|
|
Блог
Главная » 2011 » Октябрь » 3 » Обманчивая ипотека
|
Ипотечных займов под 14% годовых в ближайшее время не будет.
Так комментируют финансисты идею создания агентства по рефинансированию ипотечных кредитов с целью снижения процентов на жилищные займы. Хотя в целом признают, что если бы идея была реализована в нормальных условиях, то результаты могли бы быть очень интересные. Пока же практика таких структур как ДИУ и Фонда содействия молодежному кредитованию, которые работают давно на рынке, не свидетельствует об умении вести подобные дела. Те же бумаги ДИУ покупаются с трудом.
"ГИУ и Фонд - это жутко неэффективные структуры, которые в значительной мере не смогли приблизить решение вопроса в строительной отрасли и в области обеспечения жильем любых семей", - подчеркивает Андрей Блинов, редактор экономического издания.
Четыре банка и третий фонд
Создать агентство по рефинансированию ипотечных кредитов намерены четыре государственных банка. Это агентство будет выпускать ипотечные облигации, которые будут обеспечены уже выданными ипотечными кредитами коммерческих банков. Средства, привлеченные от размещения облигаций, будут направляться в коммерческие банки для выдачи других ипотечных кредитов. Схема известная, утверждают эксперты, поэтому и отношение к ней двойственное. Особенно после кризиса 2008 года. "Не время сегодня для ипотечных бумаг. В мире облигации никого не интересуют. Если вы хотите напугать рынок - говорите о таких бумагах. Ипотечный бум окончился, а такие бумаги - это, скорее, ругательство", - комментирует Александр Охрименко, эксперт финансового рынка. С экспертом согласен управляющий партнер инвестиционной компании Эрик Найман. По его словам создание агентства по рефинансированию ипотечных кредитов –это создание структуры, которая через 5-10, максимум 15 лет, может оказаться на грани банкротства, если она не будет работать по законам рынка. И тогда встанет вопрос о ее спасении. По этому пути уже прошли американские компании Фредди Мак и Фенни Мей. "Все подобные крупные стуктуры, которые изначально были частными, не могли работать на рыночных условиях. Поэтому их взяло под свою опеку государство. Оно влило гигантские деньги, и, по сути, обеспечило своими гарантиями обязательства этих частных ипотечных агентств. В результате инвесторы вложили туда кучу денег. Потому что это было высокодоходно и выгоднее, чем покупать гособлигации. На следующем этапе эти ипотечные агентства, разбухшие от денег, начали кредитовать ипотеку. Ставки и цены взлетели до небес и они получили пузырь. В 2008 году все схлопнулось - и государству пришлось вливать гигантские деньги, чтобы спасти их. И, кстати, до сих пор вливают", - подчеркивает Эрик Найман.
Невообразимо дешевы
Облигации агентства не будут интересны рынку, уверны эксперты. Как доказательство ссылаются на ситуацию, сложившуюся на рынке внутреннего государственного долга. На последнем аукционе спрос на ОВГЗ Минфина, на которые всегда ориентируется рынок, был минимален. Так, трехлетние бумаги едва разместили под 10% годовых. А объем привлеченных средств оказался слишком мал - всего 500 миллионов гривен. Следовательно, прогнозируют специалисты, бумаги агентства на такой же срок меньше, чем под 14-15%, и это, в лучшем случае, никого не заинтересует. А тем более бумаги которые планируют выпускать на срок 10 лет. "Сейчас корпоративные ценные бумаги разместить проблематично Даже если крупная компания захочет провести действительно рыночный выпуск, а не технический, то надо ориентироваться на 18-22%, в среднем около 20%. Это с учетом рисков, специфики экономики, наших инвесторов. Сейчас у нас очень слабая ликвидность корпоративного рынка. Поэтому если мы рассчитываем, что бумаги будут покупать нерезиденты, то могу сказать с уверенностью на 99%, что они этого делать не будут", - убеждает Александр Охрименко.
Схема с облигациями агентства для нерезидентов действительно идеальна. У них есть деньги, которые они, в отличие от нашего инвестора, согласны вкладывать в долгосрочные проекты. И даже доходность в 12% для них нормальная. Поэтому такие облигации для них являются интересным объектом для инвестирования, но только при одном условии. Это условие – это инвестиционный рейтинг, а не спекулятивный. Поэтому эксперты и уверены, что нерезиденты не купят ипотечные облигации агентства.
Впрочем, пока инициаторы создания агентства уверены, что благодаря новой структуре и ее бумагам им удастся опустить реальные ставки на рынке ипотечного кредитования сперва до 14%, а со временем и до 12%. И Национальный банк их в этом поддерживает. Презентуя проект, его участники заявили, что первый транш выпуска агентством ипотечных облигаций может быть на уровне 1 миллиарда гривен уже через пару месяцев. Срок обращения бумаг - 3-5 лет.
"Чтобы были такие ставки, бумаги должны размещаться под ставку хотя бы в приделах 10% годовых. Да, у нас есть ОВГЗ, которые продаются под 6-7%. Но нам нужны длинные деньги хотя бы на 2 года. И это при том, что даже 2 года нельзя назвать длительным сроком для ипотеки. Мы видим, что бумаги государства покупают, как правило, "Ощадбанк" или некоторые иные структуры под требованием Кабмина", - продолжает Андрей Блинов.
"Ипотека - это 10 лет и больше. Но 10-летних ОВГЗ нет в природе. Тогда надо сравнивать ОВГЗ, выстраивать некую кривую доходности, сформировать ее при помощи Минфина на 10-30 лет вперед, как это сделали в РФ, в США и Европе. И дальше, ориентируясь на эту кривую, давать некую премию в 2-3% к этим ипотечным бумагам. Если бы 10-летние ОВГЗ торговались в районе не ниже 15%, учитывая, что под 10% с трудом размещаются бумаги на 3 года, то ипотечное агентство должно размещать свои облигации с доходностью 15-17% годовых. Конечно, они могут сделать хитрее, - установить плавающие ставки, установить укороченные сроки, но это уже другие риски. По сути, в цену будут вложены риски. Но тогда встает вопрос – а откуда же возьмется доходность 12% по ипотеке?", - спрашивает Эрик Найман.
Нерыночный запуск
Сегодня объективаня ставка в гривне по ипотеке - 16%, в один голос заверяют и банкиры, и независимые эксперты. Ставки могут быть ниже только при более низком показателе инфляции. Когда инфляция год к году держится в районе 12% , а Кабмин пытается сделать 12% ставки по ипотеке, то экономика как рыночная работать не может. Разместить бумаги под 12% агентству никто не возбранит. Но единственным их покупателем благодаря эмиссии гривны может быть только НБУ.
"Любой нерыночный метод, любое агрессивное вмешательство государства нерыночными методами в такой тяжеловесный рынок как ипотека, сказывается плачевно. Посмотрите на Беларусь. В добавок ко многим нарушениям, их госбанки кредитовали в прошлые годы ипотеку под 13% в их рублях. В то время как рыночная ставка была в районе 20%. И что они получили?", - подчеркивает Эрик Найман.
|
|
Просмотров: 800 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 4.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
