Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 30 » Основные нововведения в земельных правоотношениях

---

01:32 Основные нововведения в земельных правоотношениях

Самым главным нововведением в земельных правоотношениях юристы назвали упрощение процедуры оформления правоустанавливающих документов при отчуждении частных участков. Так, право собственности на земельный участок частной собственности, приобретенный без изменения его пределов и целевого назначения, может удостоверяться гражданско-правовым соглашением о его отчуждении (договором купли-продажи, мены, дарения, договором об удовлетворении требований кредиторов по договору ипотеки и т. д.) либо свидетельством о праве на наследство. Государственный акт на право собственности прилагается к договору с отметкой нотариуса об отчуждении земельного участка и отметкой управления земельных ресурсов о регистрации права нового собственника. Теперь получение нового госакта – это право, а не обязанность собственника. Более того, появилась возможность получения единого правоустанавливающего документа (договора) на земельный участок и на объект недвижимости, который размещен на нем (при одновременном приобретении). Однако без проблем не обошлось. Кабинет министров Украины в конце 2008 г. утвердил новую форму государственного акта на право собственности на земельный участок, а Госкомзем внес соответствующие изменения в Инструкцию о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов под новые («синие») акты. В последствии выяснилось, что старых («зеленых») бланков госактов осталось слишком много, и правительство разрешило их использование (особенно для бесплатной приватизации) с учетом изменений, внесенных в формы акта ( к которым «зеленый» акт не приспособлен). Наконец в обращение попали сотни тысяч государственных актов с дефектами формы (хотели как лучше, а получилось как всегда). На законодательном уровне закреплен принцип: один земельный участок – один государственный акт. Если государственный акт удостоверил право собственности не несколько земельных участков, отчуждение одного из них осуществляется после изготовления государственного акта, который удостоверяет право собственности на каждый из этих участков. Государственный акт на право собственности и право постоянного пользования земельным участком выдается на один земельный участок. Как исключение один государственный акт может удостоверять право постоянного пользования несколькими земельными участками, предоставленными под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи и связи). Сейчас собственник либо пользователь земельного участка может самостоятельно определить виды его использования (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) в пределах требований, установленных законом к использованию земель данной категории, и с учетом градостроительной документации и документации из землеустройства. Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются их собственниками либо пользователями исключительно в пределах требований относительно пользования земельными участками определенного вида использования, установленных Земельным кодексом Украины. Земельные участки, которые относятся к землям обороны, используются исключительно согласно с Законом Украины «Об использовании земель обороны». В прошлом году была законодательно урегулирована процедура раздела и объединения земельных участков. Часть земельного участка теперь можно отчуждать лишь после выдела его в отдельный земельный участок и получения его собственником государственного акта. Четко определено, что раздел (выделение) и объединение земельный участков не требуют решения органа исполнительной власти или местного самоуправления и осуществляются на основании технической документации из землеустройства по составлению правоустанавливающего документа (на право собственности или пользования). При передаче земельных участков в собственность или пользование и изменении их целевого назначения по проектам землеустройства относительно их отвода техническая документация по составлению правоустанавливающего документа не разрабатывается. Для раздела или объединения земельных участков, которые находятся в залоге либо пользовании, необходимо нотариально удостоверенное согласие их залогодержателей либо пользователей. Для раздела или объединения земельных участков землепользователям необходимо согласие их собственников (а относительно земель государственной собственности – органа, который уполномочен распоряжаться земельным участком). Согласие собственника земельного участка не требуется в случае раздела земельного участка в связи с приобретением права собственности на жилой дом, размещенный на нем. Важные изменения были внесены для упрощения порядка приобретения права на земельный участок для граждан. Применение процедуры согласования места расположения объекта (выбора земельного участка), которая является стадией отвода земельного участка, ограничено лишь случаями изъятия (выкупа) земельного участка для общественных потребностей или отчуждении его по мотивам общественной необходимости. Внедрен порядок согласования документации из землеустройства по принципу единого окна, путем создания при каждой районной государственной администрации либо в городе областного значения комиссии, в состав которой должны входить представители всех органов, уполномоченных согласовывать такую документацию. Установлен трехнедельный срок рассмотрения этой комиссией поданной документации, а также внедрено правило, по которому основаниями для отказа в согласовании документации может быть исключительно ее несоответствие закону (это уменьшает возможности для злоупотреблений чиновников). Освобождены от обязательной продажи на земельных торгах земельные участки государственной или коммунальной собственности либо права на них для: ведения фермерского хозяйства; ведения личного сельского хозяйства; садоводства; строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебных участков); индивидуального дачного строительства; строительства индивидуальных гаражей; сенокоса и выпаса скота; огородничества. Революционным нововведением стала возможность приобретения права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости. Так, к приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, переходить право собственности на земельный участок или его часть, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании иного лица, прекращает его право на земельный участок, на котором размещены эти объекты. Если земельный участок находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на размещенный на нем дом, строение или сооружение приобретатель получает право пользования таким земельным участком на тех же самых условиях и в том же самом объеме, которые были у предыдущего землепользователя. В случае приобретения недвижимости в общую собственность право на земельный участок определяется пропорционально к доле права собственности на жилой дом, строение или сооружение лицами, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к таким лицам переходить право пользования соответствующим земельным участком на условиях аренды. Существенными условиями договора отчуждения недвижимости является ее размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на такой объект. Приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которое связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после его выдела в отдельный земельный участок и присвоении ему отдельного кадастрового номера. Установлены ограничения относительно искусственно созданных земельных участков. Так, не могут передаваться в частную собственность и в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отведения либо на земельных участках дна водных объектов. Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность в случае искусственного создания земельного участка на территории населенного пункта, в том числе с нарушением установленных правил. Государство приобретает право собственности на землю в случае искусственного создания земельного участка за пределами населенных пунктов, в том числе с нарушением установленных правил. Законодатель предусмотрел дополнительные условия прекращения моратория на свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения. Если ранее прекращение ограничений относительно свободного обращения земель сельскохозяйственного назначения (государственной и коммунальной собственности, частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства и выделенных для ведения личного сельского хозяйства) было связано с вступлением в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель, то с вступлением в силу изменений к Переходным положения Земельного кодекса Украины мораторий может быть снять не ранее 1 января 2012 г. (даже при условии вступления в силу законов о земельном кадастре и рынке земель). Изменения законодательства коснулись и аренды земельных участков. Так, законодательно закрепленный порядок предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование, передачи их в аренду, а также порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности либо прав на них. Установлена обязательность продажи земельных участков государственной, коммунальной собственности либо прав на них на конкурентных началах (земельных торгах). Предусмотрено, что право пользования земельным участком государственной либо коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения) , внесено в уставный фонд, передано в залог. Также отменена норма Хозяйственного кодекса Украины, которая требовала обязательного нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков, заключенных при участии субъектов хозяйствования. А согласно с новой редакцией п. 9.1.4 ст. 9 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества с участием физических лиц требуется лишь в случаях, предусмотренных законом. Компетентное мнение Старший партнер АК Arzinger Тимур Бондарев: - Большинство изменений, которые были внесены в законодательство в сфере недвижимости и строительства в конце 2008 – в начале 2010 г., несут скорее позитивный, нежели негативный характер. Они направлены на стимулирование развития рынка, разрешение отдельных неурегулированных либо спорных вопросов и отвечают мировой практике регулирования земельных отношений, вопросов недвижимого имущества и строительства. В тоже время практика выявила множество недостатков принятых нормативно-правовых актов, которые нуждаются в усовершенствовании.

1 2 3 4 5 Просмотров: 913 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0