розташування (поверх, місце положення на сходовому майданчику), рівень оздоблення квартири (як можна більш детально), наявність міжкімнатних перегородок, балкона, електропроводки, сантехніки, телефонних ліній. Необхідна наявність в тексті чітко встановленої ціни та умови, що ціна є остаточною і не підлягає зміні, а продавець не має права вимагати від покупця інших сум. Обов'язково має бути вказаний термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір (якщо він не вказаний, то це повинно відбутися протягом року), а також порядок реєстрації права власності на нерухомемайно (за чий рахунок здійснюється реєстрація) та відповідальність забудовника у випадку, якщо квартира не буде віддана в певний основним договором термін.
Повністю убезпечити себе при купівлі житла в новобудові не вдасться в будь-якому випадку. Назвати конкретну стадію, коли ціна і ризик знаходяться в оптимальному співвідношенні, можна, можна стверджувати лише одне: у міру будівництва будинку інвестиційний ризик знижується. Абсолютно спокійним за нове житло покупець може бути тільки після оформлення документів на право власності. Таким чином, на сьогоднішній день, найбільш безпечна з точки зору ризику «недобудови» схема покупки квартири - це договір купівлі-продажу, коли купується житло у вже побудованому будинку.
Також, для мініміаціі ризиків, потрібно звернути увагу на наступні речі. Насамперед, важливо правильно підходити до укладення договору: вибрати перевірену будівельну компанію, переконатися в її репутації, по можливості заручитися підтримкою юриста.
У міру будівництва будинку, вартість квадратного метра зростає залежно від зростання цін на ринку нерухомості в цілому. Кінцева ціна може в кілька разів перевершувати стартову. У середньому, за час будівництва будинку, вартість квадратного метра збільшується з 2000 $ до 4000 $ (ціна для Москви). Існують також різні знижки та пільги для покупців нових квартир, і основна їхня мета - стимулювати продажу. Залежно від об'єкта, скидається від 50 $ до 100 $ з квадратного метра житла. Існують і інші види пільг - розстрочки на 3-6 місяців без стягнення процентів, практикується індивідуальний порядок оплати, наприклад, початковий внесок може змінюватись згідно перевагам споживача. Якщо ж забудовник надто щедрий і ціни сильно нижче зазначених або знижки - сильно вище, то це привід як мінімум насторожитися, перевірити дані про компанію і уважно прочитати запропонований договір разом з юристом.
|
| Категория: Недвижимость | Добавил: администратор (03.10.2011)
|
| Просмотров: 848
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
