|
|
Блог
Главная » 2011 » Сентябрь » 17 » Как выгодно заложить квартиру
01:43 Как выгодно заложить квартиру |
Заложить квартиру в банке могут только люди, уверенные в перспективности своих «кредитных» вложений. А выбирать есть из чего: можно прикупить еще одну квартиру на вторичке, только создающуюся новостройку, загородное жилье и участки под застройку.
Два века назад один император шутки ради продал ковбоям Аляску — на тот момент экзотическую территорию, населенную любителями слалома и оленьих забегов под айсбергами. Через 100 лет янки оценили юмор августейшей особы, повально заболев золотой лихорадкой, а чуть позже и весь мир, когда Штаты начали качать там нефть, а остальным странам — свои права. И эта земля (1519 тыс. кв. км) была продана за $7200 тыс., или $4,7 за кв. км, что соответствует 20 двухкомнатным квартирам площадью 50 кв. м. Сейчас Александр II за $7200 тыс. смог бы купить 48 двушек в Киеве.
Что, собственно, мешает вам повторить историю и расширить владения, не побоимся этого слова, в центре Европы? Предположим, квартира у вас есть. С небольшой натяжкой квадратные метры могут запросто претендовать на суверенное государство, в котором ваше неоспоримое величество свободно курсирует между диваном и холодильником, издавая указы для домочадцев. Естественно, ваши имперские замашки слабо сочетаются с размерами двухкомнатной державы площадью, например, 50 кв. м и оцениваемой в $150 тыс. Ко всему прочему вы выполняете свои царские обязанности за скромную зарплату и не обладаете достаточными капиталами, чтобы открыть в Европу еще одну форточку. И тем не менее, как показывает история, грех отказываться от возможности расширения геополитического влияния. Достаточно заложить квартиру в банке и, получив крупную финансовую поддержку, смириться с временной потерей суверенитета. Отважиться на такой шаг могут только уверенные в перспективности своих «кредитных» вложений монархи. А выбирать есть из чего: можно прикупить еще одно государство (квартира на вторичке), только создающуюся империю (новостройка), колонии (загородное жилье) и неизведанные земли (участки под застройку).
Долги империи
Преимуществ у заложенной квартиры несколько. Во-первых, отпадает необходимость в первоначальном взносе при покупке другого жилья или земли — пока будете копить деньги, потеряете еще больше из-за роста цен. Во-вторых, далеко не всегда можно получить кредит под новостройку или строящийся коттедж. Например, немногие банки работают с Киевгорстроем, не говоря о менее известных строительных компаниях.
В-третьих, условия кредитования под свою квартиру выгоднее, чем под «чужую» недвижимость (читайте в рубрике Тест-драйв).
Недостатков тоже хватает. Главный из них — психологический момент. Не каждый монарх согласится на временную потерю суверенитета, которая в случае невыплат по кредиту может стать постоянной. Но если вы покупаете другую недвижимость с перспективой повышения цен минимум на 20-30% в год, то бояться нечего. Провал экспансии компенсируется продажей несостоявшихся владений по переуступке, и дело с концом (читайте в рубрике Метраж).
Техническая неприятность — лишние телодвижения при оформлении — справки из БТИ, жэка и т. д. Хуже, если на территории прописаны наследники. Но вряд ли упадет корона, если вы их вместе с матерью отселите к основателям знатного рода — бабушкам и дедушкам, а после получения кредита пропишите снова. Банкирам, конечно, подрастающие поселенцы не понравятся, но посягательства на суверенитет даже в случае форсмажорных обстоятельств сведутся к нулю. По законодательству ваши отпрыски не могут потерять жилье до совершеннолетия. Следовательно, «стартовую» квартиру никто не отнимет.
Итак, приступим. Допустим, ваша империя на энном этаже оценивается в $150 тыс. Самый выгодный кредит на 20 лет, по результатам наших исследований, можно получить в UniCredit Bank. Базовые условия: 12% годовых в долларах, комиссия — 1%, ежегодная страховка приобретаемой недвижимости — 0,22%. Сумма кредита — $120 тыс. (80% от оценки жилья).
Вторая страна
В ставке Гитлера Штирлиц всегда был незаметен...
Получив $120 тыс., можно смело претендовать на существенное расширение владений, прикупив еще одну киевскую двушку с минимальным ремонтом, правда, из разряда хрущевок, или расположенную в депрессивном районе с неулыбчивым и подозрительным населением. Если занять деньги на 20 лет, то придется выплачивать банку $1321,3 ежемесячно. Сумма убийственная для подавляющего большинства монархов, с перспективой полного опустошения казны и свержением с престола. Другое дело, что новую территорию можно сдать в аренду минимум за $350. Тогда банку необходимо выплачивать $971,3. Если и эта сумма неподъемная, то проще ограничить имперские замашки однокомнатной квартирой стоимостью $80 тыс. Выплаты по кредиту за такое жилье обойдутся в $880,7 в месяц, а с учетом аренды в $350 (ниже цен в Киеве нет) — $530,87.
Постепенно ваши затраты на экспансию будут снижаться, поскольку арендная плата, как и стоимость квартир, не стоит на месте. Ежегодно, начиная с 2003 года, аренда растет минимум на 25%. Если такие темпы сохранятся, то уже в 2010 году вы будете получать от сдачи однокомнатной квартиры $854, что почти покроет затраты на выплату кредита. В худшем случае (при снижении темпов роста стоимости аренды на 5% ежегодно, а начиная с 2010-го, сохранится лишь пятипроцентное повышение) о кредите можно будет забыть через 11 лет — в 2018-м аренда принесет $824.
Не забывайте, что стоимость вашей империи набирает высоту. Через пять лет за однокомнатную квартиру будут давать минимум $160 тыс. Еще чуть-чуть и хватило бы на Аляску в XVIII веке. Только в этом году квартиры подорожают более чем на 20%, а значит, $80 тыс. через 365 дней превратятся в $96 тыс. C учетом выплат по кредиту чистая прибыль составит $5431 (без затрат на оформление ссуды). Иными словами, продержаться вам необходимо год. После этого срока можно либо продолжать выплачивать деньги банку, либо продавать жилье с прибылью. И главное — уже никакое банкротство или разорение монаршему роду не грозит.
У вас появляется выбор: продать новое «княжество» в спекулятивных интересах или продолжать выплачивать кредит, вынашивая стратегические планы. В первом случае «сбросить» лишние квадраты выгодно в течение ближайших пяти лет, пока цены не стали снижаться. За этот срок придется выплатить банку $52,852 тыс. Останетесь должны еще $73,395. Нет, с математикой у нас все в порядке, просто при погашении кредита равными частями сначала хитрые банкиры предпочитают получать проценты, тогда как тело кредита ($80 тыс.) снижается весьма незначительно. В результате ваша прибыль через пять лет — $34,053 тыс. плюс доходы от аренды (минимум $28,105 тыс). Конечный результат — $62,158 без учета расходов на оформление кредита и ежегодную страховку.
Если спекулятивные настроения не подобают августейшим особам и вы твердо решили оставить квартиру за собой, то за 20 лет придется отдать банку $211,408 тыс. — почти втрое больше стоимости жилья на момент покупки. Но за это время только на аренде заработаете не меньше $164,462 тыс. И если стоимость квартиры подорожает всего в два раза — до $160 тыс., то в случае продажи через 20 лет заработаете никак не меньше $113 тыс.
Зарождение государства
Компания «Рюриковичи Житло» замурует демонов в любом доме. Сущеглупым холопам не беспокоить.
Истории не известны случаи, когда сначала провозглашался суверенитет, а потом создавалось государство. Но кто мешает вам оставить свой отпечаток в учебнике для средних классов, хотя бы шариковой ручкой. Идея в том, чтобы купить небольшую империю в строящемся доме. Если речь идет о Киеве, то вложить $120 тыс. можно в однокомнатную квартиру или двушку.
Пожалуй, самые низкие цены в Киеве предлагает компания «УКОинвестСтрой» в домах по Харьковскому шоссе. Сдать их обещают в I-II квартале 2008 года. Справедливости ради следует отметить, что новое государство может зарождаться в муках, поскольку у застройщика не самая хорошая репутация. Нередко стройка затягивается на год-полтора свыше запланированных сроков. Вдобавок якобы у компании были проблемы с правоохранительными органами. Но ведь строят! На площадках работа идет полным ходом, и вряд ли повторится история Элита-Центра.
Цены приятно удивляют. На момент подготовки статьи квадратный метр в однокомнатной квартире площадью 52 кв. м продавался за 8150 грн, в двушке (73 кв. м) — за 8150 грн, трешке (100 кв. м) — 7680 грн.
Если вы закладываете свои двухкомнатные европалаты стоимостью $150 тыс., на покупку трешки денег не хватит. Другое дело одно-двухкомнатное государство, захватить которое можно за $84 тыс. или $118 тыс.
Уже сейчас однокомнатные квартиры на будущих этажах УКОинвестСтроя продаются по переуступке за $95-108 тыс. — сходу $11-24 тыс. прибыли. Стоимость квартир на вторичке в том же районе чуть меньше — $87-119 тыс. Но и площади такого жилья всего 26-39 квадратов. Т. е. цена метра составлаяет минимум $2,7 тыс., тогда как в УКОинвестСтрое — $1,613 тыс.
Как только дома будут сданы застройщиком, заработаете на каждом метре $1,087 тыс., а если цены за год-полтора подрастут на 20%, то $2,153.
С кредитом прибыль будет поменьше. Временная утрата суверенитета обойдется в $924,91 ежемесячно, если вы покупаете в кредит однокомнатную квартиру в новострое за $84 тыс. За год заплатите банку $11,099 тыс. и останетесь должны $82,923 тыс. Если строители уложатся в срок, что маловероятно, то на перепродаже жилья с учетом полного погашения долга банку заработаете $46,378 тыс.
Предположим, что все пойдет не так гладко и однокомнатная империя, готовая к полноценной жизни, появится через два года. Задержка строительства выльется в дополнительные выплаты банку — $22,198 тыс., а ваш долг снизится до $81,710 тыс. Если стоимость квартир на вторичке останется неизменной, ваша прибыль составит $36,493 тыс. В случае хотя бы 20% роста за два года заработаете значительно больше — $64,572 тыс.
Отказавшись от мелких спекуляций, уважающий себя монарх может зарабатывать на аренде и дальнейшем повышении цен на жилье. Если ограничиться пятилетней перспективой, из которой два года вы наблюдали за строительством, а три — сдавали жилье, то аренда принесет минимум $15,036 тыс. За этот же срок стоимость квадратного метра увеличится вдвое — до $5 тыс. Посему в случае продажи лишней территории заработаете с учетом доходов от аренды $275,036 тыс.
Выплаты банку тоже существенно увеличатся. За пять лет придется отдать $55,495 тыс., и останетесь должны $77,065 тыс. В конечном счете ваша прибыль составит $142,476 тыс.
Самые дальновидные самодержцы могут придержать квартиру на все 20 лет, из которых 17 будут зарабатывать на аренде. Отмотав полный кредитный срок, банкиры получат свои $221,979 тыс. Восемнадцатилетняя аренда принесет $155,222 тыс. И если за два десятилетия квартиры подорожают всего вдвое, ваша прибыль составит $193,243 тыс.
Колониальные типы
"О Боже! Клюшку взял, а мячики для гольфа забыл!!!"
На дворе XXI век (можно не сомневаться, мы посмотрели в календарь), а в мире до сих пор существуют страны колониального типа. Взять хотя бы... Гваделупу. Самое обидное заключается в том, что открывают колонии одни люди, а зарабатывают на них другие. Христофор Колумб оставил Виргинским островам лишь свое название в честь Святой Девы. А Дания взяла да и продала Штатам в 1917 году три больших, но обитаемых острова с пятьюдесятью необитаемыми (хотя кто знает) за $25 млн.
Сделать деньги на колониях можно и сейчас. Например, приобрести жилье в коттеджных городках под Киевом, тем более что некоторые домики по стоимости не уступают колумбовским островам.
Самые дешевые варианты предлагает Киевгорстрой, развернувший строительство коттеджей в селе Новая Богдановка. Точнее, это пока единственные домики экономкласса. Остальные застройщики ориентируются на Святую Деву с элитным жильем или апартаментами бизнес-класса.
Стоимость квадратного метра в Богдановке по киевским меркам невысокая — 4783 грн, или $947. Площадь домиков от 109,99 до 187,5 кв. м. Киевгорстрой обещает сдать жилье до конца года, но поскольку построено всего три домика, скорее всего, следует ориентироваться на весну 2008-го.
В уже построенных коттеджах других населенных пунктов, правда, более высокого класса, но и гораздо большего метража (250-500 кв. м), минимальная стоимость квадрата — $1,5 тыс. По всей видимости, на эту же сумму следует ориентироваться по завершению строительства.
Если вы заложили свое городское жилье, то можете рассчитывать на покупку домика в Новой Богдановке за $104,16. При кредите на 20 лет ежемесячно придется рыдать над $1147 тыс. Зато через год порадуетесь хорошим деньгам. Продав домик в начале 2008 года, получите $164,985 тыс.
За этот же срок выплатите банку $13,762, а ваш долг уменьшится всего до $102,824 тыс. Итого ваша прибыль составит $48,399, не считая сопутствующих затрат (основная статья расходов — ремонт за $30 тыс.).
Темпы роста цен на коттеджи аналогичны киевскому жилью. В зависимости от направления загородные домики подорожали за 2006 год на 30-60%. Если ориентироваться хотя бы на 100% рост за пять лет, то в 2012 году на продаже коттеджа заработаете минимум $208,32 тыс. За этот же срок банку отдадите $68,813 тыс. и останетесь должны еще $95,369 тыс. Ваша чистая прибыль — $44,138.
Конечно, заработать можно гораздо больше, если сдавать в аренду либо сам коттедж, либо киевскую квартиру. Аренда загородного жилья по нынешним меркам не менее $1 тыс. в месяц. Другое дело, что найти монарха, пожелавшего пожить в вашем коттедже ближайшие пять лет, будет весьма непросто. Сдавать свое жилье — тоже не выход. Квартира в городе крайне необходима, особенно если у вас есть наследники. Словом, загородную недвижимость пока можно рассматривать как хорошую инвестицию в свою семью.
Исторические ошибки следует исправлять. Старина Колумб за свои труды получил лишь имиджевые привилегии, став адмиралом и вице-королем Индии. Правда, и этих привилегий он быстро лишился. Если ваши амбиции позволяют претендовать на относительно небольшие участки земли под застройку с получением госакта, то от лишних почестей можно отказаться.
Ежегодно участки дорожают на 50-100%, а поскольку свободной земли становится все меньше, тогда как затраты на перевод сельскохозяйственных угодий в категорию «под застройку» все дорожают (легально это сделать невозможно), то в ближайшие годы темпы роста цен сохранятся.
Пока еще остаются шансы купить недорогие участки в тридцатикилометровой зоне под Киевом. Оптимальная цена за сотку на участке, не лишенном видовых преимуществ, — $2-3,5 тыс. За $120 тыс. можно приобрести несколько участков общей площадью 30-60 соток. Предположим, вы купили под залог своей квартиры три участка по 20 соток. Через год их стоимость повысится минимум на 50% — до $180 тыс. Банку вы отдадите $15,855 тыс. и останетесь должны $118,461 тыс. При продаже чистая прибыль составит $45,684 тыс.
Через пять лет заработаете еще больше. К этому сроку участки подорожают как минимум втрое. Стоимость 60 соток взлетит до $360 тыс. Банку отдадите $79,278 тыс. А чтобы полностью рассчитаться по долгам, придется заплатить $110,093 тыс. Ваша чистая прибыль — $170,629 тыс.
Но настоящие Колумбы не станут расставаться со всей недвижимостью, иначе придется довольствоваться одними почестями. Чтобы вернуть долги банку, достаточно продать два участка из трех. Их стоимость ($240 тыс.) покроет все издержки по выплате кредита, погашению оставшейся суммы и еще останется $50,629 тыс. на кругосветное путешествие.
|
|
Просмотров: 1180 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
