Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 17 » Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?

---

01:27 Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска наблюдаются заметные перемены. Риэлторы констатируют спад активности и существенное снижение темпов роста цен, причем во всех сегментах. Такая ситуация вызвала понятное беспокойство у покупателей и арендаторов, привыкших за последние годы к высокой динамике цен на коммерческие объекты. Во всяком случае, только за прошлый год среднее подорожание офисных помещений на вторичном рынке составило 81,7%, торговых – 115,3%, складских – 140%. Особым поводом для тревог стал сентябрь, когда вопреки сезонности на рынке установилась почти полная тишина. Таким образом рынок отреагировал на парламентские выборы, говорят риэлторы, и временную ситуацию не советуют считать тенденцией. Что же на самом деле происходит в сфере коммерческой недвижимости? Своими наблюдениями на этот счет поделился Андрей ПЯТНИЦА, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН «Элит-Сервис», член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. - Как расценивать сегодняшнюю ситуацию на рынке? - Я не считаю, что рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в упадке. Люди уже привыкли к политическим катаклизмам и, несмотря ни на что, продолжают вести свой бизнес. Крупные инвесторы действительно затаились и выжидают, опасаясь вкладывать деньги в большие проекты. Некоторые компании освобождают свои площади, меняя направление бизнеса, но, возможно, не из-за политики, а из-за каких-то внутренних причин. Как бы то ни было, заявок на объекты, особенно в секторе небольших площадей, хватает. До сентября спрос, хотя и не отличался особой активностью, был достаточно ровным и спокойным. По крайней мере, не было того ажиотажа и хаоса, как в прошлом году. Раньше наблюдалась горячка, желание приобрести объект во что бы то ни стало. В этом году такого нет: рынок вошел в новую фазу – фазу стабилизации. Подтверждением этому служит и большое количество предложений. Если раньше ощущался дефицит качественных объектов, то сегодня такой нехватки не наблюдается, прежде всего, в секторе аренды. В городе введены и готовятся к сдаче в эксплуатацию несколько крупных торговых комплексов и бизнес-центров. Правда, помещений на продажу в них по-прежнему предлагается мало, а те, которые удачны по цене и площади, выкупаются еще на начальной стадии строительства. - Значит ли это, что рынок близок к тому, чтобы перекрыть существующий спрос? - Главная проблема сегодняшнего рынка – это дефицит предложений по приемлемым ценам. Как бы ни старались арендаторы найти помещение за $10-12/кв. м, такие цены остались в прошлом. Сегодня в зависимости от сегмента арендные ставки находятся в пределах $20-80/кв. м, что не устраивает многих арендаторов. Если бы маркетинговые службы строительных компаний грамотно подходили к ценовой политике и к размеру площадей, то сегодня не было бы пустующих помещений в новостройках. Предлагаемые арендные ставки в $35/кв. м способен «потянуть» не каждый арендатор современного офиса. Да и цена коммерческого «квадрата» на уровне $2,5-3,3 тыс. мало кого устраивает. Поэтому у владельцев бизнес-центров сегодня возникают проблемы с поиском потребителей. Такая же ситуация и в секторе торговых площадей. Недавно я подыскал помещение под супермаркет в 500 кв. м для одной крупной компании. Однако компания отказалась его арендовать только по одной причине – из-за непомерно высокой арендной ставки ($80/кв. м). Расчеты показали, что даже работая на полную отдачу, магазин не будет прибыльным, так как львиную долю будет съедать аренда. - Насколько выросли цены и арендные ставки с начала года? - Потребители рынка привыкли к тому, что за последние годы коммерческие объекты дорожали в год на 50%, а то и в два раза. Поэтому сегодняшнее снижение темпов роста цен и отсутствие такого высокого спроса, который наблюдался в течение 2-3 лет, они воспринимают как остановку рынка или обвал. По данным нашей компании, цены хотя и медленно, но продолжают уверенно двигаться вверх. За последние пять месяцев они выросли примерно на 20%. Надо сказать, что во многих случаях цена объектов неоправданно завышена. Так, в мае помещение площадью 80 кв. м на проспекте Пушкина выставлялось за $200 тыс., а сегодня за него просят $250 тыс., хотя объективных причин для подорожания нет. Но если покупатель будет настойчив и предложит, скажем, $240 тыс., то продавец возражать не будет, понимая завышенность заявленной цены. - С чем связан высокий уровень цен? - Хозяева площадей на вторичном рынке ориентируются на общее подорожание в стране, а владельцы объектов в новостройках объясняют свои цены высокой стоимостью строительства. Поэтому любой ценой они пытаются «отбить» вложенные деньги, причем как можно быстрее. Не последнюю роль играет жадность и амбициозность хозяев. Задача риэлтора в таких случаях - найти компромисс между желанием продавца и возможностями покупателя. - Какие объекты особенно востребованы? - Самые ходовые – это офисные помещения от 50 до 150 кв. м. Такая же площадь особо востребована и в секторе торговых и складских объектов. Но таких предложений на рынке крайне мало. Как правило, в современных бизнес-центрах размер площади только начинается от 80-120 «квадратов». К сожалению, в Днепропетровске нет хороших девелоперских компаний, которые бы делали исследования рынка на предмет потребности в тех или иных площадях. В результате многие объекты строятся «вслепую», без учета реальных запросов покупателей и арендаторов. Отсюда – и переизбыток чрезмерно больших площадей, и дефицит «золотой середины», и несоответствие заявленной цены классу помещения. - Как будет развиваться ситуация дальше? - Недавно на встрече с директорами риэлторских фирм архитектор Игорь Задоя, автор многих городских проектов, высказал мнение, что бурное строительство деловых и торговых комплексов в городе приведет к снижению стоимости площадей, так как предложение намного превысит спрос. Но это в обозримой перспективе. А пока цены будут продолжать расти, но существенно не повысятся, учитывая сегодняшний достаточный выбор. Надеюсь, что строительные компании со здравым смыслом подойдут к проектированию коммерческих объектов – будут закладывать такие площади и цены, которые требует рынок, а не те, что диктует инвестор, пытаясь выжать из своих «квадратов» максимальную прибыль. Валентина ПОПОВА Мнение экспертов Светлана ПРОХОРЕНКОВА, начальник отдела коммерческой недвижимости компании RealNest: - Сентябрьская ситуация на рынке была нетипична для осени, и это объясняется предвыборной неопределенностью – не более. А вот снижение с начала весны уровня спроса и замедление роста цен – это не что иное, как проявление стабилизации. По сравнению с прошлым годом количество предложений как на вторичном, так и на первичном рынке увеличилось примерно в 2 раза, что позволило ценам снизить темпы роста примерно на 70-80%. В то же время снижение спроса и увеличение объема предложений не удерживало продавцов и арендодателей от повышения цен. К примеру, если в начале года «офисная» арендная ставка в новых бизнес-центрах составляла $15-20/ кв. м, а торговые площади предлагались за $45-60/кв. м в месяц в центральной части Днепропетровска, то сегодня аренда таких площадей обойдется в $20-30/кв. м и $60-80/кв. м соответственно. И это не считая эксплуатационных расходов. Большинство арендаторов не согласны с такими ставками, потому они ищут площади с более приемлемой ценой. Сегодня они готовы платить $15-20/кв. м. Таким образом, несмотря на, казалось бы, большой объем предложений, спрос на подходящие по цене помещения остается неудовлетворенным. Не способствует этому и ограниченное количество строящихся объектов на продажу – рынок все более смещается в сторону аренды. Между тем потребность в собственных качественных торгово-офисных и складских площадях остается высокой, что говорит об инвестиционной привлекательности строительства таких объектов. А для этого нужна земля, которая также пользуется большим спросом. Ее мало, и она дорожает на глазах. Особенно остро проблема нехватки земли обнажилась в последнее время. Во многом это объясняется приходом на днепропетровский рынок крупных сетевых ритейлеров (МЕТРО, «Новая линия», «Эпицентр», IKEA и др.), нуждающихся в больших площадях. Однако дороговизна и дефицит земли заставляет многих операторов отказываться от реализации своих проектов. В частности, по этой причине российская сеть «Патерсон» так и не смогла зайти на наш рынок. На мой взгляд, активность на рынке восстановится в ближайшее время. Да и традиционно самым активным сезоном считается октябрь–первая пловина декабря. Предложений сейчас достаточно, поэтому цены существенно не повысятся, но и не остановятся. Оксана ПАШЕНКО, начальник отдела коммерческой недвижимости группы компаний «Магистр-недвижимость»: - Я не вижу других причин нынешнего затишья на рынке, кроме как связанных с парламентскими выборами. Такая ситуация наблюдалась и в прошлый раз, когда все ждали: что же произойдет после смены власти. Но, как показывает практика, никаких радикальных изменений не происходило. В этот раз особенного снижения спроса на коммерческую недвижимость я не заметила. Заявки есть на площади любого назначения, другое дело, что нет адекватных предложений для покупки. В большом дефиците – помещения под офисы и магазины, расположенные на «красных линиях». Спрос на них огромный, и цены немаленькие. Такая же ситуация и с готовыми складскими помещениями. Если они и попадаются, то цена на них – неразумная. Выгоднее купить землю и построить свой комплекс. По данным нашей компании, наибольшим спросом в течение года пользовалась земля под логистические комплексы и коттеджную застройку. По сравнению с другими сегментами, цена земли росла быстрее и с начала года увеличилась в 2-3 раза. Меньше всего прирост цен ощущался в секторе производственных площадей. Если говорить об офисных и торговых, то здесь рост цен составил примерно 10-15% в квартал. Считаю, что до конца года ничего радикального на рынке коммерческой недвижимости не случится. Возможно, таких скачков цен, как раньше, уже не будет – рынок настроен развиваться более спокойными темпами. При неослабевающем интересе к торгово-офисным, логистическим объектам самым перспективным сегментом для вложений будет оставаться земля. Светлана ТАРАЧЕНКО, директор АН «Бордо»: - Затишье на рынке наблюдается примерно с лета. За это время спрос на объекты коммерческого назначения упал почти в 10 раз, количество сделок ощутимо снизилось, объем же предложений сократился незначительно. Главная причина – ожидание перемен во власти, связанных с перевыборами. Однако несмотря на спад покупательской активности, цены все время продолжали свой плавный рост, особенно на землю. Это единственный сегмент, где не уменьшался, а напротив, возрастал и продолжает возрастать спрос, что объясняется дефицитом земли и ее высокой доходностью. Что касается прогнозов, то нормальная работа рынка возобновится в течение двух последующих недель. Скачка цен мы не прогнозируем, а вот оживление активности ожидается.

1 2 3 4 5 Просмотров: 789 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0