Главная » 2011 » Сентябрь » 22 » Договор пожизненного содержания.

---

00:34 Договор пожизненного содержания.

Один из законных вариантов заиметь "крышу" взамен на пожизненное содержание одиноких стариков — и после их смерти вселиться на освобожденную жилплощадь. Правда, дело хлопотное, а срок "окупаемости" — извините за житейский цинизм — зависит от того, когда пенсионер почит в Бозе. Есть и риск, что дальние родственники, вдруг выскочившие как черт из табакерки, попытаются отсудить жилье. Но при грамотном ведении дела и "овцы" (престарелые люди) будут сыты, и "волки" (их содержатели) будут целы и станут полноправными владельцами выморочных квартир. Где найти бабушку В столице желающих небескорыстно "досмотреть" одиноких бабушек-дедушек полно, а найти их непросто. В интернете и по объявлениям в газетах не ищите: проверено, нету. Старики не "рекламируются" и по техническим причинам — компьютеров не имеют, и из страха попасть на мошенников. Также не заполучите их адреса в обществе Красного Креста Украины. Заведующая гуманитарным отделом Наталия Карина резонно заметила: "Предоставление такой информации подвергает наших подопечных опасности. А те, кто интересуются одинокими больными пенсионерами, подозрительны: можем и правоохранителям на них заявить". К слову, журналиста "Сегодня" за его настырность тоже сочли подозрительным. Можно сыскать "бабулек" через Союз организаций инвалидов Украины (СОИУ). По словам начальника управления правовой защиты Юрия Максимова, среди претендентов на роль содержателей предпочтение отдается киевлянам. Иногородним сейчас часто не хватает денег на выплаты по договорам, они вынуждены их расторгать, а пожилым людям приходится пройти всю связанную с этим судебную волокиту. Кстати, услуга по поиску стариков недешевая — 20—25% от стоимости квартиры, т.е. если "единичка" оценена в $50 тыс., вы внесете в кассу СОИУ $10—12,5 тыс., которые пойдут на поддержку инвалидских организаций. Ого! А еще придется выдать пенсионеру единоразовую выплату, ее сумма определяется по обоюдному согласию, но обычно не меньше 30 тыс. грн. Как мы выяснили, подобные "тарифы" действуют и у коммерческих структур, специализирующихся на таком "сватовстве". Но если ваш подопечный, скажем, проживет 5 лет, то вместе с содержанием, оплатой жилкомуслуг за квартиру и погребением — а это обязательные условия сделки — такое жилье все же обойдется в 2—2,5 раза дешевле чистой покупки. Уйти от дорогущей оплаты услуг посредников можно, если самостоятельно найдете "беспризорников" — через знакомых или день за днем обходя дворы и расспрашивая "кумушек" у подъездов, нет ли у них недюжей одинокой подружки, нуждающейся в такой опеке. И тут уже от ваших дипломатических талантов зависит, сумеете ли ее "охмурить". Пожалуй, лучший вариант для обеих сторон ("благодетеля"-приобретателя квартиры и отчуждателя-старика), чтобы их взаимоотношения ограничились фиксированной ежемесячной платой — рентой. Она, кстати, должна увеличиваться на размер инфляции с периодичностью, оговоренной сторонами: раз в месяц, квартал, год. Если в договоре о пожизненном содержании "забиты" труднодоказуемые пункты — приготовление еды, стирка, уборка квартиры — обе стороны могут пострадать. Скажем, вздорная пенсионерка возомнит, что за ней плохо ухаживают, и потребует расторгнуть договор. Либо же и впрямь будет голодной-холодной из-за жадности и нерадивости содержателей. Если дойдет до суда, исход дела во многом зависит от того, подтвердят ли свидетели (соседи), кто из кого "кровь пил". А с денежным довольствием просто: отправили раз в месяц деньги по почте либо на счет подопечной — и квитанции станут веским доказательством вашей добросовестности. Как избежать взаимных обманов, нам рассказали юрист международной юрфирмы "Александров и Партнеры" Евгений Иларионов и адвокат Олег Яковенко. Для начала "бабушкам" и "внукам" надо изучить гл. 57 Гражданского кодекса. А далее... Пенсионер ни в коем случае не должен оформлять дарственную на содержателя: тот сразу может выбросить его на улицу. Но и завещание старика в пользу "кормильца" — фикция: "завет" можно в любое время изменить, а человек об этом и не узнает. Договор пожизненного содержания обеспечит безопасность для обеих сторон, но... лишь удостоверенный государственным нотариусом. Бумагу от частного нотариуса суд может проигнорировать. Значит, деньги, выплаченные на содержание пенсионера, возвращены не будут, а квартира старика-отчуждателя снова станет его, а не вашей собственностью. Надо подтвердить дееспособность "бабульки". Справка из психдиспансера подтвердит, что она на момент заключения договора сделки была психически нормальна, иначе потом договор может быть признан недействительным и — прощай, квартира. "Кормилец"-приобретатель становится владельцем жилья сразу после нотариального удостоверения договора, но не может им распоряжаться до смерти отчуждателя. Даже если захочет подселиться в эту квартиру — пускай "забьет" этот пункт в договоре. Юридически право собственности на квартиру переходит к приобретателю сразу при подписании договора, но при жизни пенсионера он не имеет права фактически ничего с квартирой делать. Продать, подарить, взять под залог квартиры кредит, проживать там самому или поселить туда кого-то еще - все это приобретатель сможет делать с квартирой только после смерти пенсионера. Пенсионер сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире, да еще и коммунальные услуги ему оплачивает приобретатель. Практика заключения договоров пожизненного содержания По договору приобретатель выплачивает пенсионеру единоразово крупную сумму, а потом пожизненное небольшое ежемесячное содержание. За это он получает право собственности на квартиру и сможет свободно ею пользоваться после смерти пенсионера. Самое главное - найти одинокого бездетного пенсионера с квартирой, которому было бы интересно заключить такой договор, и убедить его это сделать. Старики отчаянно боятся заключать подобные договора, и их можно понять. Т.е. если просто давать обьявления вроде "Молодая порядочная семья, оба врачи-хирурги, возьмет одинокого пенсионера на содержание за право унаследования жилья. Безболезненную эвтаназию гарантируем” - толку не будет :). Поэтому были созданы посреднические структуры, которые сводят между собой пенсионеров и инвесторов-приобретателей. Главная задача такой структуры - работа именно с пенсионерами. Стариков изо всех сил убеждают, что заключить подобный договор - это не только выгодно, но еще и безопасно и надежно. Эти структуры уже несколько лет успешно работают, и за это время они хорошо "раскрутились”. Поэтому теперь "свежие” дедушки-бабушки приходят к ним обычно по рекомендациям своих знакомых, которые уже заключили такой договор, и у них все ОК. Одна из таких компаний-посредников - Центр социальной защиты и помощи пенсионерам (далее "Центр”) - и помогла мне заключить договор с моим пенсионером. У Центра есть "отдел по работе с пенсионерами” в лице Светланы, и этот отдел работает идеально. Я восхищен ее работой. Редко встречаются настолько обаятельные и при этом целеустремленные люди. Светлана прекрасно "сопровождает” пенсионеров с момента обращения их в Центр и до заключения сделки. Потом она старается, чтобы уже "заключенный” старичок рекомендовал своим знакомым тоже обращаться в Центр. Оценка инвестиционной привлекательности договора пожизненного содержания Как оценить, насколько привлекательным для инвестора является предлагаемый договор пожизненного содержания? Для этого во внимание нужно принять следующие факторы: Цену, которую запрашивают (первоначальный платеж) Текущую рыночную стоимость квартиры Перспективы рынка недвижимости (буит тока дорожать! :)) Все, что обычно играет роль в оценке недвижимости - площадь квартиры, кол-во комнат, этаж, местоположение, материал дома, год постройки, какие соседи, удобный ли транспорт, инфраструктура… Возраст и состояние здоровья пенсионера. Этот фактор крайне важен! К вашему сведению, перед заключением договора пенсионера никак невозможно заставить пройти медобследование. Об этом даже не заикаются. Его только обязательно осматривает психиатр, который устанавливает его дееспособность и выдает соответствующую справку. А состояние здоровья и вероятную продолжительность жизни оценивают "на глаз”. Для инвестора затратами будут первоначальный взнос и последующие ежемесячные выплаты пенсионеру. Инвестиционным доходом будем считать 100% текущей рыночной стоимости квартиры, вне зависимости от того, собирается ли инвестор эту квартиру сразу продавать, как только появится возможность. Для упрощения расчетов не будем принимать во внимание возможное изменение рыночной стоимости квартиры. Т.е. не будем рассчитывать на ее подорожание, а предположим, что ее стоимость останется неизменной. Так рекомендуют поступать инвесторам в недвижимость все умные книги :). Если квартира за время действия договора подорожает - это будет для инвестора приятный бонус. Я создал таблицу Excel, в которой с помощью функции ВСД можно оценить внутреннюю годовую ставку доходности для инвестора в зависимости от: первоначального платежа размера содержания, выплачиваемого пенсионеру каждый год кол-ва лет действия договора рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора С помощью такой таблицы вы сможете оценить выгодность предлагаемого вам договора пожизненного содержания, сравнив его с другими вариантами инвестирования, которые у вас есть (хотя бы банковские депозиты). Также, используя эти расчеты, вы сможете аргументированно поторговаться насчет первоначального платежа и суммы ежемесячного содержания пенсионера. Расторжение договора пожизненного содержания по инициативе пенсионера - насколько это реально? Этот вопрос я максимально тщательно изучил перед совершением сделки. Я заранее получил образец договора пожизненного содержания и дал его почитать аж 3-м разным юристам. 2/3 опрошенных юристов сказали, что договор составлен максимально продуманно, все аспекты учтены, и его смело можно подписывать. Если пенсионер действительно одинокий, ему нет никакого смысла добиваться расторжения договора. Потому что с подписанием договора в его жизни ничего не меняется, кроме того, что он начинает получать ежемесячно дополнительные деньги. Заставить его судиться с приобретателем могут только родственники, которые внезапно обьявятся и увидят, что они "прозевали” квартиру. C 2004 года внесли изменения в Гражданский кодекс, и начали заключать новые договоры пожизненного содержания, по которым приобретатель обязан пенсионеру только выплачивать в месяц определенную сумму денег. Т.е. никаких посещений пенсионера, медобслуживания, сиделки, уборки в квартире и т. д. В договоре написано, что все это "имеет денежный эквивалент”. Раньше пенсионер или его родственники могли легко расторгнуть в суде договор и вернуть себе квартиру обратно. Потому что приобретателю было сложно документально подтвердить, что пенсионер получал-таки от него по договору вышеперечисленные "нематериальные” услуги. А когда услуги по присмотру за одиноком пожилым человеком "имеют денежный эквивалент” - ситуация совсем другая. У меня есть ежемесячные платежные документы с красивой печатью банка о выплатах пенсионеру. Эти платежки будут отличным аргументом в суде, если до него дойдет. Также надежно хранится расписка пенсионера о получении им крупного первоначального платежа по договору. Расписка оформлена по всем правилам - с 2-мя свидетелями, которых можно будет привлечь в суд в случае чего. Т.е. теперь, чтобы "убедить” судью принять решение расторгнуть такой договор, родственникам пенсионера придется дать ему крупную взятку. Приобретатель и его юристы при этом тоже наверняка не будут сидеть сложа руки. Причем позиция приобретателя изначально гораздо сильнее, если он исправно выплачивал пенсионеру ежемесячное содержание. В реестре судебных решений за последнее время не нашли ярких примеров расторжения договоров с "денежным эквивалентом”, подобных тому, который недавно заключил я. Если судье не за что "зацепиться”, он даже за взятку не примет незаконное решение расторгнуть договор. А если даже вдруг родственникам пенсионера удастся чудом "договориться” в суде первой инстанции, потом это решение должен еще подтвердить апелляционный суд… Стоит ли вам инвестировать в недвижимость по договору пожизненного содержания? Купить квартиру с помощью договора пожизненного содержания - это важнейшее решение, которое окажет огромное влияние на дальнейшую жизнь приобретателя и на следующие поколения. Имеет ли смысл это делать - нужно решать с учетом личной финансовой и семейной ситуации. Часто встречается ситуация, когда у человека в возрасте 25-35 лет накопилась сумма $20-50 тыс для инвестирования. Что при этом получается: банковские депозиты он уже "перерос” в акции все деньги вкладывать - это неправильно на нормальную квартиру еще не хватает до инвестиций за рубеж пока не дорос ( там все начинается от $100 тыс,) Также заключение договора пожизненного содержания представляется разумным в следующих ситуациях: У семьи приобретателя нет другой возможности улучшить свое жилищное положение, т.е. на первоначальный платеж накопили, но больше - не смогут, потому что инфляция "поедает” сбережения Приобретатель хочет обеспечить собственным жильем детей, когда они повзрослеют СУЩНОСТЬ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ Сущность договора пожизненного содержания, как предусмотрено ст. 425 Гражданского кодекса, состоит в том, что одна из сторон, которая является нетрудоспособным лицом по возрасту или состоянию здоровья (отчуждатель), передает второй стороне (приобретателю имущества) жилую недвижимость или ее часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи. Согласно законодательства объектом правового регулирования признается только жилой дом или его часть. Тем не менее с реформированием отношений собственности и возникновением у граждан права на другое, кроме жилого дома, недвижимое имущество границы применения ст. 425 в нотариальной практике расширились, а объектом договора пожизненного содержания стали также признаваться квартиры и их части. В отличии от договоров отчуждения, сторонами договора пожизненного содержания, который в юридической науке относится к разряду договоров о предоставлении услуг, являются граждане. Если в договорах отчуждения стороной может быть любое дееспособное лицо, то в договорах пожизненного содержания отчуждателем может выступать только нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья лицо. Нетрудоспособными по возрасту, как это предусмотрено пенсионным законодательством, признаются мужчины, достигшие 60 лет, и женщины - 55 лет. То есть при заключении договора пожизненного содержания решающее значение будет иметь достижение гражданином общего пенсионного возраста, причем он не обязательно должен получать пенсию. Нетрудоспособными по состоянию здоровья являются инвалиды І, II ли III групп, их возраст в этом случае во внимание не принимается. Другой особенностью договора пожизненного содержания является то, что приобретателем имущества может быть только дееспособное лицо. Условие это вытекает из тех обязательств, которые приобретатель жилого дома (квартиры) возлагает на себя относительно отчуждателя, и которые он может осуществить лично. Обязательность личной заботы об отчуждателе играет незаурядную роль в договоре пожизненного содержания. Заключая его, старый беспомощный человек или инвалид рассчитывает иногда не столько на получение материального обеспечения, сколько на личную заботу, которую может оказать только лицо, способное на это. Отчуждателем жилого дома (квартиры) не может быть несовершеннолетнее лицо. Договор пожизненного содержания является договором платным, впрочем в отличие от договора купли-продажи, по которому покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму, по договору пожизненного содержания приобретатель обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилья, питания, ухода и необходимой помощи. Существенны два момента, которые определяют специфику настоящего договора. Во-первых, приобретатель вознаграждает отчуждателя не деньгами (хотя как вид материального обеспечения алиментирование отчуждателя в виде определенных денежных сумм, безусловно, не исключается), как по договору купли-продажи, а путем предоставления определенных обусловленных благ (помещение для проживания, своевременного и калорийного питания, например, завтрака, обеда и ужина), обязуется организовывать бытовое и медицинское обслуживания отчуждателя, обеспечивать его одеждой, обувью, врачебными препаратами, газетами, журналами, художественной и другой литературой, средствами связи (радио, телевидение, телефон), предоставлять возможность посещаемости культурно-развлекательных учреждений (театров и кинотеатров и т.п.). Стороны могут договориться и о других дополнительных условиях и формы предоставления услуг. В то же время ограничения обязанностей приобретателя имущества в сравнении с теми, которые предусмотрены законодательством, не допускается. Во-вторых, если договор купли-продажи предполагает строгую определенность цены уже в момент его заключения, то договор пожизненного содержания является договором с определенными элементами неопределенности, то есть на время его заключения еще неизвестны действительный размер затрат, которые понесет приобретатель, а потому и их соотношение к стоимости приобретенного жилого дома (квартиры) не может быть определено. Договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен, как того требует ст. 426 Гражданского кодекса. Он может содержать оценку отчуждаемого дома (квартиры), что определяется по согласию сторон, а также виды материального обеспечения, которые предоставляются приобретателем имущества отчуждателю, и их денежную оценку, которые также определяются по согласию сторон. Как известно, договор пожизненного содержания ограничивает собственника в праве распоряжаться приобретенным жилым домом (квартирой): его отчуждение при жизни отчуждателя не допускается (ст. 427 Гражданского кодекса). Это ограничение прав приобретателя вытекает, прежде всего, из необходимости защиты интересов нетрудоспособного отчуждателя. Договор пожизненного содержания может заключаться с участием представителей как отчуждателя, так и приобретателя. Тем не менее, учитывая специфичность такой сделки, в доверенности на право его заключения должны быть предусмотрены не только все виды материального обеспечения, которые будут предоставляться приобретателем имущества отчуждателю но и другие условия, например, денежная оценка, которая определяется по согласию сторон, комната, которой будет пользоваться отчуждатель и т.п.. Отсутствие в доверенности данных, предусмотренных законодательством, делает невозможным заключение договора. Случайная гибель дома (квартиры), полученного приобретателем имущества от отчуждателя, не освобождает приобретателя имущества от обязанностей, взятых на себя по договору. Если стороны не пришли к согласию, договор пожизненного содержания расторгается в судебном порядке по требованию одной из сторон в таких случаях: по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не выполняет обязанностей, взятых на себя по договору; по требованию приобретателя имущества, если по независимым от него обстоятельствам его имущественное состояние изменилось настолько, что он не имеет возможности предоставлять отчуждателю обусловленного обеспечения. В случае отсутствия спора договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством. При расторжении договора по указанным основаниям дом (квартира) должны быть возвращены отчуждателю. Что же касается приобретателя, то понесенные им до расторжения договора затраты, связанные с содержанием отчуждателя, ему не возмещаются. В случае смерти приобретателя имущества по договору пожизненного содержания, при отсутствии у него наследников или при отказе их от договора пожизненного содержания, нотариус по письменному заявлению отчуждателя аннулирует настоящий договор, о чем на всех экземплярах делает соответствующую надпись с ссылкой на ст. 429 Гражданского кодекса. Отчуждателю имущества возвращается первичный документ о праве собственности на жилой дом (квартиру) или его дубликат, присоединенный к экземпляру договора пожизненного содержания, которое хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса. Вместе с письмом нотариуса об аннулировании договора пожизненного содержания этот правоустанавливающий документ или его дубликат подается для перерегистрации в соответствующий регистрирующий орган. В случае возникновения спора, он должен решаться, руководствуясь принципами разумности и справедливости, учитывая состояние отчуждателя и необходимые затраты приобретателя. Законом предусмотрены случаи прекращения договора пожизненного содержания. Договор пожизненного содержания может быть расторгнут судом по требованию отчуждателя в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, или по требованию приобретателя. Смерть отчуждателя имущества является одним из условий прекращения договора пожизненного содержания. Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его независимо от того, содержится ли такой пункт в договоре. В случае, если часть имущества отчуждателя перешла к наследникам, расходы на погребение могут быть разделены между приобретателем и наследниками

1 2 3 4 5 Категория: Недвижимость | Просмотров: 3599 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1