Блог

Главная » 2011 » Сентябрь » 22 » Недвижимость, как объект деятельности управляющей компании

---

00:09 Недвижимость, как объект деятельности управляющей компании

В условиях мирового финансового кризиса, последствия которого отражаются в Украину тяжелым нагнетанием инвестиционной сферы, одним из важнейших вопросов в плане антикризисных мероприятий является оптимизация затрат на содержание и управление объектами недвижимости, находящимися в собственности. Также важными нюансами является получение максимальной доходности от владения недвижимостью с учетом усовершенствования объекта недвижимости и развитие перспектив повышения его доходности. В практике стран с развитой экономикой и развитым уровнем рыночных отношений значительным спросом пользуются услуги управленческих компаний, которые берут на себя заботы владельцев недвижимости. Заинтересованность управленческих компаний стимулируется оплатой за предоставленные услуги в процентном выражении от размера прибыли, полученной в результате такого управления. Такие компании имеют безупречную репутацию, широкий спектр предоставляемых услуг, высококвалифицированных специалистов. Во многих странах также предусматривается государственный контроль за деятельностью управленческих компаний до лицензирования этого вида деятельности. На современном бизнес-пространстве Украины институт управления имуществом для достижения оптимальной доходности является слабо развитым. Как правило, владельцы недвижимости самостоятельно осуществляющих управление недвижимым имуществом, зачастую не имея необходимых знаний и опыта работы. Для этого они «раздувают» штат сотрудников, которые также редко являются специалистами в этой области. А как все знают, профессионализм - это залог стабильности и успеха, а дилетантская деятельность приносит лишь временную выгоду. При этом фонд заработной платы набранных для управления сотрудников в отличие от оплаты услуг управляющей компании не всегда соответствует размеру доходности управляемого имущества. В Украине управленческие услуги зачастую предоставляются представительствами иностранных компаний, которые пытаются развить управленческие отношения с украинскими собственниками недвижимости. Также вошло в практику создание собственной управляющей компании для обеспечения деятельности крупных комплексов недвижимости со своей инфраструктурой (например, торговые и офисные центры, развлекательные учреждения и др.). Но ниша по предоставлению управленческих услуг профессиональными компаниями на территории нашей страны еще полностью не занята. Отсутствие конкуренции в этой сфере вызывает низкий темп развития таких отношений. В классическом понимании, деятельность управляющих компаний, комплекс их услуг сводятся к следующему. Facility Management - включает функции по управлению технической эксплуатацией объекта недвижимости: 1) ремонтные работы, 2) инженерно-технические работы, 3) контроль за нормальным функционированием всех тепло-, энерго-и водокомуникаций, 4) работы по внутреннему отделке здания, совершенствование его внутреннего и внешнего вида, 5) установка систем кондиционирования, связи и т.п. 6) комплекс охранных услуг. Property Management - включает сдачу объекта недвижимости в аренду, в том числе: 1) поиск арендаторов, 2) заключение с ними договоров аренды, контроль за исполнением договоров аренды, их пролонгирования или прекращение, 3) контроль за осуществлением арендных платежей; 4) бухгалтерский учет арендной деятельности; 5) контроль за въездом и выездом арендаторов; 6) оптимизация расходов и повышение рентабельности объекта. Building Management - подключение к управлению процессом проектирования и строительства объекта: 1) определение сроков строительства и стоимости строительства объектов, 2) согласование вопросов в государственных инстанциях, получение разрешительных документов, связанных со строительством объекта, 3) подготовка проектной документации; 4) проведение коммуникационных систем объекта; 5) наем подрядных строительных организаций, контроль за их работой; 6) контроль за исполнением сроков строительства. Asset Management - услуги по финансовому управлению и планированию. Этот вид еще не имеет своей ниши на территории нашей страны и, как правило, используется весьма ограниченно. Не очень большая популярность управленческих услуг отражается и на состоянии законодательной базы Украины. Национальное законодательство практически обошел стороной регулирования деятельности управленческих компаний. Глава 70 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) «Управление имуществом» регулирует отношения, возникающие на основании договора управления имуществом. Согласно ст. 1029 ГКУ по договору управления имуществом одна сторона (установитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона обязуется за оплату управлять этим имуществом от своего имени в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретатель) . Предметом договора управления может быть предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимость, ценные бумаги, имущественные права и др. ГКУ устанавливает для управляющих обязательства окремомго учета имущества, переданного в управление, на отдельном балансе. Также для расчетов, связанных с управлением имуществом, открывается отдельный банковский счет. Договор управления имуществом должен быть обязательно в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Управителем имущества не может быть орган государственной власти, орган власти АР Крым или органа местного самоуправления. Управляющий действует без доверенности. Одним из важных и интересных факторов передачи имущества по договору управления является то, что на такое имущество не может быть наложено взыскание по требованию кредиторов, за исключением случаев признания установителя управления банкротом или взыскания имущества по требованию залогодержателя (в отношении имущества, являющегося предметом договора залога) ! Это положение имущества, переданного в управление, позволяет владельцу отделить такое имущество от своего общего капитала, снижая при этом риски его потери при финансовых неудачах. Таким образом, можно выделить следующие преимущества использования услуг управляющей компании: 1) наличие команды профессионалов, обладающих знаниями и опытом и работают на достижение максимально положительного результата, 2) решение проблем и поставленных задач во всех инстанциях, получение необходимых разрешительных документов для клиента, 3 ) соответствие расходов на услуги управляющей команды полученном в результате таких услуг прибыли; 4) при заключении договора управления имуществом на имущество, переданное в управление, не могут быть положены требования кредиторов.

1 2 3 4 5 Просмотров: 853 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Всего комментариев: 0