|
|
Новости, статьи
Рынок коммерческой ипотеки в Украине
Ипотечное кредитование в сфере коммерческой недвижимости – относительно новое явление в Украине. И сейчас, на стадии зарождения коммерческой ипотеки, среди игроков украинского рынка недвижимости существуют различные мнения относительно данного продукта, его преимуществ, недостатков, перспектив и т.д. В данной статье мы попытаемся разобраться, что же такое коммерческая ипотека (в некоторых банках – бизнес-ипотека), каковы базовые условия такого кредитования, какие ипотечные программы существуют в украинских банках. В процессе подготовки статьи мы обращались за комментариями к руководителям соответствующих департаментов банков, международным консультантам и юристам.
Во многих странах Западной и Восточной Европы, Северной и Южной Америки, где ипотека является давним инструментом привлечения финансовых ресурсов, широко распространен такой продукт, как ипотека коммерческой недвижимости. В Украине коммерческая ипотека начала свою историю всего 2,5-3 года назад, когда рынок жилой ипотеки стремительно наращивал свои темпы и объемы. Тогда руководство некоторых банков пришло к выводу, что нужен качественно новый продукт в сфере кредитования коммерческой недвижимости. По словам Руслана Спивака, начальника отдела разработки продуктов и маркетинга для малого и среднего бизнеса в OTP Bank, где была разработана одна из первых программ «Коммерческая ипотека», «в ходе создания продукта у нас появилась абсолютно инновационная для украинского банковского рынка идея – мы решили, что при анализе возможности выдачи кредита прежде всего будем оценивать доходность объекта недвижимости, предлагаемого в залог банку, и в меньшей степени анализировать финансовое состояние клиента».
В Украине коммерческая ипотека начала свою историю всего 2,5-3 года назад
Так что же такое коммерческая ипотека? По словам основных игроков рынка, это кредит, который выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества. При этом объект коммерческого назначения может приобретаться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Но следует отметить, что в украинских банках нередко смешиваются понятия коммерческой ипотеки и коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.д.). Такая путаница происходит, в частности, из-за того, что суть операции коммерческой ипотеки (кредит на приобретение недвижимости с предоставлением объекта кредитования в залог) нередко лежит в основе программ коммерческого кредитования, уже много лет существующих практически во всех банках Украины. Поэтому необходимо помнить, что, в отличие от коммерческого кредитования, коммерческая ипотека не связана с кредитами, предоставляемыми в девелоперских целях (в целях финансирования реализации проекта). Кроме того, как отмечает Людмила Комашко, начальник управления продуктов департамента малого и среднего бизнеса «Райффайзен Банк Аваль», «предметом коммерческой ипотеки выступает недвижимость, которая может аккумулировать доход, а также предусматривает наличие рынка аренды (иными словами, в случае возникновения серьезных проблем с бизнесом заемщика эту недвижимость можно сдать в аренду). Таким образом, мы предоставляем клиенту кредит без анализа его бизнеса, оценивая только принадлежащую ему недвижимость. Существует нежилой фонд, который не может выступать в качестве залога по этой программе (к примеру, нежилые помещения, которые довольно сложно сдать в аренду, или же рынок аренды на такие объекты очень низок). В этом случае мы предлагаем клиентам другую программу – «Инвест-кредит на развитие бизнеса», – которая предусматривает анализ бизнеса клиента».
В основном банки исходят из того, что целевой аудиторией коммерческой ипотеки являются физические лица, которым необходимо помещение для развития малого или среднего бизнеса.
Коммерческая ипотека дает возможность банкам минимизировать свои риски, ведь помещение, приобретенное в кредит, будет эксплуатироваться и приносить доход. Таким образом, очевидно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть деньги в банк в случае дефолта заемщика, а следовательно, в коммерческой ипотеке нет проблем, типичных для залога жилых помещений, связанных с выселением и последующим размещением граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости.
Сейчас украинский рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться. Руслан Спивак отмечает: «Украина идет с отставанием, как, собственно, и в экономическом развитии вообще, но сегодня ипотека остается одним из основных активов, в который направляются потоки капитала. Инфраструктуру украинского рынка и качество предложения на нем пока еще трудно сопоставлять с рынками Западной и даже Восточной Европы. Это выражается, в первую очередь, в том, что объектов коммерческой недвижимости высокого класса в Украине пока еще очень мало, и в ближайшие годы, несмотря на большое число анонсируемых проектов, их количество будет недостаточным».
На сегодняшний день, по словам экспертов, программа «Коммерческая ипотека» очень хорошо соотносится с экономическим развитием страны. То есть, чем больше появляется частного капитала и инициативы в развитии бизнеса, тем больше потребность в недвижимости коммерческого назначения, соответственно, возрастает и спрос на подобные кредиты.
Количество украинских банков, оказывающих подобные услуги, пока невелико, но, как отмечает Евгений Калашник, начальник отдела методологии кредитных продуктов АКБ «Укрсоцбанк», «банки, входящие в ТОП – 20, предоставляют эту услугу в том или ином виде. Гораздо сложнее обеспечить приемлемую стоимость кредита, ведь ставка по кредиту – один из главных критериев для клиента в процессе принятия решения. Поэтому основные игроки на рынке коммерческой ипотеки – это банки, имеющие возможность привлекать ресурсы по приемлемой цене».
СХЕМА ИПОТЕКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
По словам специалистов, сделки в сегменте коммерческой ипотеки во многом схожи со сделками ипотеки жилья. В обоих случаях список разрешительных документов практически одинаков, почти всегда требуется первоначальный взнос (об исключениях см. в разделе «Программы украинских банков»), действуют одни и те же процедуры оценки приобретаемого объекта и доходов заемщика и т.д.
Списки необходимых документов можно найти на сайтах банков, предоставляющих такие услуги.
Приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается банком, прежде всего, с точки зрения доходности и ликвидности. Так, к примеру, получить деньги на покупку офисного здания класса А, уже имеющего сформированный пул арендаторов, нетрудно. С кредитами на покупку недвижимости более низкой категории ситуация не настолько однозначна и варьируется в зависимости от особенностей деятельности банка. Рассказывает Руслан Спивак: «По продукту «Коммерческая ипотека» мы разделили целевую недвижимость на категории. В основу категоризации легли два основных параметра – месторасположение и класс недвижимости. Следует отметить, что при определении категорий мы старались учесть особенности украинского рынка и охватить как можно более широкий спектр недвижимости. Но основной логикой продукта остается то, что приобретаемый (закладываемый) объект должен приносить доход достаточный для того, чтобы покрывать платежи по кредиту. Таким образом, если помещение неликвидно, оно вряд ли пройдет соответствующую банковскую процедуру».
Коммерческие площади, расположенные на первых этажах новостроек, сегодня, по мнению экспертов, обладают высокой ликвидностью
фото: Олег Герасименко
Евгений Калашник также отмечает, что «успешный бизнес может функционировать не только в офисе класса А. Подобно растущему ребенку, который адекватно выглядит в одежде по возрасту и размеру, развивающаяся компания нуждается в офисе, соответствующем масштабам и концепции бизнеса. Кстати, часто по прошествии некоторого времени компании «вырастают» из своего офиса, каким бы просторным и совершенным он ни казался на момент приобретения. В нашей стране компании растут очень динамично. Не стоит забывать, что чем выше класс недвижимости, тем она дороже. По нашему мнению, приобретаемый офис должен работать и создавать условия для развития бизнеса – ситуация, в которой бизнес диктует выплату долгов за огромный и дорогой офис, в корне неправильна. И, наконец, с уверенностью можно сказать, что офисы класса А составляют пока очень незначительную часть от общего объема офисных помещений, поэтому ни нам, ни заемщикам не стоит на них замыкаться».
Украинские банки предлагают такие формы погашения долга, как аннуитет (равные денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему), с начислением на остаток, гибкий график, досрочное погашение займа без дополнительных комиссий и т.д.
ПРОГРАММЫ УКРАИНСКИХ БАНКОВ
Сейчас в Украине действует немало программ ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости, но при этом существуют разногласия, касающиеся наполненности продуктов.
В данном разделе статьи мы рассмотрим несколько банковских программ, непосредственно являющихся продуктами коммерческой ипотеки.
ПРОГРАММА «БИЗНЕСИПОТЕКА» В «АЛЬФА-БАНК»
«Бизнесипотека» – это кредит, предоставляемый «Альфа-Банком» субъектам малого и среднего бизнеса для приобретения объектов недвижимости с целью расширения либо ведения нового бизнеса. Целью «Бизнесипотеки» является также улучшение условий бизнеса (например, покупка офиса или увеличение площадей под офис). Расширение бизнеса предусматривает увеличение торгового оборота за счет приобретения торговых площадей либо покупку недвижимости для сдачи в аренду; ведение нового бизнеса возможно за счет приобретения помещения парикмахерской, автомойки, отеля и т.д.
По словам Игоря Гончара, руководителя Дирекции по операциям с недвижимостью «Альфа-Банка», «в Украине программы кредитования с названием «Бизнес-ипотека» (или «Бизнесипотека») развиваются недостаточно качественно и быстро по сравнению с соседними восточноевропейскими странами. Из-за отсутствия необходимого опыта и непонимания сути бизнес-ипотеки происходит подмена понятий, приводящая к возникновению странных симбиозов продуктов ипотеки и классического кредитования, как то – с проектным финансированием, инвестиционными программами, финансированием затрат на строительно-монтажные работы и т.д. В нашем банке «Бизнесипотека» – это относительно новая, но весьма перспективная программа, разработанная Департаментом малого и среднего бизнеса, условия которой отличаются от программ кредитования корпоративных клиентов».
Как показала практика, наибольшая часть сделок по данной программе совершается с субъектами малого и среднего бизнеса торговой отрасли, немногим меньше – с предоставляющими услуги и производителями.
Базовые условия
Срок кредитования составляет от 3 месяцев до 15 лет. Игорь Гончар отмечает: «Если субъект малого и среднего бизнеса заранее оговаривает, что подходящее помещение необходимо приобрести именно сейчас, и может погасить долг в течение ближайших 3 месяцев, подтвердив это реальными поступлениями (скажем, за счет денежной выручки по контракту или продажи иного объекта недвижимости), то банк не предусматривает за это никакой дополнительной комиссии или штрафа».
Сумма кредита – от $5 тысяч до $3 миллионов. Ставка варьируется от 12% до 14% в инвалюте в зависимости от собственного участия клиента и сроков. Есть проекты, не предусматривающие такого участия (до $100 000). Выдача кредитов возможна как наличными, так и по перечислению.
Срок рассмотрения заявки (оценка финансового оборота клиента и приобретаемой недвижимости) – 5 рабочих дней.
ИПОТЕКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Коммерческая ипотека, или бизнес-ипотека, является кредитованием субъектов хозяйствования под залог недвижимости коммерческого или промышленного назначения и составляет большую часть украинского рынка ипотечного кредитования.
Кредитование субъектов предпринимательской деятельности под залог недвижимого имущества осуществляется банками или иными финансовыми учреждениями, которые, согласно законодательству, имеют право на предоставление кредитов (займов). Для привлечения потенциальных заемщиков банки зачастую сотрудничают с агентствами недвижимости, роль которых может ограничиваться поиском клиентов либо предусматривает всю предварительную подготовку для заключения ипотечного договора (оценка объекта недвижимости, предварительная проверка платежеспособности заемщика и т.д.). Кроме того, в связи с существованием законодательного требования о страховании предмета ипотеки к процессу кредитования зачастую привлекается и «своя» страховая компания, которая предлагает, соответственно, «наиболее выгодные» условия. В данном случае субъекту хозяйствования приходится самому выбирать наиболее выгодную для себя схему ипотечного кредитования, предварительно и самостоятельно оценив реальную стоимость ипотечного кредита, предлагаемого тем или иным банком. Такая ситуация, к сожалению, не может способствовать развитию рынка ипотечного кредитования в Украине.
Именно отсутствие единых стандартов и наличие множества противоречий и несогласованностей законодательных норм обуславливает непрозрачность схем кредитования, применяемых на практике. По большому счету, существующие на сегодня законодательные акты, которые регламентируют вопросы ипотечного кредитования, не только не содействуют его развитию и усовершенствованию, а, наоборот, часто приводят к сложностям его практического применения. Приведем несколько ярких примеров из законодательства, свидетельствующих о его несовершенстве и наличии существенных противоречий в регулировании порядка ипотечного кредитования.
В ч.1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) ипотека определена как отдельный вид залога. При этом Законы Украины «Об ипотеке» и «О залоге» по-разному регулируют вопрос касательно того, может ли право аренды выступать предметом залога. Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что право аренды недвижимого имущества может выступать предметом ипотеки. А вот статья 49 Закона Украины «О залоге» посвящена вопросам залога имущественных прав, не предусматривает такого предмета залога, как право аренды, а допускает возможность залога лишь права требования как отдельного вида имущественных прав. Здесь мы имеем дело с несогласованием норм, которое нередко вызывает трудности при их практическом применении. В частности, некоторые нотариусы не признают права аренды в качестве предмета ипотеки и отказываются заверять подобные ипотечные договора. Такую позицию они объясняют тем, что право аренды, согласно ГК, не является имущественным правом, поэтому не может отчуждаться и, соответственно, передаваться в ипотеку. Предметом ипотеки может быть право застройки чужого земельного участка (суперфиций), которое, в отличие от права аренды, может быть продано или иным способом отчуждено третьим лицам.
Кроме того, законодательством четко не определены особенности такого предмета ипотеки, как объект незавершенного строительства, который предусмотрен Законом Украины «Об ипотеке». Единственным условием для предоставления такого объекта в ипотеку, согласно ст. 5 указанного закона, является документальное подтверждение ипотекодателем его права на получение им в будущем соответствующего достроенного объекта. Изменения, внесенные в декабре 2005 года в ГК, предусматривают возможность заключения договоров с объектом незавершенного строительства на основании зарегистрированного права собственности на такой объект. В связи с этим ГК предусматривает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, осуществляет также регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для строительства объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. К сожалению, на практике данная норма не действует, и регистрирующие органы зачастую отказывают в регистрации права собственности на «недострой». Поэтому остается оперировать объектами незавершенного строительства через их определение как строительных материалов.
Приведенные выше примеры являются лишь малой частью существующих на сегодня трудностей в сфере коммерческой ипотеки, обусловленных несогласованностью норм различных нормативных актов, прямо или косвенно регулирующих операции на рынке ипотечного кредитования.
Татьяна Завязун, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»
ПРОГРАММА «КРЕДИТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ» В «НАДРА БАНКЕ»
По словам Валентины Волошко, и.о. директора департамента продаж малому и среднему бизнесу «Надра Банка», «кредит на приобретение коммерческой недвижимости – достаточно актуальный для многих предпринимателей вопрос. В связи с большим количеством заявок от клиентов данное направление в начале 2006 года было выделено как самостоятельное. За первые пять месяцев 2007 года, исходя из потребностей клиентов, максимальная сумма кредита была увеличена до $500 тысяч и срок кредитования продлен с 10 до 15 лет».
Оформить кредит по данной программе можно, сделав взнос в размере 10% от стоимости объекта. Кредит предоставляется в евро, долларах США и гривне. Допускается отсрочка погашения кредита до полугода.
Базовые условия
По словам Валентины Волошко, «кредит на приобретение коммерческой недвижимости может получить предприниматель или юридическое лицо, чей бизнес стабильно развивается и действует на рынке не менее 6 месяцев. Предприниматель, который берет кредит на покупку коммерческой недвижимости в «Надра Банке», получает также юридическую поддержку».
Срок принятия решения и оформления кредита – 5 дней (при кредите до $100 тысяч) и свыше 5 дней, если он составляет более $100 тысяч.
ПРОГРАММА «КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА» В OTP BANK
Кредиты предоставляются частным предпринимателям, физическим и юридическим лицам с фактическим сроком существования бизнеса больше 12 месяцев, имеющим стабильный доход, достаточный для погашения суммы кредита и процентов по нему. Ипотечные кредиты выдаются на покупку коммерческой недвижимости, ее ремонт, а также на развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств и т.д.).
Кроме того, можно получить кредиты на погашение текущей задолженности в другом банке (рефинансирование), что позволит клиенту уменьшить кредитную нагрузку.
Базовые условия
Сумма кредита составляет от 5 тысяч до 1,5 миллиона евро. Рассказывает Руслан Спивак: «По программе «Коммерческая ипотека» клиент может получить до 1,5 миллионов евро – все зависит от качества и категории помещения».
Собственный взнос клиента составляет 30%.
Максимальный срок кредитования – 10 лет, ставка – от 11% в иностранной валюте, 17% – в гривнах. Руслан Спивак отмечает, что «сегодня некоторые банки уменьшают размер собственного участия клиента до 0% и необоснованно удлиняют сроки кредитования, а это определенный риск, поскольку рынок недвижимости сильно подвержен влиянию различных политических и экономических факторов, что существенно сказывается на спросе и предложении и, как следствие, приводит к ценовым флуктуациям».
Также OTP Bank идет навстречу клиентам и предлагает возможность отсрочки платежа по «телу» кредита до 6 месяцев для сезонного бизнеса или в случае ремонта помещения, являющегося основным источником бизнеса. Тем самым клиент получает возможность не отвлекать дополнительные средства из бизнеса, а больше вкладывать в развитие.
С момента получения полного пакета документов OTP Bank принимает решение на протяжении 3-5 дней, в зависимости от суммы и сложности сделки.
ПРОГРАММА «КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА» В «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ»
В этом банке программа «Коммерческая ипотека» работает уже год и, по словам Людмилы Комашко, в кредитном портфеле малого и среднего бизнеса банка она занимает 15%. Программа разделена на три продукта: кредитование на приобретение недвижимости, кредитование на ремонт и строительство, кредитование на развитие бизнеса. Кроме того, можно получить кредиты на рефинансирование займа в другом банке. Кредиты предоставляются физическим и юридическим лицам с опытом ведения бизнеса свыше 12 месяцев. Людмила Комашко отмечает, что по программе «Коммерческая ипотека» «Райффайзен Банк Аваль» кредитует покупку недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках.
Базовые условия
Как отмечает Людмила Комашко, «с июля 2007 года в нашем банке срок кредитования будет достигать 15 лет без анализа бизнеса».
Сумма кредита – от 5 тысяч до 1,5 миллиона евро (или эквивалент в другой валюте – гривне или долларах США).
Выдача денег производится как наличными, так и по перечислению. Возможна отсрочка платежа до 12 месяцев. Срок по принятию решения варьируется в пределах нескольких дней.
ПЕРСПЕКТИВЫ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ В УКРАИНЕ
Эксперты рынка неоднозначно оценивают будущее украинской ипотеки коммерческой недвижимости.
Игорь Гончар отмечает, что «среди основных причин, сдерживающих развитие бизнес-ипотеки для субъектов малого и среднего бизнеса, можно отметить три: большая доля доходов этого бизнеса по-прежнему «тенизирована» и непрозрачна; юридические риски первичного рынка, а также высокая подверженность малого и среднего бизнеса микро- и макроэкономическим изменениям (ставки налогообложения, регулирование цен, валютные риски и т.д.). На законодательном уровне первичный рынок жилой ипотеки хоть и не урегулирован окончательно, но все-таки имеет механизмы совершения ипотечных сделок и их контроля, в отличие от первичного рынка коммерческой ипотеки. Поэтому юридические риски при приобретении и при ипотеке нежилого помещения в строящемся здании несравнимо выше (например, риск заключения договоров с несколькими инвесторами – юридическими лицами или отсутствия регистрации и надлежащего учета подобных сделок)». (О некоторых аспектах законодательной базы в сфере коммерческой ипотеки см. также статью «Особенности украинского законодательства в сфере ипотечного кредитования» в рубрике «Право» на стр. 77-79).
О том, как коммерческая ипотека реагирует на экономические изменения в стране, рассказывает Руслан Спивак. По его словам, «в зависимости от темпов экономического развития складываются разные условия для частной инициативы, что, в свою очередь, определяет спрос на объекты коммерческой недвижимости. Качественное предложение возрастает по мере развития рынка недвижимости. Уже сегодня первый этаж каждой новостройки – это высоколиквидная коммерческая недвижимость. Все это кем-то покупается, сдается в аренду либо используется под бизнес. Таким образом, мы видим, что перспектива продукта «коммерческая ипотека» очень высока, а потребность кредитования этого направления будет всегда».
Специалисты отмечают, что «профиль» клиента, берущего ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость, может меняться. Так, если замедлились темпы роста по аренде или квадратному метру, но не упала цена объектов, будут по-прежнему востребованными кредиты на развитие бизнеса. Если недвижимость активно развивается и сдавать в аренду снова выгодно, чтобы получать большой доход, будут покупаться новые объекты. То есть, все зависит от этапа развития рынка, а как известно, рынок недвижимости развивается циклично. Проблема может возникнуть только тогда, когда замедлятся темпы экономического роста, вследствие чего неминуемо затормозится развитие рынка недвижимости. На рынке жилья и сейчас бывают моменты затишья, вызванные экономическими проблемами, спекулятивными заявлениями компаний и т.д.
Иного мнения по поводу перспективности в Украине такого продукта, как «коммерческая ипотека», придерживаются международные консультанты. С их точки зрения, коммерческая ипотека в нашей стране практически отсутствует, и даже те банки, в которых есть подобные программы, предлагают не соответствующие рынку условия.
В портфеле малого и среднего бизнеса «Райффайзен Банк Аваль» коммерческая ипотека занимает 15%
По словам Натальи Стельмах, старшего оценщика и консультанта по инвестициям в недвижимость компании DTZ, «коммерческую ипотеку заемщики берут в 3 основных случаях: на покупку недвижимости для собственного бизнеса (buy to own occupation), для сдачи площадей в аренду (buy to let) и для последующей ее перепродажи (buy to sell)».
Рассмотрим более подробно перспективы всех трех вариантов.
Buy to sell. Как отмечает Наталья Стельмах, «на сегодняшний день игроков, приобретающих недвижимость для последующей ее перепродажи, на украинском рынке очень мало, поскольку коммерческая недвижимость достигла своего пика и последующее увеличение ее ценности не будет уже таким быстрым, как за последние 1,5-2 года, когда цена за квадратный метр повысилась с $2600 до $8000 нынешних».
Buy to let. «В этой сфере тоже совсем мало игроков. Украинским компаниям просто невыгодно покупать коммерческую недвижимость за кредитные деньги местных банков для сдачи площадей в аренду», – продолжает Наталья Стельмах. – Так, если определить доходность покупки и последующей сдачи коммерческой недвижимости в аренду, то в 2006 году для Киева она составляла 10-10,5% годовых. Таким образом, проценты банка по ипотеке сегодня даже выше размера доходности от арендной платы. Банки не готовы выдавать кредиты менее чем под 12-13%, а это свидетельствует о том, что их аналитики видят определенные риски».
Некоторым банкам заявлять более длительные сроки кредитования и низкие процентные ставки не позволяет нехватка «длинных» и дешевых финансовых ресурсов. На Западе даже небольшие компании, только начинающие свою деятельность и не имеющие ничего, кроме бизнес-плана, могут рассчитывать на ипотечный кредит. Там в качестве обеспечения принимают имеющиеся у владельца акции или (значительно реже) другую недвижимость. Первоначальный взнос составляет около 15%. Условия предоставления ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта
БанкСумма кредитаМаксимальная доля кредитных средствСрокСтавка, %, инвалюта
«Райффайзен Банк Аваль»От 5 тысяч до 1,5 миллиона евроДо 80%До 15 лет12,5% в евро
OTP BankОт 5 тысяч до 1,5 миллиона евроДо 70%10 летОт 11% в евро
«Альфа-Банк»От $5 тысяч до $3 миллионовОт 70% до 100%От 3 месяцев до 15 летОт 12% до 14% в долларах США
«Надра Банк»$500 тысяч90%15 лет12,8% в евро
Buy to own occupation. По словам Наталии Стельмах, «этот сегмент достаточно распространен, но с точки зрения экономики решение о покупке принимается в том случае, если купить сейчас выгоднее, нежели взять в аренду на долгосрочный период. Большинство иностранных компаний, которые выходят на украинский рынок, берут кредит за границей и покупают недвижимость в нашей стране. Это выгодно, поскольку за рубежом ставка может составлять 5-6% плюс в некоторых случаях премия за фактор входа на рынок Восточной Европы, а у нас можно купить здание, которое будет приносить годовой доход 10%. Украинским компаниям брать под 13%, чтобы зарабатывать 10%, невыгодно. Например, коммерческая ипотека также составляет малую долю портфелей банков Восточной Европы, поскольку наплыв более дешевого капитала из Центральной Европы повысил цены на коммерческую недвижимость и сделал невыгодным кредиты в местных восточноевропейских банках с целью приобретения недвижимости. Однако, если речь идет о покупке ресторана, бара или других коммерческих помещений, где для владельца важна не арендная плата, а поток посетителей, то покупка может быть финансово оправдана.
Для стимулирования коммерческой ипотеки банки, теоретически, должны снижать ставки. Если бы они верили в дальнейшее удорожание ценности активов недвижимости, то мотивировали бы покупателей привлекательными условиями коммерческой ипотеки даже в случае негативного соотношения цены покупки объекта и дохода от сдачи в аренду. Стимулируя спрос, европейские банки выдавали кредиты под 0% годовых, и сумма кредита составляла даже до 110% от цены покупки коммерческой недвижимости, поскольку аналитики финансовых институций были слишком уверены в росте цены их залога. Заслуживает внимания зарубежная практика фиксированных ставок, что также облегчает покупку помещений для начала бизнеса. Кроме того, за счет приобретения недвижимости клиенты европейских банков могут уменьшать свою налогооблагаемую базу платежами по кредиту».
Таким образом, перспектива коммерческой ипотеки зависит не только от экономического развития страны в целом, и рынка коммерческой недвижимости в частности, но также от желания и возможностей отечественных банков улучшать условия ипотечного кредитования.
|
| Категория: Ипотека | Добавил: администратор (16.08.2011)
|
| Просмотров: 1059
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
