Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 15 » О недвижимости, собственнике и внешнем управлении.

---

15:53 О недвижимости, собственнике и внешнем управлении.

Александр Гришин Бизнес-центр, жилой дом, торговый центр, гостиница, железнодорожный или автовокзал, спорткомплекс, концертная площадка – всё это объекты недвижимости, на которые могли бы и хотели бы приходить компании, занимающиеся комплексным внешним управлением. Под комплексным внешним управлением я понимаю управление всеми процессами, которые связаны с функционированием объекта недвижимости: от анализа арендных ставок до привлечения арендаторов, от проведения реконцепции объекта, если это необходимо, до его эксплуатации. К тому же управляющая компания создаёт нематериальное преимущество объекта в виде атмосферы комфорта. Многие об этом не задумываются, пытаясь банально собрать тот набор сервисных услуг, который обычно принят: охрана, уборка, питание. Успешность объекта недвижимости у арендаторов и цена арендной ставки зависят во многом от создания внутренней атмосферы: приветливого персонала, быстрого реагирования на просьбы и заявки арендаторов, оперативного разрешения спорных и конфликтных ситуаций, необязательных дружеских жестов для арендаторов. Если в торговых и бизнес-центрах внешнее управление более или менее распространено, то на таких специализированных объектах как вокзал или спорткомплекс управление недвижимостью не является основным направлением деятельности, главную роль там играет именно специализация объекта, поэтому на подобных объектах внешнее управление развито незначительно. Хотя именно этот сектор является одним из перспективных. Так в начале 2000-х годов мы занимались реконцепцией торговой зоны Московского вокзала и перезаключали договоры аренды торговых площадей. Практика показала, что все арендаторы были готовы платить бОльшую арендную ставку за работу в комфортных условиях, в отремонтированных помещениях. Это был интересный опыт для нас, и для любой УК такой опыт работы в ещё неосвоенном сегменте недвижимости необычайно ценен для дальнейшего её развития. Абсолютно естественно, что любая компания стремиться к диверсификации своего бизнеса и более широкому охвату рынка. Сейчас комплексное внешнее управление составляет не больше 10-12% от всего рынка управления. И, к сожалению, рынок внешнего управления не растёт так быстро и не даёт такой доходности, как хотелось бы. На это есть многие причины, но скажу о двух. Во-первых, российский рынок недвижимости в целом молодой и не до конца принял цивилизованные формы. Вторая проблема заключается в этике и менталитете собственника, которые не позволяют выстроить по-настоящему партнёрские отношения с УК. Зачастую собственники считают, что если заранее предупредят о возможности досрочного расторжения договора или заключат его на короткий срок, то УК завысит стоимость своих услуг или, как вариант, будет работать спустя рукава. Кроме того, 80% собственников хотят «отжать» максимальную прибыль от объекта недвижимости, оставляя на деятельность УК копейки, при этом не перестают ворчать о непрофессионализме привлечённой компании. Надо понимать, что если владельцы хотят видеть на своих объектах профессиональных, работающих по стандартам управляющих, то необходимо оставлять статью накладных доходов и прибыли УК, чтобы она могла развиваться в рамках данного объекта и заниматься обучением персонала. Профессионализм УК заключается именно в умении создать нематериальное преимущество объекта на слишком материальном рынке недвижимости

1 2 3 4 5 Просмотров: 703 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0