|
|
Блог
Главная » 2011 » Сентябрь » 30 » Девелопмент недвижимости
01:38 Девелопмент недвижимости |
Для качественной подготовки инвестиционного предложения для акционеров проекта, руководитель проекта обязан подготовить план реализации проекта, в который должны войти следующие пункты:
1. Общая вводная информация о проекте. Например, тип проекта (классический девелопмент), тип юридического лица (например – SPV в форме Общества с Ограниченной Ответственностью). Если проект будет реализован с партнерами, то прописывается вся организационная структура: функции, права и обязанности партнеров в проекте, ведущие функции, вспомогательные функции, процесс принятия решений, подробный, пошаговый механизм выхода из проекта, и, наконец, информация о партнерах.
2. Краткий обзор рынка в данном виде недвижимости. Предложение/спрос/арендные ставки и условия аренды недвижимости, например, тип рентного дохода, рыночные сроки арендного договора, стандарт сдачи помещений в аренду (например, черновая отделка, чистовая отделка под ключ, голая плита этажа и т.д.). Анализ рынка инвестиций: типы сделок, ставки доходности, институциональные инвесторы, основная структура дохода. Информация должны быть структурированы в классах недвижимости A и B.
3. Рынок девелопмента:
- Определить основных конкурентов для проекта
- Определить основные проекты в девелопменте, инвестициях и сдаче помещений в аренду в том районе города, где планируется реализация проекта. Необходимо представить фотографии (360 градусов) окружения избранной площадки.
- Представить прогноз развития рынка в этом районе через 2- 3 года после ввода здания в эксплуатацию.
4. Подробный анализ земельного участка (в виде отчета): площадь, форма, перепады высот, форма использования сегодня, количество земельных участков, их размер, форма собственности, наличие разрешений и согласований (существующее целевое назначение, возможность затопления, если уместно), дата приобретения (вся информация доступна из кадастрового бюро). Состояние грунтов (загрязненность, несущая способность, уровень грунтовых вод, зона затопления). Наличие строений на участке (да/нет). Необходимо описать сети и коммуникации, находящиеся в границах участка.
5. Оценить наличие/отсутствие коммуникаций: газ, вода, электричество, канализация, центральное отопление и т.д.
6. Проверить (закрепить документально) наличие / отсутствие гражданской и военной глиссад.
7. Транспорт: Общественный транспорт (например, расстояние пешком и расстояние в метрах от метро и/или других остановок общественного транспорта, пешеходная доступность и т.д.), частный транспорт и ограничения для его подъезда, если какие-нибудь будут.
8. Оценка ограничений (гражданских и военных) для реализации проекта и их последствия (например, одностадийный проектный или проект в несколько стадий), состояние и природа граничащих и примыкающих зданий и последствия для проекта. Состояние рынка и последствия для проекта, состояние грунтов и последствия для проекта, сервитуты и их последствия для проекта, юридические ограничения (отягощения) и последствия. Все другие ограничения, риски и последствия, которые могут влиять на развитие проекта
9. Разработка стратегии позиционирования проекта. Определение параметров проекта и ценовой политики по отношению к проекту. Применение мировых стандартов проектирования, современные архитектурные решения. Применение передовых технических стандартов в строительстве. Разработка функциональных характеристик здания, гибкость в планировках, минимальный размер единицы площади, сдаваемой в аренду. Соотношение общих площадей к полезным, соотношение сдаваемых площадей к количеству парковочных мест. Разработка и фиксация фаз проекта и сценариев выхода из проекта.
10. Определение главных вех в проекте, например, сроки подготовки брифа для архитекторов, тендер относительно выбора архитектора в проект, получение разрешения на проектирование, получение разрешения на строительство, получение всех разрешений и согласований. Начало строительства, ввод в эксплуатацию. Регистрация прав собственности в БТИ. Если проект имеет в себе несколько этапов в реализации, то информацию необходимо подготовить по каждой стадии проекта. Окончательный формат подачи информации определяется стратегией выхода из проекта.
11. Определение схемы финансирования проекта. Акционерный капитал, мезанин - финансирование, заемные средства, с четким определением того, для какой фазы проекта какое финансирование будет применяться. Источник средств на приобретение земли, разработки проекта, получения разрешения на проектирование, строительство. Определить стоимость заемных средств. Внимание: проценты не начисляются на акционерный капитал.
12. Затраты по проекту должны быть изложены в соответствии стандарту DIN 276. Особое внимание следует уделить правильному расчету НДС.
13. Доходность проекта рассчитывается на основании GIF и заложенных коэффициентов. Доход от продажи земли, если земля продается на этапе девелопмента проекта. Внимание: правильный расчет НДС очень важен.
14. Расчет состоятельности проекта. Разница между годовой доходностью проекта и годовой доходностью, образовавшей в рынке, выражается в форме дельты годовой доходности. Величина затрат в проект отнятая от стоимости продажи показывает прибыль от реализации проекта. Внимание: важно учитывать факт присутствия партнеров в проекте.
15. Конкретное предложение акционерам. Четки суммы средств должны быть указаны для достижения каждой из вех проекта. Эти расчеты должны быть основаны на реалиях рынка и стратегии позиционирования проекта.
|
|
Просмотров: 888 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
