Главная » 2011»Сентябрь»30 » Доверенность и представительство. Требования к доверенности
18:41
Доверенность и представительство. Требования к доверенности
Понятие "доверенность" неразрывно связано с понятием "Представительство" и регламентируется главой 4 Гражданского кодекса Украины, статьями от 62 до 70.
Закон требует, чтобы Доверенность была составлена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО(!) в письменной форме.
В нашем случае - нотариальная форма удостоверении Доверенности. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
* Доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные надлежащими лицами (ст.65 ГКУ).
* Доверенности военнослужащих, а в пунктах, где нет нотариальных контор, также доверенности рабочих и служащих, членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих воинских частей.
* Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.
Доверенность должна иметь необходимые реквизиты: место составления, срок действия, фамилия, имя и отчество Доверителя и Доверенного, их адреса и главное - КРУГ ПОЛНОМОЧИЙ, которые должны быть изложены ЧЕТКО, ЯСНО и ОДНОЗНАЧНО. Например, в Доверенности (специальной) на продажу квартиры следует указать точный адрес квартиры, оговоренную цену и другие условия продажи или право Представителя продать квартиру "по цене и на условиях по его усмотрению", определить судьбу денег - получить их Представителю или перечислить на какой-либо счет, а также предусмотреть право Представителя получать необходимые справки и другие документы, необходимые для удостоверения Договора купли-продажи. Доверенность подписывается Доверителем лично. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни, неграмотности и других уважительных причин (например, слепота) не может собственноручно подписать Доверенность, то по его просьбе (в присутствии нотариуса или другого уполномоченного лица) этот документ может быть подписан другим гражданином, личность которого устанавливается и дееспособность проверяется. Неграмотному или слепому Доверенность прочитывается вслух.
Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок действия, то такая доверенность сохраняет свою силу в течение года со дня выдачи.
Действие доверенности может быть прекращено и до истечения указанного в ней срока в случаях:
* отмены Доверенности лицом, которое ее выдало;
* отказа лица, которому выдана Доверенность;
* смерти Доверителя или Доверенного;
* признания кого-либо из них недееспособным, безвестно отсутствующим;
* прекращения юридического лица, на имя которого либо от имени которого выдана Доверенность.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому Доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность.
Бывают ситуации, когда Собственник по каким-либо причинам не может ЛИЧНО участвовать в подписании Договора купли-продажи. Но таких ситуаций не так уж много.
ПЕРВАЯ - Доверитель, есть в наличии, но ему тяжело или невозможно лично участвовать в подписании Договора (пожилой, больной человек). Здесь все просто. С ним можно увидеться, поговорить. Он может присутствовать и лично участвовать в подписании предварительных Договоров, (например "Договора о задатке"). Покупатель или его Брокер могут лично присутствовать при удостоверении Доверенности или даже пригласить в больницу или домой своего (знакомого) нотариуса. То есть Покупатель может точно убедиться, что Доверитель и есть действительно Собственник, выдавший Доверенность без всякого на то "силового" принуждения.
ВТОРАЯ - Доверитель отсутствует. Если он отсутствует только на момент подписания договора купли-продажи (уехал в командировку, на отдых, и т.п.), но был на предварительной стадии и лично подписывал предварительные документы - тогда все в порядке и нет особых причин для беспокойства.
Но бывают случая, когда Доверитель отсутствует (или Вам говорят(!), что он отсутствует) и находится в месте, в котором ни Вы сами, ни Ваши знакомые не могут с ним встретиться, поговорить и проверить документы.
Еще хуже, когда Доверенность выдавалась в другом городе или в другой стране и нет возможности убедиться, что такая доверенность была удостоверена надлежащим образом, что такой нотариус действительно существует и на документе его подпись, что сам факт удостоверения доверенности внесен в соответствующие нотариальные реестры.
Если доверенность выдавалась в Вашем городе, то можно обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и проверить хотя бы наличие самого нотариуса. Бывают случаи, когда частный нотариус, удостоверивший Доверенность, уже прекратил свою нотариальную деятельность. Необходимо обратиться в соответствующие архивы по нотариальному округу. Особенно внимательно нужно соотнести дату выдачи Доверенности и дату прекращения деятельности нотариуса. Бывали случаи, когда я по справке находил номер телефона нотариуса в другом городе, звонил к нему и просил проверить по реестру факт удостоверения Доверенности. Мне не отказывали, хотя могли бы.
Приходилось звонить мне и в другие государства. Например, Вице-консулу Посольства Украины в Польше.
ДОВЕРЕННОСТИ ОТ ЛИЦ, КОТОРЫЕ НАХОДЯТСЯ В ДУРУГИХ СТРАНАХ
Такие Доверенности должны быть заверены Консульскими отделами Посольств Украины в этих странах. То есть, сначала нотариус удостоверяет Доверенность (в некоторых странах, например в США, Израиле, Германии, есть нотариусы, оформляющие документы на русском языке), а затем в Консульстве Украины она заверяется. Для граждан Украины, находящихся за рубежом, Доверенность удостоверяется непосредственно в Консульских отделах Посольств Украины.
Доверенность должна быть "живая", с "мокрой" печатью. Это означает, что ее нельзя передать по факсу, а нужно переслать оригинал заказным письмом или с оказией. Хорошо бы убедиться, что подпись на Доверенности и есть истинная подпись Доверителя.
Есть еще много важнейших обстоятельств, которые необходимо знать и учитывать Покупателю при приобретении объектов с участием Доверенного.
Виды доверенностей с точки зрения безопасности
РАЗОВАЯ Доверенность - на совершение одного конкретного действия (например, на продажу конкретной квартиры или конкретного дома).
ГЕНЕРАЛЬНАЯ (ОБЩАЯ) Доверенность - на общее управление имуществом Доверителя. Доверенный вправе заключать ВСЕ(!) разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом, в т.ч. получать деньги за имущество и поступать с ними по своему усмотрению.
Вспоминаю случай. Бабушка уезжает погостить к дочери в другой город. Внук предлагает бабушке оставить Доверенность для получения пенсии и отправки в тот город, где бабушка гостит.
Бабушка оставляет внуку не СПЕЦИАЛЬНУЮ Доверенность на совершение каких-либо однородных действий (получение пенсии), а ГЕНЕРАЛЬНУЮ (так бабушке объяснил "любящий" внук), т.е. на распоряжение всем имуществом. Как Вы уже догадались, уважаемые Читатели, квартира была продана без ведома и желания Собственника.
ОПАСАЙТЕСЬ ГЕНЕРАЛЬНЫХ ДОВЕРЕННОСТЕЙ!
Лучше отдать предпочтение РАЗОВОЙ Доверенности.
Что же должно быть указано в такой Доверенности? Самое главное - КОНКРЕТНЫЙ АДРЕС НА КОНКРЕТНУЮ КВАРТИРУ (ДОМ, ГАРАЖ и т.п.). Затем четко перечислить действия, которые Доверитель уполномочивает совершать Доверенного. Какие же это могут быть действия: вести переговоры с Покупателями и его Представителями; получать Задаток; получать все необходимые документы (справки, разрешения и т.п.), необходимые для сделки; подписывать Договор купли-продажи; получать деньги за проданный объект; произвести выписку из квартиры и др.
Кроме того, может быть указание по поводу действий с деньгами: зачислить на расчетный счет, переслать в другой город (страну), положить на депозитный счет и т.п.
В Доверенности можно указать минимальную цену, за которую может быть продана квартира.
При такой доверенности Покупатель абсолютно уверен в том, что Продавец сознательно продает свое имущество.
ВАЖНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, которые необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО учитывать при участии в сделке Доверителя.
В момент заключения Договора по отчуждению объектов недвижимости - ДОВЕРИТЕЛЬ ДОЛЖЕН БЫТЬ ЖИВ.
Если доверитель живет в Вашем городе, то особых проблем в том, чтобы выяснить его "состояние" нет. Хорошо бы перед сделкой его увидеть. Проделать это следует обязательно.
Ну, а если Доверитель живет в другом городе или другой стране? Тогда нужно изыскивать способ для проверки "состояния" Доверителя в момент сделки. А если такового нет, тогда нужно только надеяться на лучшее и … молиться.
Но еще ранее, если Вы, Покупатель, знали, что возникнет такая ситуация … может быть, следовало бы отказаться от этого объекта и поискать другой.
Полномочия нотариусов:
* удостоверение факта, что гражданин является живым;
* удостоверения факта пребывания гражданина в определенном месте и в определенное время;
* удостоверение соответствия гражданина особе, изображенной на фотографии.
* Уважаемые Покупатели, может быть, Вам помогут именно эти полномочия нотариусов, если Ваш Продавец находится в другом городе.
И еще очень важное обстоятельство, которое необходимо учитывать при работе с Доверенностью.
В МОМЕНТ СДЕЛКИ ДОВЕРЕННОСТЬ НЕ ДОЛЖНА БЫТЬ ОТОЗВАНА ИЛИ ПРЕКРАЩЕНО ЕЕ ДЕЙСТВИЕ.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому она выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность. Поэтому перед подписанием Договора купли-продажи НЕ ПОЛЕНИТЕСЬ обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и поинтересуйтесь НЕ ОТМЕНИЛ ЛИ ДОВЕРИТЕЛЬ ДЕЙСТВИЕ ДОВЕРЕННОСТИ.
И еще. До 1 октября 1997 года Доверенности печатались на обычной бумаге, а после этой даты - на специальных бланках, имеющих несколько степеней защиты. Обращайте на это внимание!
