|
|
Блог
Главная » 2011 » Ноябрь » 22 » Агентства бывают разные
18:29 Агентства бывают разные |
Отменив лицензирование риелторской деятельности, государство признало за собой отсутствие возможностей регулировать рынок недвижимости. Для того чтобы оказывать сегодня услуги в сфере недвижимости, не нужно лицензии и каких-либо дополнительных сертификатов. В этих условиях Вопрос о выборе надежного агентства и вашего доверенного лица становится еще более важным.
Отмена лицензирования стала толчком к появлению на рынке непрофессиональных фирм, сотрудники которых просто не понимают той ответственности за судьбы людей, которая ложится на них при проведении сделок с недвижимостью.
Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике торашеско-бандитские принципы общения с клиентами. Обман в мелочах, передергивание фактов, шантаж, запугивание — наиболее невинные характеристики методов работы, применяемых в таких «фирмах». Два типа агентств
Агентства (агентов) можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом.
Первый тип. Перед началом работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг. Второй тип. На вопрос о комиссионных по сделке вас решительно одергивают, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если вы приходите в агентство со своим «консультантом», его вопросы вызывают раздражение. По первому типу агентств — вопросов нет. Люди профессионально оказывают, услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.
Второй описанный принцип работы вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: вы знаете сумму, которую должны получить, а все что сверху — это договоренности агентства и покупателя. Вы обратились в фирму, она проводит сделку и дает определенные гарантии. Какие могут быть вопросы?
Из многолетней практики общения с различными агентствами мы поняли, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники готовы, не таясь, говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации невозможно гарантировать, — можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Вас могут облить грязью вместо того, чтобы попросить прощения за свой промах, или маска радушия упадет в середине сделки, когда вы уже подпишете все необходимые бумаги, и т. д.
Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и ее сотрудников явно существует желание спрятать за коммерческой тайной еще что-нибудь излишне и некрасиво выпирающее — промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента только потому, что и так сойдет. Предостережение
Если в предлагаемом вам договоре не определен срок его окончания, бегите из этого агентства. Не стоит слушать, что вам будут рассказывать про системы расчетов, гарантии, статьи Гражданского кодекса и т. д. Агенты тоже бывают разные: как распознать профессионала
При первой же возможности агент должен встретиться с вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, от Степени готовности документов.
Хорошо; если перед визитом к вам агент уточнят параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную «вилку» цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т. д.), учесть все нюансы; посмотреть по риелторским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последнее время, за какую цену и на каких условиях; поговорить с агентами, которые ими занимались, — какой был спрос, как скоро нашелся покупатель. Только после такого, профессионально проведенного, анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры. Желаемое и действительное
Не пытайтесь считать, исходя из тех цен на квартиры, которые вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо, найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра площади в вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену вашей квартиры. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры — это не метод. Наличие под окном кухни мусорного бачка спутает все ваши расчеты. Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. На сегодня, когда цены на квартиры четко определены, нет никакого смысла терять время, выставив квартиру намного дороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное.
Не считайте риелтора дилетантом, если он не назовет цену вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (что бывает крайне редко). Если у вас просят время на размышления — радуйтесь: значит, вы работаете с профессионалом, не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу, особенно сегодня, когда спрос на жилье очень невысок.
Цель вашей первой встречи с агентом — не только просмотр им квартиры и подписание договора на обслуживание. Риелтор должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных лиц, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как назло, в самый неподходящий момент). Кроме этого, составляется план продажи. Кратко, его суть в том, что рекламная кампания и подготовка документов должны вестись одновременно и интенсивно.
Профессионал, перед тем как начать работать, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.
Еще одно отступление по поводу цен. Существуют цены рекламных печатных изданий — где к цене продавца прибавлено порядка 5-10%. По статистике, обычно продается в лучшем случае 1 квартира из 10 рекламируемых. Рекламировать по полгода более-менее обычную квартиру, не снижая цену, — дилетантизм. Агенты, которые поступают так, тратят свое время и деньги понапрасну, выматывают вас, держат в непонятном ожидании и, главное, не выполняют своих функций, за которые получают комиссионные, — не продают вашу квартиру в оптимальные сроки за максимальную цену.
Если стоимость квартиры правильно определена, то покупатель на нее должен найтись за 1-3 месяца. Для нетиповой квартиры (например, в старом фонде с явными недостатками или достаточно дорогой, или большой — площадью более 100 кв. м) срок продажи притом, что квартира правильно оценена, составляет около 1-6 месяцев. Типовые квартиры полностью попадают под срок в 1 месяц. Значит, документы необходимо начинать готовить с первых дней.
Самая распространенная ошибка дилетантов в недвижимости — выставить квартиру в базу данных (зачастую даже не глядя), а проверку и подготовку документов оставить «на потом». Зачем раньше времени суетиться, может, и покупателей не будет?
Из-за этого сегодня очень часто удается, образно говоря, продать не квартиру, а комплект готовых документов. Покупатели, остановившие, уже не в первый раз, свой взгляд на приглянувшейся им квартире, сталкиваются с тем, что предлагаемые незадачливыми агентами варианты на деле невозможно приобрести, или процесс покупки растягивается на долгие недели, а то и месяцы шаткого ожидания. После чего все рушится. Такие «опытные» покупатели, входя в квартиру, первым делом с дрожью в голосе спрашивают, прямая ли это продажа, а при виде готовых справок могут, Не проходя дальше прихожей, предпринять попытки расплатиться — сделать то, что им так и не удава¬лось в предыдущих вариантах.
В этих иронических словах есть не малая доля горькой для риелтора истины, заключающейся в том, что очень небольшой процент людей занимается недвижимостью профессионально.
Не способствуйте распространению дилетантизма! Выбирайте, сравнивайте и агента, и компанию. В Петербурге есть люди, за работу которых ХОЧЕТСЯ платить, есть компании, дорожащие своим именем и имеющие отработанные безопасные технологии передачи прав собственности. Доверяйте своему агенту
Выбрав доверенное лицо и договорившись об условиях сотрудничества, позвольте вашему агенту отработать его комиссионные. Зачем вам стоять в очередях и носиться из одного конца города в другой?
Риелтор предложит вам свои услуги в подготовке документов, требуемых для продажи квартиры. Несомненно, он подготовит их и быстрее, и качественнее. Для этого вам необходимо выдать доверенность на сбор справок и передать оригинал правоустанавливающего договора.
Несомненно, что все юридические формальности (расписки в получении, условия возврата) при передаче правоустанавливающих договоров должны быть соблюдены.
По упомянутой доверенности продать квартиру нельзя. Во многих печатных изданиях можно найти полезные советы-предостережения даже не показывать документы на квартиру посторонним людям. Абсолютно верно, но тот человек, которому вы доверились, не должен быть, (оставаться) посторонним. Он ваш союзник. Как говорили раньше: «Надо доверять своему аптекарю»
Что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, даже если вы потеряли или у вас украли правоустанавливающий договор, ничего ужасного и непоправимого не случится. Если владелец квартиры посчитает, что у кого бумаги, тот и хозяин, — этому «кому-то» будет очень легко его шантажировать, запугивать и использовать в собственных целях.
Свидетельство о собственности, которое хранится дома, лишь подтверждает ваше владение квартирой. Второй подлинный экземпляр вашего договора обязательно хранится у нотариуса или в агентстве по приватизации, где вы получали правоустанавливающие документы. В ГУФРС, где регистрировалось право собственности, обязательно есть заверенные копии документов и сведения о том, кому она принадлежит.
Грамотный владелец квартиры восстановит утраченные бумаги (получит дубликаты) за день-два и сразу заблокирует все действия с пропавшими документами. Если же гражданин, отдав бумаги невесть кому, напрочь забывает об этом, потом что-то подписывает, не читая, в подпитии, то последствия, конечно, могут быть любые.
Очень серьезно подумайте, прежде чем отдавать кому-либо свой паспорт или доверенность с правом продажи. Посетите предварительно офис фирмы, которую представляет этот человек, получите необходимые гарантии. Ведь, используя паспорт, можно найти похожего на вас человека и, в принципе, проводить любые операции с квартирой. Особенно это опасно для пожилых людей, у которых фотография в паспорте вклеена много лет назад.
Но вернемся на легальный рынок недвижимости. Случается, что срок эксклюзивного договора не истек, а продавец, в силу ряда причин, отказывается от намерения продавать квартиру (все в жизни бывает). Агентство возвратит продавцу его бумаги по письменному заявлению (с объяснением причин), потому что не отдать документы оно не может. Но агентство будет в курсе того, что заниматься этой квартирой больше не нужно, и вовремя сможет проверить, не обманывает ли продавец.
Доверяйте своему агенту — тем самым вы поможете ему лучше выполнить его работу. Помните, что для фирмы с репутацией, которая зарабатывалась годами, любая жалоба клиента — чрезвычайное происшествие, и вам всегда пойдут навстречу. Посетите офис агентства
С каким трудом риелторам удается после первого телефонного разговора уговорить продавца прийти в офис, познакомиться лично. Часто в ответ — необъяснимая «ленивая» позиция без аргументов. Вспомните — никакие серьезные дела никто не решает по телефону — это абсурд. Если вы обращаетесь в фирму — посетите ее офис. Это посещение даст очень много. Как вас встретили, как происходят расчеты, как проверить деньги. Вы увидите, как проходят другие сделки, и вообще почувствуете «ауру» компании.
Пусть даже агента вам рекомендовали люди, которым вы доверяете абсолютно, — все равно придите в фирму, развейте последние сомнения. Посмотрите договоры, которые вы будете подписывать. Отношения с вашим личным агентом должны быть доверительными. Если вы начинаете нервно требовать изменить пункты договора и искать подвохи — значит, в ваших отношениях что-то не так. Просто попросите риелтора раскрыть суть положений договора, в котором скрыт опыт тысяч сделок.
Иногда клиенты настаивают на изменении условий прохождения сделки. В этом случае фирма, заботящаяся о своей репутации, возьмет довольно грозную расписку о том, что принимает эти изменения по вашей личной просьбе и снимает с себя всякую ответственность за возможные проблемы. Надо ли вам так рисковать? Неужели у вас больше знаний и опыта в проведении сделок?
Решив совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Если вас обманули или обидели в продуктовом магазине, вы просто больше не пойдете к этому продавцу. Операции с недвижимостью гораздо более редки. Если при сделке возникнут проблемы, то вас вряд ли утешит тот факт, что в следующий раз можно будет «поменять магазин».
|
|
Просмотров: 940 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
