|
Новости, статьи
Як уникнути «подвійного продажу» квартир
Чи захистить від подібних випадків Закон № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних житлових будинків»? Чи можна вважати, що «подвійний продаж» канула в лету після усунення прогалин в законодавстві?
Закон № 214, чинний реально два роки, ввів вимогу про обов'язкову державну реєстрацію договорів пайової участі у будівництві. Практичне значення цього моменту полягає в тому, що наявність такої реєстрації дозволяє достовірно визначити дійсного поточного правовласника квартири в споруджуваному будинку. Зробити це можна, якщо виникнуть сумніви, шляхом отримання виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Омській області. Такий папір традиційно прийнято брати при купівлі вторинного житла, щоб перевірити власника квартири і відсутність обтяжень (арешту, застави на об'єкт). Тепер же це можливо зробити і по будові. Тим самим ви домагаєтеся ефекту придбання квартири у справжнього власника, а не колишнього, що зважився двічі отримати гроші за колись свій об'єкт в силу прямого умислу або в результаті недбалості (бухгалтерія і керівництво компанії не відстежило свою першу продаж). Але чи можна вважати, що «подвійний продаж» канула в лету у зв'язку з усуненням прогалин в законодавстві? Немає. Хоча б тому, що достатня кількість будинків добудовується за старими правилами. Тобто ті будинки, дозвіл на будівництво яких було отримано до 1 квітня 2005 р. або почалося за схемою інвестиційних договорів, не потрапляють під дію згаданого закону. На них не поширюється вимога про державну реєстрацію договорів пайової участі, навіть якщо самі учасники угоди цього захочуть. В усякому разі, в Омську є судові історії з даної теми. Виникає питання, як упевнитися в тому, що купується в такому будинку квартира, особливо, якщо продажу вже передувало кілька поступок, вже не була одного разу проданаіншій особі? Існують певні механізми відстеження відбулися поступок-продажів. «Подвійна», «потрійна» продаж трапляються, як в силу відверто шахрайських дій забудовника (що рідко для довгоіснуючих організацій), так і через неприведення їм або пайовиком у відповідність своїх договірних відносин з діловими партнерами по будівництву. Наприклад, типова ситуація. Згідно з договором про пайову участь у будівництві одним з пайовиків була організація, яка поставила будматеріали. За цей товар згідно з договором їй належало кілька квартир. Одну з таких майбутніх квартир ця організація поступилася за взаємозаліком іншому своєму кредитору - акціонерному товариству. Забудовник був повідомлений про що відбулася поступку. Проте надалі сторони передумали, усно домовилися, що початковий пайовик розрахується з акціонерним товариством, не будується квартирою, а знову ж таки будматеріалами. Пайовик вдруге поступився цю ж квартиру кооперативної організації, а з акціонерним товариством розрахуватися «забув» і посварився. Але не забуло акціонерне товариство, і в умовах відсутності документального переоформлення колишньої домовленості, нерасторгнутого угоди про взаємозалік шляхом передачі квартири пред'явило в суд вимога про надання житла в побудованому багатоквартирному будинку. Нерідко місце для «подвійного продажу» з'являється там, де погано спрацювала система повідомлення від переуступивши боку до нового власника. Отже, вам пропонують купити квартиру за договором поступки. Ваше завдання зв'язатися з забудовником і уточнити, числиться продавець у забудовника в якості останнього правовласника на цю квартиру. Другий момент - потрібно уточнити, розрахувався чи сам продавець за цю квартиру із забудовником або тією особою, яка має він купив квартиру. Це елементарна захід здатний принести свої плоди, тому що, незважаючи на відсутність державної реєстрації договорів пайової участі і поступки права вимоги, бувалізабудовники ведуть так чи інакше свій реєстр пайовиків. Крім того, нерідко забудовники закладають положення про необхідність попереднього узгодження договору поступки з забудовником, якщо пайовик надумає продавати квартиру. Вирішальним акцентом тут є саме попереднє узгодження договору поступки забудовником, тобто ще до того, як ви почнете розрахунок з продавцем, а потім і наступне повідомлення про факт відбулася поступки і підтвердження розрахунку. Чому дуже важливо наступне повідомлення - тому, що забудовник зобов'язаний після введення будинку в експлуатацію передати квартиру тій особі, про який повідомив письмово попередній кредитор (тобто особа, якій забудовник повинен був передати квартиру)? Якщо повідомлення спрацює, забудовник вже не візьме до відома інше прийшло чи не прийшло зовсім до нього повідомлення. Як правило, з двох кандидатів, незалежно від того, хто з них раніше підписав договір, отримує квартиру той, хто подбав про письмовому повідомленні забудовника. Після введення забудовник передасть квартиру відомому йому особі, той зареєструє своє право власності. Після того, як відбудеться реєстрація права власності, забрати квартиру в людини, вже буде неможливо в силу ст. 398 ЦК РФ, незважаючи на те що потерпілий уклав свій договір раніше, але не подбав про повідомлення забудовника з боку продавця. Потерпілому залишиться варіант вимагати відшкодування збитків з боку продавця у грошовій формі, а «вціліє» чи до моменту спору така юридична особа - велике питання. Окрім дотримання процедури повідомлення-узгодження, потрібно відстежити своєчасне укладання угод про розірвання договорів з такими попередніми покупцями прав на споруджуваний об'єкт. Яким чином? Залежить від конкретної ситуації. Таким чином, про розслаблення при оформленні придбання споруджуваних об'єктів говорити несвоєчасно.
|
Категория: Недвижимость | Добавил: администратор (03.10.2011)
|
Просмотров: 585
| Рейтинг: 0.0/0 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|