Практически каждый предприимчивый и сообразительный человек однажды приходит к выводу относительно необходимости получения в собственность или аренду земельных участков и недвижимого имущества. Цель использования таких объектов может быть разная - от удовлетворения сугубо жилищных потребностей и до развития собственного бизнеса.
Закрепив свои намерения многими преимуществами собственного или арендованного имущества и имея надлежащий источник финансирования, сразу возникает желание стремительно получить желаемую недвижимость или землю и реализовывать свои замыслы. Но даже с деньгами сделать это не так легко и быстро. Впереди вас ожидает достаточно длительная процедура оформления необходимой документации.
Таким людям и тем, кто уже находится на определенном этапе пользования или владения недвижимым имуществом, посвящается эта статья, поскольку наличие денег и желание получить недвижимость - это лишь первый шаг к длительной и нудной процедуре закрепления своих намерений в государственно-бюрократических бумагах.
Следовательно, намереваясь получить в собственность или аренду земельный участок, построить дом, осуществить реконструкцию уже существующего здания или квартиры, пристроить вспомогательные помещения, вы должны предусмотреть и узнать о процедуре государственного оформления прав на осуществление таких действий все.
Имея определенную практику в оформлении прав собственности или пользования землей, разрешений на строительство, проектов строительства или реконструкции зданий, я пришел к выводу, что нужно отдавать преимущество заблаговременному оформлению необходимых разрешительных и правоустанавливающих документов, а потом начинать освоение земли или строительство недвижимости. Ведь на подготовку реализации ваших планов тоже пойдет некоторое время (поиск землеустроителей, строительных организаций, закупка необходимых материалов, планирование и т. д.), которое можно параллельно использовать для подачи документов и оформления всех необходимых бумаг.
В большинстве случаев для получения в собственность или аренду земельного участка вы должны получить определенную правоустанавливающую документацию. Это может быть договор купли-продажи земельного участка, государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, решение сельского, поселкового, районного или городского совета о передаче в собственность, аренду или постоянное пользование земельного участка, документация по землеустройству и отводу земельного участка, согласования компетентных государственных органов, акты размещения межевых знаков и т. д. Следовательно, после приобретения земельного участка по договору купли-продажи, дарения или другой сделке и при желании получить в собственность или аренду земельный участок, принадлежащий органам местного самоуправления, необходимо обратиться в сельский, поселковый, районный или городской совет, где вам разъяснят порядок и условия оформления необходимой документации.
Так же складывается ситуация и с оформлением строительства или реконструкции недвижимого имущества. Для осуществления такового необходимо: иметь решение соответствующего сельского, поселкового, городского районного подчинения или районного совета о передаче земельного участка под определенное назначение и строительство; акт о переносе границ земельного участка в натуре (на местности); государственный акт о праве собственности на землю; документ о согласовании строительства объекта недвижимости и собственно разрешение на строительство.
Понятие и условия получения разрешения на строительство как основного документа для осуществления строительства определяются Законом Украины "О планировании и застройке территорий" и, что важно, местными правилами застройки.
Согласно указанному Закону, физические и юридические лица, намеревающиеся осуществить строительство объектов градостроения на земельных участках, которые принадлежат им на правах собственности или пользования, обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами, разрешение на строительство объекта градостроения (разрешение на строительство).
Физические и юридические лица, заинтересованные в осуществлении строительства объектов градостроения, подают письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации.
К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. В случае если заказчик (застройщик) не является владельцем или пользователем земельного участка, подается также нотариально удостоверенное согласие владельца земельного участка на застройку этого участка, а если участок находится в пользовании — нотариально удостоверенные согласия владельца и пользователя земельного участка на его застройку. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными или местными правилами застройки.
Как вы, наверное, заметили, легко получить земельный участок и осуществить строительство вам не удастся. Но, поверьте, хотя этот путь и труден, он имеет свою целесообразность в общегосударственных масштабах, поэтому пренебрегать им не нужно.
Если же вы решили, что это очень долго и трудно, и при этом услышали из разных источников, что можно строиться или пользоваться землей уже сейчас, а оформлять "когда-нибудь", то должен вас предостеречь и проинформировать о возможных негативных последствиях таких действий.
Существующие нормы законодательства предусматривают ответственность физических и юридических лиц в отраслях землеустройства и строительства за самовольное строительство и самовольное занятие земельных участков.
Статья 376 Гражданского кодекса Украины (ГК) дает следующее определение самовольного строительства. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, с существенными нарушениями строительных норм. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество по решению суда может быть признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Если владелец (пользователь) земельного участка протестует против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит снесению лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство, или за его счет.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, обязав лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, произвести соответствующую перестройку. Если такая перестройка невозможна или лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство.
Согласно Закону Украины "О государственном контроле за использованием и охраной земель", самовольное занятие земельных участков - это любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании не предоставленного ему земельного участка или намерении использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), до получения документа, удостоверяющего право на него, и до его государственной регистрации.
Дав определение понятиям, Верховный Совет Украины также установил достаточно суровую ответственность за определенные выше действия. Так, согласно статье 1971 Уголовного кодекса Украины, самовольное занятие земельного участка, которым нанесен значительный вред его законному владельцу, карается штрафом от 200 до 300 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (нмдг) или арестом на срок до шести месяцев.
Самовольное занятие земельного участка лицом, ранее судимым за преступление, предусмотренное этой статьей, или группой лиц, или относительно земельных участков особо ценных земель, земель в охранных зонах, зонах санитарной охраны, санитарно-охранных зонах, или зонах особого режима использования земель карается ограничением свободы на срок от двух до четырех лет или лишением свободы на срок до двух лет.
Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, отмеченном в части 1 этой статьи, карается штрафом в размере от 300 до 500 нмдг, или арестом на срок до шести месяцев, или ограничением свободы на срок до трех лет.
Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, отмеченном в части 2 этой статьи, или совершенное лицом, ранее судимым за такое же преступление или преступление, предусмотренное частью 3 этой статьи, карается лишением свободы на срок от одного до трех лет.
Примечание. В соответствии с этой статьей вред, предусмотренный частью 1 этой статьи, признается значительным, если он в 100 и более раз превышает нмдг.
Кроме криминальной ответственности, для пресечения менее значительных правонарушений установлена административная ответственность.
Статья 531 Кодекса Украины об административных правонарушениях (КУоАП) гласит: самовольное занятие земельного участка влечет за собой наложение штрафа: на граждан в размере от 10 до 50 нмдг и на должностных лиц - от 20 до 100 нмдг.
Согласно статье 97 КУоАП, самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации предполагает наложение штрафа: на граждан - от 5 до 10 нмдг; на должностных лиц - от 9 до 18 нмдг.
Отдельно для юридических лиц напоминаю, что в соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения»: предприятия, объединения, учреждения и организации (предприятия) независимо от форм собственности, осуществляющие проектирование, работы по строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту (строительные работы), изготавливающие строительные материалы, изделия и конструкции, а также являющиеся заказчиками в строительстве или совмещающие функции заказчика и подрядчика, несут ответственность в виде штрафа за следующие правонарушения:
- проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - в размере 50 % стоимости этих работ;
- передачу проектной организацией заказчику рабочей документации для строительства, которое не отвечает государственным стандартам, нормам и правилам, выходным данным на проектирование объектов архитектуры, предоставленным в установленном порядке, и утвержденному проекту, - в размере 30 % стоимости разработанной рабочей документации;
- производство, реализацию или применение в строительстве строительных материалов, изделий и конструкций, не отвечающих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, а также подлежащих обязательной сертификации, но не прошедших ее, - в размере 25 % стоимости реализованной продукции;
- выполнение строительных работ, не отвечающих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, - в размере 10 % стоимости выполненных работ;
- принятие в эксплуатацию объектов, возведенных с нарушением законодательства, а также местных правил застройки населенных пунктов или проектных решений, - в размере 5 % стоимости соответствующих объектов;
- осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию в соответствии с законом, без получения в установленном порядке лицензии - в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид хозяйственной деятельности в строительстве;
- уклонение от выполнения или несвоевременное выполнение предписаний инспекций государственного архитектурно-строительного контроля - в размере 50 нмдг;
- передачу проектной организацией заказчику рабочей документации для реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта архитектуры, в которой предусмотрено внесение изменений с нарушением требований архитектурно-технического паспорта отмеченного объекта, — в размере 25 % стоимости разработанной рабочей документации;
- эксплуатацию или использование домов или сооружений по окончании строительства без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями - в размере 10 % стоимости выполненных работ;
- утверждение градостроительной документации с нарушением установленных государственных стандартов, норм и правил, выходных данных на проектирование - в размере 25 % стоимости разработанной градостроительной документации;
- несоблюдение региональных или местных правил застройки во время планирования и застройки населенных пунктов, режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность, - в размере 25 нмдг.
Уплата штрафов не освобождает предприятие от устранения допущенных нарушений и возмещения ущерба, причиненного в результате нарушений, предусмотренных данным Законом.
В заключение необходимо вернуться к общегосударственным негативным аспектам самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков. В современных условиях особую актуальность и остроту приобретают проблемы самовольного строительства зданий и сооружений - объектов недвижимости, то есть объектов жилищного, промышленного, рекреационного и другого назначения. Это связано с тем, что отмеченное строительство является одним из тех противоправных явлений, которые, с одной стороны, нарушают требования планирования, застройки и развития территорий, а с другой - негативно влияют на успешное завершение земельной реформы на Украине и на утверждение правопорядка в сфере современных земельных отношений. Кроме того, известно, что существование и распространение самовольного строительства объективно способствует созданию определенных предпосылок для функционирования теневого рынка недвижимости. В ряде случаев осуществление самовольного строительства на самовольно занятых земельных участках может не только нарушать права на землю граждан, юридических лиц, государства, территориальных общин, но и наносить вред окружающей природной среде в целом и земле как составляющей окружающей среды в частности.
|
