Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 30 » Особенности приватизации отдельных объектов государственного жилого фонда

---

01:40 Особенности приватизации отдельных объектов государственного жилого фонда

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЧАСТИ КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЫ Общее правило, закрепленное в п.2 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», предусматривало обязательность согласия всех нанимателей на приватизацию комнат в коммунальных квартирах. Такая норма закона в условиях реформирования отношений собственности, становлении рыночных отношений, ограничивала права граждан, которые проживают в коммунальных квартирах, поскольку значительное количество населения Украины устранялась от процесса приватизации, тогда как действующим законодательством всем гражданам предоставлялось право получить в собственность квартиры государственного жилого фонда. Изменения к Жилищному кодексу повлекли за собой изменения к п. 2 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», согласно которым были исключены ограничения на приватизацию отдельных жилых помещений в коммунальных квартирах относительно обязательности согласия всех жителей на приватизацию жилой площади, которую они занимают. Органы приватизации при приватизации части коммуальной квартиры должны придерживаться положений гражданского законодательства и руководствоваться тем, что в случае приватизации комнаты квартира остается в общей долевой собственности местного органа государственной власти и собственника комнаты (собственников) либо в общей собственности собственников квартиры. В соответствии со ст. 355 Гражданского кодекса Украины различается общая собственность с определением долей (долевая собственность) либо без определения долей (совместная собственность). При общей долевой собственности на жилье каждому из ее участников принадлежит доля собственности на квартиру в целом. Каждый участник долевой собственности может требовать отчуждение ее, а в случае смерти участника его доля переходит в собственность иного лица в порядке наследования. Согласно ст. 358 ГК Украины, владение, пользование и распоряжение жильем при общей долевой собственности осуществляется по согласию всех участников. Не может быть установлен такой порядок пользования жилым домом, при котором участнику общей долевой собственности выделяются в пользование только непригодные для проживания либо подсобные помещения (подвал, коридор, кладовая и т. д.). При обращении взыскания на комнату участника общей долевой собственности в коммунальной квартире по его долгам, не могут быть выделены помещения общего пользования, а только те жилые помещения, которые на него приходятся и могут быть выделены как доля собственности. Коммунальная квартира, в которой часть квартир приватизирована, принадлежит всем участникам, поэтому владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех участников независимо от размера жилой площади каждого из них. Статья 363 ГК Украины предусматривает преимущественное право покупки доли в общей собственности. В случае продажи комнаты (части приватизированной коммунальной квартиры) постороннему лицу, остальные жители коммунальной квартиры имеют право преимущественной покупки этой комнаты в коммунальной квартире, которая продается, и на иных одинаковых условиях, кроме случая продажи комнаты в принудительном порядке, которая была заложена, в порядке обращения взыскания на заложенное имущество либо продажи с публичных торгов, в порядке обращения взыскания на имущество по решению суда. Преимущественное право покупки состоит в том, что сожители имеют привилегии в покупке комнаты, которая продается. При продаже постороннему лицу квартиры, продавец обязан уведомить в письменной форме остальных собственников этой квартиры о своем намерении с указанием цены и иных условий либо местные органы государственной власти. Если остальные участники общей долевой собственности либо местные органы отказываются от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят этого права относительно комнаты на протяжении десяти дней с дня получения уведомления, продавец вправе продать свою долю общей собственности любому лицу. Если несколько участников общей долевой собственности выявили желание приобрести долю, собственник комнаты может выбирать покупателя, но преимущественное право будет принадлежать лицу, которое имеет приватизированную долю в этой квартире. Органы приватизации в случае приватизации части коммунальной квартиры должны устанавливать порядок пользования коммунальной квартирой, в частности местами общего пользования собственниками. Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 5.02.1997 р. № 40/97-ВР расширил круг объектов приватизации путем включения коммунальных квартир, которые могут приватизироваться и без согласия всех жителей такой квартиры. Если приватизации комнаты в коммунальной квартире были признана недействительной и решением органов приватизации была запрещена приватизация комнаты в коммунальной квартире, можно обратиться в суд с иском о восстановлении нарушенных прав в связи с принятием указанного выше Закона, который распространяется на имущественные отношения, которые возникли ранее и продолжаются. Верховный Суд Украины урегулировал вопросы судебной защиты законных прав и интересов жителей комнат в коммунальных квартирах и прав граждан, которые получили имущество в наследство в период с 22.02.1994 по 5.02.1997 путем выработки единых разъяснений относительно применения законодательства при разрешении судебных дел этой категории. Верховный Суд Украины письмом от 7.06.1999 № 6.3.-99 к Верховному Суду Автономной Республике Крым, областных, межобластных Киевского и Севастопольского городских судов обратил внимание на взвешенность при разрешении дел по искам о признании недействительными свидетельств о приватизации комнат в квартирах, в которых проживали во время приватизации несколько нанимателей, а также и на то, «что при разрешении исков о признании недействительным свидетельства о приватизации жилого помещения следует иметь ввиду , что само по себе внесение Законом Украины от 5.02.1997 № 40/97-ВР изменений в статьи 1 и 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и определения, что к объектам приватизации относятся также комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, не может быть основанием для удовлетворения указанных требований нанимателя неприватизированной комнаты (комнат) в этой квартире, если во время приватизации его жилищные права не были нарушены». Кроме этого, суд должен учесть, что первичная норма ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», которая запрещала приватизацию квартир, в которых проживают два или более нанимателей, в случае отсутствия согласия всех на приватизацию занимаемой квартиры, была исключена из этого закона при внесении изменений 22.02.1994 года. В измененной после этого редакции закон не предусматривает запрета на приватизацию комнат в квартирах, где проживают два или более нанимателей, а после внесения в него изменений 5.02.1997 года он прямо определил возможность такой приватизации, не ставя ее проведение в зависимость от согласия иных нанимателей, которые проживают в этой квартире. Верховный Суд Украины обратил внимание всех судей на наличие указанной выше правовой позиции и применении предусмотренных законом мер относительно устранения недостатков в деятельности судов при рассмотрении данной категории дел в процессе осуществления судебного надзора. Все жители коммунальной квартиры, которые имеют право на приватизацию квартиры и осуществили это право, имеют возможность лично, и не за счет государства, значительно улучшить свои жилищные условия, в частности путем использования своего преимущественного права на приобретение доли в общей собственности по договору купли-продажи. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ В ОБЩЕЖИТИЯХ Правовой статус общежитий определяется главой IV «Пользование общежитиями» раздела ІІІ «Обеспечение граждан жилыми помещениями» Жилищного кодекса УССР. При этом, согласно с его ст. 127, общежития являются жильем специального назначения для временного проживания граждан на период выполнения работы либо обучения. Т. е. под общежития предоставляются специально возведенные или переоборудованные для этого жилые дома, которые регистрируются как общежития в органах исполнительной власти, при этом проживание в этих домах носит временный характер. 1 января 2009 вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий» от 04.09.2008 № 500-VI. Целью данного закона является защита жилищных прав жителей общежитий, недопущения их отселения из занимаемых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные средства. Граждане, которые на законных основаниях и продолжительное время (не менее 5 лет) зарегистрированы и фактически проживают в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан либо для проживания семей, и не имеют иного собственного жилья, могут реализовать право на жилье путем приватизации его в общежитии. Т. е. законодатель установил следующие условия приватизации комнат в общежитиях: - проживание не менее 5 лет; - регистрация по месту проживания; - отсутствие собственного жилья. При этом не при каких условия нельзя приватизировать комнату, например: - в общежитиях, предназначенных для временного пребывания в связи с обучением, переобучением либо повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту; - в случае проживания в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации места проживания); - в специальных общежитиях, предназначенных для временного нахождения лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения либо лишения свободы и имеют потребность в улучшении жилищных условий, либо жилая площадь которых временно заселена; - в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и МВД Украины; - в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона; - в общежитиях, которые находятся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальной громаде в постоянное или временное пользование. С целью защиты жилищных прав жителей общежитий, недопущения их выселения из занимаемых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственный счет, Законом установлен трехлетний мораторий на их отчуждение (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов). Приватизация жилых помещений в общежитиях осуществляется путем бесплатной их передачи гражданам из расчета санитарной нормы 21 кв. м. общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв. м на семью. Излишки общей площади жилых помещений могут быть проданы гражданам Украины, которые проживают в этих жилых помещениях. Для приватизации жилых помещений в общежитиях используются жилищные чеки в порядке, предусмотренном Законом Украины «О приватизации государственного жилого фонда» с учетом остаточной стоимости приватизированных жилых помещений. Граждане, которые приватизировали жилые помещения в общежитиях, получают права совладельцев вспомогательных (нежилых) помещений общего пользования в этом общежитии пропорционально площади приватизированной ими жилой площади. Не могут быть приватизированы в общежитиях помещения общего пользования, а также встроенные, пристроенные и надстроенные помещения, которые используются для эксплуатации таких общежитий. Граждане, которые проживают в общежитиях, которые являются объектами права государственной или коммунальной собственности, имеют право на приватизацию занимаемого жилья в виде отдельной комнаты (нескольких комнат). Запрещается выселение, переселение и отселение жителей общежитий без предварительного предоставления им иного жилья для постоянного проживания, кроме случаев признания общежитий такими, что находятся в аварийном состоянии, либо в состоянии непригодном для проживания людей. Стоимость услуг за оформление документов на право собственногсти на квартиру (дом) и комнату в общежитии оплачивается гражданами по расценкам, которые устанавливаются местными органами государственной исполнительной власти. Споры, связанные с нарушением жилищных прав граждан, которые вынуждены проживать в общежитиях, независимо от формы собственности, рассматриваются и разрешаются в судебном порядке. Анализируя особенности приватизации отдельных объектов государственного жилого фонда можно сделать следующие выводы. Механизм приватизации коммунальных квартир, на отработку которого понадобилось 5 лет, находится на надлежащем уровне и не вызывает никаких вопросов со стороны правоприменительной практики. Что же касается приватизации комнат в общежитиях, то ситуация сложилась не совсем однозначная. С одной стороны есть действующий закон, который позволяет жителям общежитий удовлетворить собственные жилищные потребности, путем приватизации занимаемых ими комнат. Но с другой стороны, в действующем законодательстве отсутствует механизм такой приватизации, а Кабинет Министров Украины не торопится с разработкой соответствующей нормативной базы. Прошло больше восьми месяцев, как вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителями общежитий», а КМУ принял только один нормативный акт – Постановление «О взимании платы за изготовление бланков и выдачу свидетельств о праве собственности на жилое (жилые) помещения в общежитии и установлении ее размера» от 20.05.2009 года № 485, который не в состоянии разрешить имеющиеся проблемы.

1 2 3 4 5 Просмотров: 2330 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0