|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » В чем может помочь риэлтор
18:21 В чем может помочь риэлтор |
Сэкономить время
Дело не только в том, что если вы захотите тщательно отслеживать весь рынок недвижимости, то звонки, разговоры, просмотры займут все ваше время. Главное — сам процесс поиска получается очень длительным и «рыхлым». Для того чтобы понять из телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, уметь разгадать, что хотят скрыть от вас. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту данный вариант. (Мы не имеем в виду агента-новичка. Участие дилетанта, да еще и не обладающего способностями к данному роду деятельности, может значительно УСЛОЖНИТЬ покупку квартиры!)
На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании — 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении с агентом вы сможете узнать у него о последних, иногда «горящих» вариантах. Даже самая свежая информация, которую можно найти в Интернете, запаздывает на день-два.
Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу некомпетентные агенты, а таких, к сожалению, немало. Очень многие люди, самые разные в отношении образования и интеллектуального уровня, «ринулись в недвижимость» в надежде на легкое быстрое обогащение.
К слову сказать, недостатки малоопытных агентов могут корректироваться умелой поддержкой менеджеров. Правда, другой стороной этого является замедленная скорость принятия решений, что крайне раздражает. Например, клиент, договорившись о чем-то с агентом, через некоторое время может узнать, что эта договоренность ничем не подкреплена. Оказывается, агент-новичок не был в курсе, ошибался, и его менеджер говорит, что так делать нельзя... На новое согласование опять уходит драгоценное время, и не факт, что новые соглашения не будут так же легко разрушены. Очень часто на такие консультации с начальством времени просто нет. Решение должно быть принято мгновенно. Понять ваши истинные желания и оценить возможности
Потеря только времени — не самое обидное. Риелтор — во многом консультант, психолог. Часто клиент сам не представляет, чего хочет. Еще чаще он не осознает этого «непонимания». Покупателю нужна помощь, чтобы понять его истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной «вещи», как недвижимость.
Если вы ищете квартиру типовой планировки в определенном удобном для вас месте, то наверняка вы не чувствуете особой необходимости в профессиональном совете. Но специалисты в сфере недвижимости знают, что происходит в сознании покупателя через год-два-пять после покупки квартиры, и могут предположить, насколько вам будет удобно в выбранной вами квартире.
Кардинально различается подход к выбору квартиры у покупателей в зависимости от того, происходит ли это в первый раз или же несколько лет назад уже был подобный опыт. Для человека, который покупает квартиру впервые, очень важны место и цена; те, кто когда-то уже покупал недвижимость, — более внимательно подходят к «выбору соседей по дому», предпочитают дома после реконструкции или новые и т. д.
Особенно сложное дело — поиск квартир в центре города, в старом фонде. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо (см. «Распространенные заблуждения»). Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить абстрагироваться от состояния квартиры — одна из задач агента. Кто, как не он, ваше доверенное лицо, посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли вам говорят и если нет, то почему. Заработать, покупая квартиру
Недвижимость Петербурга привлекательна для инвестиций. Цены на недвижимость в Петербурге растут. Даже при снижении спроса в 2005 году цены падали только на неинтересное сегодняшнему покупателю жилье типа хрущевок или ветхого старого фонд.
Петербург — единственный город в Европе, исторический центр которого сохранен в неприкосновенности. Перетекающие из одного квартала в другой архитектурные ансамбли, ажурные ограды мостов и парков, гранитные набережные, изгибы каналов создают то неповторимое очарование, которым восхищаются наши гости, избалованные красотой и ухоженностью европейских городов.
Если говорить об элитном жилье, то под ним в Петербурге понимают две категории квартир. Во-первых, квартиры в эксклюзивных исторических местах — «свидетелях» исторических событий от Петра до Николая II. Москвичи порой удивляют-ся, не обнаружив в таких элитных местах привычных признаков класса «люкс» — подземного гаража, парковки и т. д. К сожалению, все требования в «исторических» домах соблюсти невозможно, и некоторые «элитные» удобства приносятся в жертву историзму. И, во-вторых, к элитным относятся квартиры в домах, недавно построенных или реконструируемых. Где, возможно, нет «супервида» из окон и ажурной лестницы в подъезде с антикварными витражами, но есть охрана, свежие коммуникации и соседи равновысокого социального статуса.
Нельзя не упомянуть о строительстве в совершенно особой части города — на Каменном, Крестовском и очень перспективном Петровском островах. Жилищное строительство при советской власти там не велось, однако теперь там строят довольно много. На Каменном острове строятся виллы и таун-хаусы, на Крестовском уже стало не так камерно, но все-таки это остров-парк. Жизнь в дворцовом парке в собственном доме, с гаражом и частным причалом под окнами, да притом в 10 минутах от центра или в сотне-другой метров от резиденции президента — такого не может предложить даже всемогущая Москва.
Питерский рынок недвижимости привлекателен для инвестора, прежде всего, перспективой роста цен. И это относится не только к элитной дорогой недвижимости. Стоимость метра жилья, при описанных выше несомненных достоинствах, пока еще ниже московской в 1,5-3 раза. Кроме того, сегодня, когда президентом России является петербуржец, город становится воистину второй столицей России (а он всегда и считался таковой). Привлекательность города подогревает уже реально возможный переезд сюда части органов судебной власти.
Экономическая и политическая ситуация стабилизировалась, что позволяет стране спокойно развиваться. Вероятно, этим объясняется появление летом 2001 года иностранных инвесторов, исчезнувших «куда-то» после кризиса. Сегодня подобных клиентов все больше, и они уже не только изучают рынок, но вкладывают деньги в питерскую недвижимость — как жилую, так и коммерческую. Спросом пользуется жилье в самых разных сегментах. Уровень инвесторов также самый различный. Много частных лиц, покупающих одну-две квартиры для последующей перепродажи, если речь идет о строящемся доме или сдаче в аренду. Летом особенно актуальна посуточная аренда квартир, что повышает доходность подобного бизнеса в несколько раз.
Давно уже в городе заметны покупатели — представители столицы. Москвичи выбирают наиболее интересные и дороговатые для местных покупателей варианты. В основном это или квартиры представительского плана — штаб-квартиры в городе на Неве (не зря же Путин построил здесь свою морскую резиденцию), или квартиры для сотрудников, которые вынуждены долгое время находиться в Питере. Гостиниц в городе мизерно мало, а по качеству они «простоваты». Это является причиной постоянного роста цен за аренду квартир, в том числе краткосрочную — взамен гостиниц.
Все чаще недвижимость покупается с целью получения прибыли или владения собственностью в одном из уникальных городов мира. Задача риелтора в этом случае состоит в том, чтобы помочь вам выбрать наиболее перспективные дома и квартиры. Как уже говорилось, цены растут, но для каждого сегмента рынка, для каждого типа дома они растут по-разному. Понятно, что очень вяло дорожают квартиры в хрущевках-брежневках, не всегда можно вернуть деньги, потраченные в 1994-1997 годах на расселение коммуналок и их ремонт и т. д.
Несомненно, существуют возможности для более солидных инвестиций, чем покупка квартир. Санкт-Петербург нуждается в офисных и коммерческих помещениях. В то же время в городе множество пустующих зданий, например, бывших институтов, работавших на оборонную промышленность. Защитить ваши интересы
Самостоятельно найдя квартиру, вы приходите в агентство, представляющее продавца. И фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, представляющего продавца. У каждого агентства свои правила: у крупных фирм одни стандарты, у средних — другие. Что же касается маленьких фирм, то у них стандарты весьма «эластичные», зависящие от конкретных обстоятельств.
Подавляющее число расчетов проходит через ячейки. В случае элементарной цепочки (2-3 квартиры) уже накапливается довольно много (по отдельности небольших) рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал — агент, который знает все возможные пути развития ситуаций. Тем более если контроль над расчетами переложен на участников цепочки — владельцев «ключей» от ячеек (см. «Схемы взаиморасчетов»). Между тем уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден.
Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца.
Наиболее вероятны два варианта завершения сделки. Покупатель идет на поводу у агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в данном случае (именно у него, именно в этот раз) все закончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца — профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, — никаких проблем нет. Однако такое «золотое» сочетание встречается довольно редко. Точнее — редко можно встретить такого агента. Если с вами нет специалиста, который понял бы мотивы поведения и агентов, и продавца и после нескольких минут разговора смог бы подробно разъяснить вам, что происходит, почему надо поступать именно так и «чем дело кончится», — на вас могут «повесить лишнее (лишние риски, лишние затраты)». Очень скверное состояние — почувствовать себя пешкой. Вместо того чтобы пребывать в приподнятом настроении в предвкушении покупки новой долгожданной квартиры, вы постоянно ловите себя на мысли (возможно, и ложной), что, может быть, вас обманывают (хотя бы в мелочах). Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, вы упустите ключевые моменты. Агрессией отчаяния можно и развалить сделку. После переговоров — нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель потрачено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. «Контрагент» — для многих людей непонятное слово. Контрагентами являются друг для друга агент покупателя и агент продавца. Каждый агент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой. Цель обоих — найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными между сторонами рисками.
Здесь уместна аналогия с вековыми традициями судебной практики. Можно выступать в суде и без адвоката, все будет решено по закону, хотя и не лучшим для вас образом. Но вот совмещение в одном человеке двух сторон — обвинителя и защитника — даже невозможно себе представить — ужас и бред.
В недвижимости — то же самое. Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринимать, будет так же естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищут хорошего адвоката, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не намного меньше.
Если говорить о первичном рынке, где продаются квартиры в строящихся домах, то уже в 1997-1999 годах он приобрел цивилизованные формы. Но на нем, работают и строительные фирмы, у которых нужно и можно покупать квартиры, и те, кто пытается строить сразу несколько домов, не имея достаточных средств, постоянно создавая финансовые пирамиды, перекидывая строителей со стройки на стройку и латая образующиеся денежные «дыры».
Подводя итог, хотелось бы еще раз подчеркнуть: ищите профессионала! Ищите специалиста, на которого можно положиться, — он всегда защитит ваши интересы. Распространенное заблуждение
«Я сотворю себе мечту и буду ее искать». Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Мысленно пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость одного метра площади.
Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего себе мечту, можно определить одним словом — шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы...
Огромные недорогие квартиры в историческом центре, жирно подчеркнутые вами в рекламных газетах, оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в кухнях установили ванны, иногда даже не огороженные стенкой.
Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в процесс изменения сознания покупателя (самостоятельного) — он уже выбирает не квартиру своей мечты, а те недостатки, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры и акцентировать внимание на других параметрах, таких как состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, входа.
Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому в Петербурге очень многие покупатели, ринувшиеся поначалу к Таврическому саду, на набережную Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны), вскоре поднимает свою ценовую планку и согласны платить раза в два больше, чем намеревались. Или приходят к мысли, что «ничего особенного в этом центре нет». И постепенно смещаются в такие, также престижные, районы, как Московский, районы метро «Удельная», Заневской площади, Черной речки, где можно найти добротные квартиры по приемлемым ценам. Или откладывают покупку. Или выбирают квартиру в строящемся доме, ждут год-полтора, но зато имеют возможность купить подешевле и платить в рассрочку.
Сказанное относится и к поиску недорогих квартир. Все «радостно-дешевое» в центре — хлам.
Добавлю еще несколько слов о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей — невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную — проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время. Оформление покупки
Найти квартиру — полдела. Оформить сделку — задача зачастую почти столь же нелегкая и неоднозначная. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Основных вариантов три. Прямая продажа. Прямая (чистая) продажа — лучший вариант для покупателя. Продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти веши. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%. Встречная покупка. Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») — вариант, когда продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние или если продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, вы рискуете потерять время. Что кроется за вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира ему нравится и он готов ждать, пока агентство подберет «встречку» в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и изъять квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не станут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме вас, что будут смотреть предлагаемые им варианты обмена. Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно, увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время и, может быть, упустил другие варианты.
Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных квартир процентов на 10%. Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много, но, как указывалось выше, качество жилья очень невысокое. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще была бы в прямой продаже — сложно. Скорее всего, вас ждет встречная покупка или расселение. Но если квартира подходит, ничего не поделаешь — приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смириться с увеличением цены. Расселение.
Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО, покупателю приходится вначале выкупать некоторые или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи). И встречная покупка, и расселение — достаточно сложные и труднопредсказуемые варианты оформления сделки. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет вероятные пути развития ситуации. Во-вторых, на протяжении всего процесса расселения или подбора встречной покупки он будет «держать руку на пульсе» и сделает все возможное, чтобы вы не оказались в патовой ситуации.
Самый банальный пример неграмотной работы риелтора — когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.
При расселении часто приходится иметь дело с бабушками и дедушками, нередко — с людьми полуграмотными (и даже — опустившимися). Даже подписывая с ними договоры на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать скрупулезного исполнения всех пунктов. Ну что с ними поделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом «не было мучительно больно».
Обменные варианты, и особенно расселение — настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента — ваше доверенное лицо.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы. На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияют следующие обстоятельства: квалификация агента — насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и насколько точно он их оценил; насколько твердо сформировались (и устойчивы) требования владельцев квартиры. Таким образом, нельзя воспринимать цену, которую вы видите в газете, как окончательную. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно (о чем покупатель еще не подозревает), он начинает требовать показывать ему другие варианты — не дороже.
Чего надо опасаться при покупке квартиры на вторичном рынке: большого количества предыдущих сделок с квартирой, особенно если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени (например, 3 раза за 2—3 месяца); продавцов сомнительного социального статуса, (в частности, алкоголиков); доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить; агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону; договоренностей на словах (даже в мелочах). И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди, с которыми вы уже почти подружились, за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый ваш промах или двояко трактующих нечетко проговоренные или незаписанные договоренности.
|
|
Просмотров: 922 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 0.0/0 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
