| Стоимость квадратного метра – понятие рыночное и весьма непостоянное. Порой проследить за ее стремительными изменениями бывает достаточно трудно. Когда речь идет о сделках с недвижимостью, все мы, естественно, хотели бы найти «золотую середину» и установить точную стоимость «квадрата», чтобы каждая из сторон не чувствовала себя обделенной. Но как это сделать? Конечно, можно прибегнуть к методу проб и ошибок и, пару раз «обжегшись,» научиться ориентироваться в ценах. Однако, чтобы не действовать «на авось» (часто это чревато большими потерями), можно прибегнуть к помощи эксперта. Как говорится, выбор за вами. Хотя на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет счит ать деньги… КОГДА это надо Итак, когда же требуются услуги оценщика-профессионала? Самый что ни на есть типичный случай: вы решили продать квартиру. Конечно, самый простой способ определить ее цену — взять ее «с потолка», исходя из того, за какую сумму продал аналогичную жилплощадь сосед с нижнего этажа. Хотя, по словам ведущего специалиста корпорации «Благовест» Ирины Луханиной, такой подход не всегда оправдан. Ведь, по ее словам, на сегодняшний день такое понятие, как средняя цена за один квадратный метр является не более чем абстракцией. Потому что в каждом конкретном случае недвижимость оценивается индивидуально. Это связано с тем, что даже квартиры в одном и том же доме могут быть в абсолютно разном состоянии, а на одной улице могут соседствовать дома постройки1900-го и 2000-го года. Естественно, при таких раскладах стоимость жилья будет сильно отличаться. Как говорит Ирина Луханина, при операциях купли-продажи недвижимости ее реальную стоимость помогут установить специалисты риелтерской фирмы, которые на месте осмотрят объект, определят его техническое состояние и с учетом ситуации на рынке назовут точную цену. Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться и тогда, когда по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке. Причина хорошо всем известна: часто балансовая стоимость квартиры, которая указана в документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена. Дело в том, что, как правило, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, исходят не из ситуации на рынке, а учитывают степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д. В результате, например, большая пятикомнатная квартира в центре города может быть оценена в 8 тыс. грн., а однокомнатная в спальном районе — в 50 тысяч. Однако часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах купли-продажи покупатели. Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи (пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры. Хотя риэлтеры предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую гривен, покупатель сильно рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в первоначальное положение», то есть продавец получает обратно квартиру, а покупатель – сумму, которая указана в договоре, и соответственно теряет уже несколько тысяч долларов… Совет эксперта совсем не помешает и при покупке квартиры. Особенно если апартаменты вы приобретаете, для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок окупаемости квартиры не будет превышать четырех лет, то это приобретение можно считать выгодным. Никак не обойтись без участия эксперта оценщика и при ипотечном кредитовании или залоге. Так что если хотите взять ссуду под залог недвижимости или купить квартиру в рассрочку, имейте в виду: и в том, и другом случае, рассматривая вопрос о выдаче кредита, банк предложит вам своего оценщика. Причем стоимость его услуг придется оплачивать вам. Кстати, при ипотечном кредитовании банк устанавливает сумму кредита на основе сертификата оценки недвижимости, а не той цены, которую назвал продавец. Как оценивать В своей работе эксперты-оценщики применяют три основных метода: затратный, аналоговый и доходный. В первом случае для того, чтобы просчитать стоимость недвижимости, суммируют все затраты на строительство (стоимость материалов, проектных и строительных работ и т. д.) К этому добавляется стоимость земельного участка, на котором стоит здание. По мнению директора консалтинговой компании «УВЕКОН», вице-президента Украинского общества оценщиков Владимира Шалаева, этот метод оценки оправдывает себя, когда речь идет о частном доме, земельный участок под которым приватизирован. Ведь при оценке квартиры в многоэтажном доме суммарная стоимость земельного участка и строительных работ нередко оказывается значительно ниже цены, которую готовы заплатить потенциальные покупатели жилья. Основным показателем при использовании доходного метода является прибыль, которую можно получить при вложении капитала в объект недвижимости, по сравнению с аналогичными инвестициями в другие сферы бизнеса или с начисляемым процентом по депозитному банковскому вкладу. Такой метод обычно применяется тогда, когда покупка недвижимости рассматривается как инвестиция для получения прибыли в будущем. К примеру, когда приобретается квартира с целью сдачи ее в аренду. Доходный метод, по мнению оценщиков, «на все сто» оправдывает себя при продаже квартир в центре города. При оценивании стандартных квартир, риэлтеры, как правило, пользуются аналоговым методом оценки. В его основу положен анализ рыночной стоимости аналогичных объектов, которые были проданы в последний период. При этом, определяя конкретную цену недвижимости, эксперты учитывают все: от состояния самой квартиры, коммуникаций и этажности, до близости оживленных магистралей, автостоянок, объектов инфраструктуры и даже интенсивность пешеходного потока. Любой из этих факторов, по словам Владимира Шалаева, может сильно влиять на цену объекта. Единственная сложность в том, что для объективной оценки по аналоговому методу необходимо провести сравнение как минимум по трем аналогичным квартирам. Поэтому, если сравнивать не с чем, могут возникнуть проблемы с точным определением стоимости объекта. Эксперты-оценщики в своей работе, как правило, стараются учитывать все три метода. Также для того, чтобы объективно оценить недвижимость, необходимо досконально изучить конъюнктуру рынка в том районе, где работает эксперт. Потому что иногда на рыночную стоимость недвижимости может влиять даже наличие такого «отягчающего» обстоятельства, как шумные соседи… Доверять надо лучшим По словам Владимира Шалаева, сегодня в Украине более 800 фирм имеют сертификаты Фонда госимущества, дающие право заниматься оценочной деятельностью. В то же время качественные услуги предоставляют лишь 50-70 организаций. Поэтому к выбору фирмы, которой вы решили поручить оценку недвижимого имущества, нужно отнестись очень серьезно. Для начала, заключая договор об оценке, не мешает поинтересоваться, какое эксперт имеет образование, прошел ли он соответствующие курсы и имеет ли сертификат. При этом, если оценщик начнет убеждать вас, что может оценить все что угодно, начиная от антикварного подсвечника и заканчивая металлургическим комбинатом, то вероятнее всего он даже не представляет себе, с чего начинать работу. Но самый большой риск таят в себе обещания выполнить работу за 24 часа. Как утверждает Владимир Шалаев, квартиру площадью в 200 квадратных метров, эксперт может качественно оценить лишь за трое суток. К выбору оценщика нужно подходить внимательно еще и потому, что в Украине пока не страхуют профессиональную ответственность экспертов по оценке. Поэтому если вашу недвижимость оценили в 50 тысяч долларов, продали вы ее за 55 тысяч, а через неделю вам готовы предложить за нее 70 тысяч, то компенсацию за причиненный ущерб вам никто не выплатит. Кроме того, не следует «покупаться» на обещания провести оценку «подешевле». «Если речь идет о работе эксперта, срабатывает закон: «Дешево — не значит качественно», — говорит Владимир Шалаев. На услуги оценщиков не существует «твердого прейскуранта». Размер вознаграждения зависит от сложности и объема работы. Так, оценка обычной квартиры обойдется вам в среднем в 50-200 долларов, коттеджа или дачи — от 150 до 300. Как правило, оценщики требуют предоплату. Но если вас не устраивает проведенная работа, вам вернут деньги за вычетом накладных расходов. Результат работы оценщика – заключение или сертификат об оценке, объем которого зависит от условий, установленных договором. Но в любом случае этот документ должен включать в себя такие пункты, как основание проведения оценки, сведения об оценщике и объекте, перечень документов, использованных экспертом, полный расчет и итог оценки объекта. Для того чтобы не ошибиться при выборе оценщика и тем самым застраховать себя от убытков, лучше всего обращаться в крупные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке и входящие в Украинское общество оценщиков, которое, по словам Владимира Шалаева, в некоторой степени гарантирует качество работы своих членов. «Эксперту, который работает на рынке уже долгое время, не выгодно «халтурить», ведь если он некачественно выполнит свою работу, то это будет его последний заказ», — говорит он. Кроме того, есть специальный Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который определяет права и обязанности экспертов, устанавливает критерии качества работ и квалификации оценщиков. Риелтеры, которые «по долгу службы» постоянно работать с оценщиками, подтверждают достаточно высокий профессионализм столичных экспертов. По словам Ирины Луханиной, в последние годы эксперты, работающие на киевском рынке недвижимости, подходят к своей работе очень серьезно, поэтому погрешности в оценке обычно весьма незначительны, что, согласитесь, немаловажно для клиентов…
|
