Все знают, что покупать лучше жилое помещение, которое уже свободно, как в физическом смысле слова – квартира освобождена от имущества и присутствия бывших жильцов, так и в юридическом – в данной квартире никто не зарегистрирован. Но есть определенная категория граждан, которым нельзя запретить пользоваться квартирой даже после того, как право собственности перешло к новому владельцу жилья.

На продажу выставляют и такие квартиры, в которых продолжают проживать или быть зарегистрированными граждане. Цена на такое жилое помещение может быть ниже, чем на «свободные» квартиры. Продавцы, оправдываясь нехваткой времени и срочной потребностью в деньгах, не хотят заниматься выселением. Мол, купите квартиру, а потом самостоятельно выпишите всех лишних. За это дается скидка в цене. Но, прежде чем соглашаться на такую сделку, следует знать, что существует определенная категория граждан, которых нельзя выписать, которым нельзя запретить пользоваться квартирой даже после перехода права собственности к новому собственнику.
Купили квартиру – выселяем членов семьи бывшего собственника
В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Это означает, что сразу после того, как вы приобрели жилое помещение, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользоваться им. А если они утратили право пользоваться квартирой, значит их можно снять с регистрационного учета, то есть выписать.
Чтобы успешно справиться с этой задачей, вам необходим будет один важный документ – судебное решение, где черным по белому установлено, что конкретный гражданин утратил право пользоваться квартирой и его следует снять с регистрационного учета. То есть новому собственнику нужно будет обращаться в суд с требованием признать гражданина утратившим право пользования жилым помещением и с требованием выписать гражданина.
Кого не получится выписать?
На некоторых граждан п. 2 ст. 292 ГК РФ не распространяется: даже переход права собственности на квартиру не позволит вам выписать таких граждан или запретить им пользоваться жилым помещением. Сохраняют право пользования жилым помещением после продажи квартиры:
а) лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период или на период жизни отказополучателя.
При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя: как он проживал в квартире, так и дальше может жить, до тех пор пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.
Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
- такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования, предоставленного ему завещательным отказом;
- п. 2 ст. 35 ЖК РФ позволяет выселить отказополучателя, если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Правда, выселение происходит не автоматически. Для начала собственник вправе просто предупредить нарушителя, так сказать показать «желтую карточку». Но если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.
б) граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором.
Например, бывший владелец стал собственником в результате приватизации, но в момент приватизации помимо такого человека в квартире были прописаны другие граждане, которые отказались от приватизации или ранее участвовали в приватизации и поэтому не могли повторно оформить в собственность эту квартиру, но дали свое согласие на приватизацию другим гражданам. По закону такие «отказники» сохраняют право пользоваться жилым помещением и после продажи квартиры.
Данный вывод следует из анализа ряда норм законодательства. В частности п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». И никакой суд не сможет выписать такого человека.
в) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения стоит оформить соглашением, которое нужно, так же как и основной договор, заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.
Как узнать о жильцах, которых нельзя выписать?
Покупатель, знающий о неожиданном «подарке» от бывшего собственника, вряд ли согласится на сделку и станет покупать жилье с обременением.
Законом предусмотрено, что продавец обязан поставить в известность покупателя о гражданах, которые и после продажи вправе пользоваться квартирой. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если такие граждане существуют, но в договоре о них нет ни слова, такой договор считается незаключенным. В этом случае новый владелец может вернуть квартиру прежнему собственнику и получить обратно свои деньги. Для этого ему нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику с требованием вернуть денежные средства за квартиру ввиду того, что договор не заключен.
Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением, и он обязан возвратить покупателю неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Так как договор купли-продажи не был заключен, то считается, что у продавца не было оснований для получения денег.
И наконец, помните, что даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, прописанные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока, это не является гарантией того, что они так и поступят. Ведь договор подписывают продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не ставят свои подписи в документе, а следовательно, не берут на себя никаких обязательств.