Для большинства покупка квартиры – это самая важная сделка в жизни. Как купить квартиру не пожалев потом о вложенных деньгах? Об этом и пойдет речь в этом разделе
Продавец в большинстве случаев уже понимает реалии рынка недвижимости и необходимость снижения цены на свою квартиру . Но ему уж очень не хочется получить за нее меньше. Рыночные теории говорят нам о том, что когда невозможна ценовая конкуренция, в игру вступает конкуренция дифференциации товара.
Ценовая конкуренция на любом рынке – игра очень жесткая, на рынке недвижимости особенно. Именно поэтому, дабы оправдать цену на квартиру , продавец изыскивает преимущества своей квартиры . Когда такие преимущества есть - это хороший вариант для того кто хочет купить квартиру . Но часто бывает и так, чтобы не снижать цену, продавец просто тщательно скрывает недостатки.
Здесь, конечно, речь идет о вторичном жилье, т.е. о квартирах , в которых уже жили до Вас. И "обжитость" часто только помогает эти недостатки скрыть. Даже при первом просмотре "незамыленный" взгляд не в состоянии уловить все. Конечно, ремонт Вы наверняка будете делать. Но есть детали, которые могут обойтись в гораздо большие суммы затрат, чем вы предполагали. Купить квартиру - подводные камни
В первую очередь нужно определится, хотите ли Вы купить квартиру самостоятельно или обратитесь к услугам риэлтора. Если у Вас достаточно времени для самостоятельного поиска Вы можете найти хорошее предложение в газетах, на сайтах, содержащих объявления недвижимости в Интернете и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке - это не только вопрос цены. Прежде чем купить квартиру , необходимо очень тщательно квартиру осмотреть. И здесь нет мелочей.
Самое опасное - не пропустить скрытые дефекты квартиры. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком, соответственно расходы на устранение дефекта в обоих случаях будут отличаться в разы. Или ковер на стене (если квартира расположена в торце дома) может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены.
Не постесняйтесь поинтересоваться соседями. Вдруг это бабушка с 17 кошками или гнездо алкоголиков? Надо иметь в виду, что для воров большую привлекательность представляют квартиры на 2-м или 3-м этажах, с окнами на козырек магазинов.
Вторым важным моментом, предваряющим сделку купли-продажи, является юридическая проверка правоустанавливающих документов. Надо убедиться, действительно ли жилье принадлежит продавцу, что с его продажей согласны все те, чье мнение в этом вопросе хоть что-то значит (бабушки, дедушки, племянники и т.д.).
Неплохо выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи и т.д. и т.п. Эту сторону вопроса лучше поручить специалисту - простому смертному разобраться в очень запутанной «родословной» квартиры невозможно. Для оформления документов, необходимо привлечь профессионала. По статистике, около 90% неудач (в том числе случаев мошенничества) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами «на прямую».
Только маленький совет: к выбору риэлтора надо подойти, как к выбору доктора для собственного ребенка. Пусть это будет даже частник, но которого посоветуют не просто хорошие знакомые, а те, кто в недавнем прошлом купил квартиру таким образом. Можно выбрать и известные на рынке агентства недвижимости. Хотя хороший совет надежного человека и в этом случае все равно не повредит. Всякое бывает.
В среднем агентства недвижимости берут за сделку 3-5% от стоимости квартиры в случае если Вы хотите купить квартиру или продать. Хоть это и не маленькая сумма, то с другой стороны риск, что при заключении договора купли-продажи Вас обманут, значительно снижается.
Риэлтор посоветует Вам, как наиболее правильно провести сделку, а в случае если Вы берете кредит на квартиру , поможет Вам рассчитать выплаты с помощью кредитного калькулятора и все остальные расходы, связанные с покупкой квартиры . Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту.
Размер вознаграждения риэлтора указывается в сумме или в процентах. Не забудьте указать в договоре с агентством недвижимости, включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры . Если такого не предусмотрено, то запишите сумму таких трат отдельным пунктом.
В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлтор не смог найти Вам подходящее предложение. Нужно четко указать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на покупку квартиры составляйте максимально полно, вплоть до вида из окна и шума с улицы. Это поможет Вам вернуть деньги за поиск квартиры , если поиск не увенчался успехом.
Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах , то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же Вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг. Если вариант найден и Вы решили купить квартиру , в первую очередь необходимо определится кто в доме хозяин: не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Такую информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина не желательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы лишитесь квартиры . опасно заключать сделку с продавцом имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что Вы не сможете купить квартиру , Вы можете потерять задаток нежелательно покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана, хозяин может умереть. В таком случае доверенность теряет свою силу. Кроме того, доверенность может оказаться и поддельной, и просроченной, и недействительной – все эти способы смухлевать, как признают эксперты, просты в исполнении. Основная мера безопасности – личная встреча с собственником жилья. Если Вам говорят, что хозяин живет за границей, слег в больницу или уехал в долгую командировку, лучше поискать другой вариант – сейчас такой выбор предложений, что рисковать не стоит. Что может помешать купить квартиру :
вы хотите купить квартиру в которой проведена несанкционированная перепланировка. Распознать ее можно сравнив реальный план квартиры с планировкой квартиры в техпаспорте, выданном БТИ. утерянные документы продавца: личные (паспорт), на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать, а Вы соответственно купить квартиру . в квартире зарегистрированы родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд. если продается доля в праве собственности на недвижимость - комната в коммуналке или в квартире , полученной в долях по наследству, - то по закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу. Хотите купить квартиру ? Проверьте следующее
личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в подлинниках. выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее сбыть, то их, возможно, что-то сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с соседями. низкая цена квартиры увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, отъезд за границу и т. п. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной - совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной. важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства. если Вы хотите купить квартиру , полученную по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником. всем покупателям специалисты рекомендуют также не клевать на слишком дешевые варианты. Даже с учетом снижения цен квартиры по стоимости ниже рыночной на 15 – 20%, как правило, имеют какие-то дефекты. Если это не «убитая» квартира , старый дом, неудобный район – то, возможно, дело в «темных пятнах» в юридической истории, грозящих оспариванием сделки, либо – скрытые недостатки в качестве самой квартиры . Самые распространенные аферы при покупке квартиры
Сейчас, когда за покупателей жилья продавцы едва не дерутся, бдительность у покупателей притупляется. Существуют 2 наиболее распространенных способа обмана покупателя.
1. Сбор задатков у нескольких покупателей за одну квартиру .
Сделать это может как недобросовестный продавец, так и мошенники, подделавшие документы о собственности на жилье (например, арендаторы). Уберечься помогает как проверка документов и полномочий продавца, так и грамотно составленное соглашение об задатке. Лучше поручить это юристам.
2. Подделка документов: правоустанавливающих, справок БТИ, ЕИРЦ и др.
В лучшем случае итогом подлога может оказаться покупка квартиры с «сюрпризами» – несанкционированной перепланировкой, долгами по «коммуналке» и т. п. В худшем случае вы просто отдаете деньги аферисту и вообще не получаете никаких прав на « купленную » недвижимость.
Самостоятельно убедиться в достоверности документов покупателю непросто, худо-бедно гарантией безопасности может служить услуга агентств недвижимости по проверке юридической чистоты квартиры . На что еще смотреть покупателю квартиры ?
скрытые коммуникации: электросети, водопроводы и отопительные трубы под полом, за гипсокартоном и декоративными панелями. Это все красиво, функционально, и, как правило, обязательный атрибут квартир с так называемым евроремонтом. Обязательно потребуйте разводную схему, схемы электрофаз, вентилей и вывода на электрощит у предыдущего хозяина. Либо вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях, либо вам придется снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220 или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы. электрокоммуникации. Красота розеток и выключателей может скрывать поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять розетку, а «штробить» стену до ближайшей разводной коробки, менять кабель, штукатурить шов и переклеивать обои гипсокартон. Сделанные из гипсокартона стены, хотя и красивы, могут стать для вас проблемой, если ремонт делался давно и кое-как. Бог знает, что может быть за ними. Если коммуникации проложены за гипсокартонном, то любое повреждение их черевато…. Хорошие строители выводят все стыки проводов, предохранители, клеммы и т.п., например, за декоративные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей можно было добраться. ковролин и линолеум. Тут возможны две основные проблемы. Если вы не собираетесь его пока менять, имейте в виду, что это могут быть старые дизайны, которых вы не найдете в магазине. Попросите остатки у продавца. Вторая проблема – то, что под напольными покрытиями. Если это бетонная стяжка,полы могут быть холодными, но не преподнесут сюрпризов.Но если под ними ДВП, фанера или еще бог знает что, то все это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Особенно это касается квартир -«утопленниц». Потолки и стены могут быть отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают гнить. углы и плинтуса. В старых домах следует обратить особое внимание на наличие под ними дыр, трещин, плесени и прочих «прелестей». Загляните за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и работоспособность батарей. остекление и обшивка лоджий и балконов. Проверьте, работают ли механизмы, открываются ли рамы. Особенно, если квартиру осматриваете в холодное время года, когда не очень-то хочется выходить на холод. Под обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, трескаться цемент и т.д. проверьте исправность электрощитка ( контактов и автоматов), вентилей и водомеров. Не говоря уже о снятии с них показаний счетчиков, т.к. Вы можете влететь в копеечку, если окажется, что у счетчика нарушена пломба. наконец, входные двери. Механизмы сейфового типа, сложно заменяемые замки. Перед тем как купить квартиру обязательно возьмите у продавца квартиры адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно, существует гарантия на замки и установку. Покупка квартиры : оформляем задаток
Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры , передав продавцу задаток, облегченно вздыхает - он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.
Задаток характеризуется тем, что он: подтверждает факт заключения договора покупки квартиры ; передается в счет платежей по договору купли-продажи квартиры ; обеспечивает исполнение сторонами обязательств по договору купли-продажи.
Задаток выгодно отличается от других способов обеспечения исполнения обязательства (в частности неустойки) тем, что он уже передан кредитору, который может чувствовать себя спокойно, зная, что если должник не выполнит своего обязательства, то задаток не придется у него истребовать, деньги попросту останутся у кредитора.
Согласно ст. 570 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) задатком является движимое имущество либо денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет надлежащих с нее по договору платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Цель покупателя, желающего купить квартиру , это быть уверенным в том, что продавец не передумает или продаст квартиру кому-то другому, а также зафиксировать цену покупаемой квартиры , что согласитесь в условиях постоянного изменения цен очень важно. Для продавца задаток не очень то и интересен, хотя есть исключение. Например, когда продавец взамен своей квартиры покупает другую и ему к определенной дате нужны деньги.
В этом случае ему на помощь приходит задаток. Зачастую передача задатка происходит по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Естественно говорить о защите интересов сторон в таком случае не приходится. Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах.
Поговорим об договора задатка. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны должны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. В договоре задатка должны содержаться условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи квартиры , т.е. условия которые позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.).
Особенно в договоре задатка следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения договора задатка продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки.
Договор задатка должен заключаться в такой же форме что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но согласно статье 220 ГКУ сделка совершенная с несоблюдением нотариальной формы ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется. Очень часто стороны при договора задатка изо всех сил пытаются секономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.
Да речь идет именно об оплате услуг нотариуса. Размер оплаты за нотариальное удостоверение предварительного договора составит примерно 300 гривен. В то же время некоторые нотариусы требуют оплату в размере 1% от цены объекта недвижимости, которая зафиксирована в договоре задатка. Ссылаются они при этом на Декрет о госпошлине, который устанавливает ее в размере 1% от продажной стоимости недвижимости. У Вас получилось купить квартиру .. что дальше?
Купленную квартиру собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - Бюро Технической Инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества.
Это значит, что сразу же после оформления сделки купли-продажи у нотариуса покупатель квартиры должен отправиться с договором в БТИ, где в течении недели договор будет зарегистрирован и выдан новому владельцу на руки с отметкой о регистрации. После этого, можно прописываться в квартире, начинать делать ремонт или заселяться - квартира уже Ваша!
|
