|
|
Блог
Главная » 2011 » Сентябрь » 17 » Украинские оценщики - за риелторские услуги
01:34 Украинские оценщики - за риелторские услуги |
Рынок оценки в Украине несколько моложе рынка недвижимости и риелторских услуг. Тем не менее, он весьма регламентирован: после специального Закона об оценке имущества был принят целый ряд других нормативных актов.
В какой мере норма Закона охраняет потребителей от некачественных услуг? Как нормативный опыт оценщиков может помочь в разработке Закона о риелторах? Вокруг этих и других вопросов - наш разговор с председателем Украинского общества оценщиков (УОО) Владимиром Шалаевым.
Как на практике работы оценщиков отразилось принятие Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"? Насколько этот и другие нормативные акты оказались эффективными для самого профессионального сообщества? Как можно было бы сравнить этот опыт с регулированием рынка риелторских услуг?
Принятие любого нормативного документа имеет свои плюсы и минусы. Да, Закон относительно оценки имущества существует уже не один год. Но в течение всего времени его действия продолжается активная дискуссия о том, что лучше - иметь такой Закон или отказаться от него? Есть разные мнения, так как Закон все же имеет недостатки. Но я сторонник того, что в рамках Закона работать гораздо лучше. И при этом считаю, что именно мы - общественная организация - недостаточно усилий прикладываем к тому, чтобы его усовершенствовать. Можно сказать, что это проблема всей страны: несмотря на то, что законы часто готовят профессионалы, но дальше они проходят через парламентское "решето", и, бывает, что на этом пути ломается вся идея закона.
Если говорить о том, что показала практика применения "нашего" Закона, то один вывод можно сделать однозначно: он все же перегружен жесткими правилами регламентации. Хотя при этом мы считаем, что у нас сложилось хорошее взаимодействие между УОО и Фондом государственного имущества Украины, который контролирует выполнение норм Закона. Но, скажем, недавний приказ ФГИУ вызвал бурную дискуссию в сообществе оценщиков. В нем речь идет о внутреннем рецензировании отчетов оценщиков.
На наш взгляд, Закон должен касаться более общих аспектов. Ведь для конкретизации каких-то моментов существует масса подзаконных актов. Еще когда готовился наш Закон, мы сразу понимали, что "к нему" необходимо принять еще более тридцати подзаконных актов. До настоящего момента большинство из них принято, и они работают.
Отвечая на Ваш вопрос, не будет лишним сообщить, что наши специалисты весьма плотно работают с международными стандартами. УОО является членом Международного комитета по стандартам, участвует в работе заседаний, разработке совместных предложений. Поэтому нет особых противоречий между стандартами международными и украинскими. Это даже не противоречия, а только усиление, конкретизация определенных факторов - соответственно украинским реалиям. Вот и получается в целом, что мы имеем достаточное правовое поле, а риелторы, к сожалению, его не имеют.
Некоторые аналитики считают, что принятию Закона об оценке имущества способствовало определенное лобби. Какая именно сфера выдвинула такое лобби? Кто был оппонентом принятия Закона об оценке имущества? Мог бы кто-то выступить таким лобби на рынке риелторских услуг?
Следует учесть тот факт, что с приходом на рынок Украины крупного иностранного капитала через международную банковскую систему остро стал вопрос о независимой оценке в Украине. Некоторые иностранные банки делают жесткий отбор нескольких украинских оценочных структур, всячески вначале их проверяют и тестируют, определяют для них жесткие рамки работы. Но потребность зарубежного капитала в независимой оценке все же была объективным моментом.
Украинская банковская система же не была лоббистом принятия "нашего" Закона. Даже в некоторой степени оппонировала, создавала собственные оценочные подразделения.
Учтем и то, что становление оценочной деятельности в Украине происходило в тот момент, когда разрушались первые банковские "пирамиды". Обеспечение ряда банковских кредитов порой было просто нереальным. К примеру, под залог кредита бралось 6 км колхозных дорог (можно только представить себе "ликвидность" такого "залога"), 5 млн. малька в совхозном пруду, 10 тыс. цыплят, которых на момент возврата средств уже не существовало... При просмотре перечня неликвидных активов банка "Украина", как говорится, волосы шевелились. Одним словом, никакой оценки залога реально не существовало.
Наше лоббирование законодательства об оценочной деятельности происходило вместе с Фондом госимущества. Как результат - именно в Украине впервые в постсоветском пространстве была применена экспертная оценка при малой приватизации.
Для риелторов такими лоббистскими структурами должны быть Министерство юстиции, нотариат, органы местного самоуправления и другие. Чтобы не было реализации тех авантюрных проектов, которые мы наблюдаем. Ведь раздача земли в городах в настоящий момент - это просто беспредел. Недаром и рынок земли держат, не пускают в свободную продажу. Только в Киеве провели несколько земельных аукционов. А дальше что? А дальше - давайте разберем все то, что до нас не успели расхватать. Потом все розданные участки появляются на вторичном рынке, по реальным рыночным ценам.
На Ваш взгляд, можно ли считать нормальным, что объем жилого фонда страны до сих пор оценивается по показателям бюро технической инвентаризации, которые в десятки раз ниже реальных показателей? Насколько сейчас реально оценить жилой фонд страны и вывести расчеты при операциях с ним из долларовой зоны?
На мой взгляд, это одна из самых простых и понятных операций. Сегодня существует открытый рынок жилья. Если брать банковские показатели, то на нем ежедневно выполняется несколько тысяч операций по залогу имущества. Каждый день для выдачи ипотеки необходимо оценить тысячи объектов недвижимости исключительно по рыночным ценам. Но ни БТИ, ни другие государственные или муниципальные органы не могут сделать независимую оценку всего фонда жилья. И не смогут никогда - всегда найдется какой-то чиновник, который захочет "управлять" этим процессом. Но я считаю, что осуществить оценку жилой недвижимости Украины не является такой уж проблемой. Исполнительских ресурсов независимой оценки для этого хватает. Мне лично приходилось в течение двух месяцев оценивать по 700-800 объектов в больших домах коммунальной собственности. У нас отработана система, так сказать, массовой оценки. Этот подвид оценочной деятельности работает во всех странах.
Существует ли сейчас в Украине дефицит на услуги оценщиков?
К сожалению, все наоборот. Сегодня в стране избыток специалистов-оценщиков. Судите сами: у нас 12 тыс. человек закончили курсы оценщиков, в Реестре обозначено около 8 тыс. специалистов, которые реально занимаются оценочной деятельностью. В то же время в России 12 тыс. действующих оценщиков, т. е. на 50% больше, хотя масштабы нашего северного соседа в несколько раз больше. В США - 80 тыс. оценщиков. Но если учесть показатели американского ВВП, то мы поймем, что наш рынок оценки все же в другом соотношении со своим ВВП, чем американский. Есть еще один интересный пример. У нас сегодня 4 тыс. человек имеют право заниматься оценкой бизнеса, а в Америке - 2 тыс.! Стало быть, мы тут уже впереди Америки. Такая переуплотненность услугами порождает демпинг, а из-за демпинга возникает некачественная работа.
Какой орган в сфере оценки является регуляторным? Присутствуют ли в нем представители государственных органов? Насколько это Вас устраивает? Как оцениваете предлагаемую норму в законопроекте о риелторской деятельности, по которой в регуляторном органе - Риелторской палате Украины - 33% голосов будет у госорганов?
Регуляторным органом в сфере оценки является Наблюдательный совет, в который входят представители десяти государственных ведомств. В частности, Минюст, Минэкономики, Минфин, Комиссия по ценным бумагам, Фонд госимущества, даже МВД и другие... Общественные организации в этом совете имеют половину голосов. Государство должно присутствовать - я считаю, что это правильно. Другое дело, в каком соотношении. К сожалению, для нас приняты некоторые подзаконные акты, определившие такие нормы, которые позволяют любым общественным профессиональным организациям иметь представителя в Наблюдательном совете. А ведь среди общественных организаций есть совсем небольшие, и есть крупные, имеющие стаж, опыт, имидж. На мой взгляд, в последнее время деятельность Наблюдательного совета - из-за такой "размывки" непрофессионалами - ухудшается.
Члены возглавляемой Вами общественной организации тоже принимают участие в Интернет-форуме по обсуждению законопроекта "О риелторской деятельности". Насколько пристально Ваше внимание к содержанию диалогов на нем?
Да, мы принимаем участие в форуме. Наши специалисты всячески поддерживают принятие Закона о риелторской деятельности. Мы даже планируем создать в структуре Украинского общества оценщиков подразделение, которое будет курировать вопросы оценки недвижимости - той, которой занимаются украинские риелторы. Так практикуется во многих странах мира. Думаю, что в связи с этим практика нашего взаимодействия станет более глубокой.
На мой взгляд, в нашей стране все же необходима законная регламентация риелторской деятельности. Во многих странах мира такие виды деятельности переведены на саморегулирование. Придем к этому и мы. Правда, необходимо учитывать определенные этапы развития рынка услуг. К примеру, оценка в США не регламентируется государством, а только саморегулируемыми организациями. Мне довелось ознакомиться с этим опытом, побывав на 75-летии американского Института оценки. Понятно, что при таком "возрасте" организации подходы американцев к саморегуляции реальны.
Насколько мне известно, сегодня на рынке Украины примерно 70-80 тыс. человек занимаются той или иной риелторской деятельностью. Если оценочная, аудиторская, нотариальная деятельность регламентируется законодательством, то есть необходимость регламентировать и риелторскую. А она пока как бы на "вольных хлебах". Поэтому мы нередко слышим обвинения в адрес риелторов - в непрофессионализме, незнании ряда позиций. Но чтобы работать на рынке недвижимости, люди должны получить соответствующее образование. Пусть первое высшее образование будет одно, но дополнительное - для этого вида услуг - обязательно должно быть. Чтобы рынок мог избавиться от дилетантов, авантюристов, всех нечестных людей, и чтобы люди не боялись обращаться в риелторские агентства.
Что на Ваш взгляд, может поднять доверие общества к риелторам?
Только качество услуг. И еще - самоочищение своих рядов. Закон о риелторской деятельности должен этому способствовать.
|
|
Просмотров: 896 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
