|
|
Блог
Главная » 2012 » Январь » 9 » Ее величество оценка
00:50 Ее величество оценка |
На рынке недвижимости многое меняется. Но одно остается незыблемым – необходимость ее оценки. Зачем нужна такая услуга? Что она собой представляет? На эти другие вопросы отвечает наш эксперт - генеральный директор ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» Зинаида Анатольевна Кашникова:
Во-первых, оценка нужна для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта, прежде чем проводить с ним те или иные операции: продать, сдать в аренду, заложить в банк для получения кредита или внести в уставный капитал вновь создающегося предприятия. Во-вторых, чтобы определить долю собственности каждого при разделе имущества или рассчитать налог при вступлении в наследство. Предметом оценки может быть любая недвижимость: квартира, дом, земельный участок и любая постройка на его территории.
Оценка – это непростой процесс, который включает в себя ряд процедур. Вначале компания, которая занимается оценкой, заключает договор с заказчиком. Затем специалист выезжает на место и осматривает объект, изучает все необходимые документы и принимает решение, какие методы и подходы к оценке следует использовать. На основании полученной и обработанной информации составляется отчет об оценке, который обязательно должен соответствовать Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценкиТри подхода
Каждый объект оценивается с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
На чем основан каждый из них, становится понятно уже из названия.
* В первом случае рассчитываются затраты на строительство аналогичной недвижимости с учетом стоимости земли, на которой она находится, и с учетом ее возможного износа.
* Сравнительный подход предполагает сопоставление цен, по которым на рынке представлены к продаже аналогичные объекты.
* Доходный подход показывает, какую выгоду можно извлечь, если сдать предмет оценки в аренду.
Результаты всех трех подходов анализируются, и выводится общий результат. Иногда он представляет собой среднее значение, а иногда к расчету принимаются один или два из подходов. Это зависит от конкретной ситуации.
Например, мы оцениваем здание деревенского клуба. С точки зрения затрат на строительство его стоимость довольно высока. Однако нам необходимо учесть внешнюю составляющую износа этого объекта оценки, которая связана с произошедшими изменениями в стране, а ее часто очень сложно посчитать. В этом случае затратный подход при согласовании результатов не применяется. Кроме того, в сельской местности рынок аренды весьма скуден, и доходный подход тоже трудно применить. Поэтому, главным образом, мы будем ориентироваться на сравнительный подход. Если же, наоборот, недвижимость находится в мегаполисе, где рынок аренды хорошо развит, то доходному подходу может придаваться наибольший вес. Когда идти к оценщику?
Такая услуга востребована в самых разных случаях.
По закону она необходима для сделок с государственной собственностью и для того, чтобы внести ту или иную недвижимость в уставный капитал предприятия. Кроме того, юридические лица обращаются за оценкой объектов в случае их реализации, потому что они обязаны осуществить продажу по рыночной стоимости, а прайс-листов на недвижимость не существует.
А вот физические лица при продаже квартир могут ограничиться просмотром объявлений в интернете, чтобы решить, по какой цене выставлять свою собственность на продажу. Но, если покупатель берет ипотечный кредит в банке под залог покупаемой квартиры, то оценка жилья становится непременным условием кредитования, поскольку банк выдает кредит по результату, полученному в отчете оценщика.
Случай из практики
Игорь решил купить квартиру. Он выбрал нужный вариант, договорился о стоимости жилья с продавцом, выбрал банк, где будет брать кредит, а потом обратился к оценщику. Тот выполнил отчет об оценке, под который Игорь благополучно получил кредит. Состоявшейся сделкой он был явно доволен. Потом на доме обнаружилась трещина. Игорь решил, что его квартира стоит дешевле и подал на оценщика в суд. Мотивировал свой иск тем, что оценщик при расчете рыночной стоимости не учел наличие трещины и завысил ему стоимость квартиры. Игорь решил получить компенсацию с оценщика за то, что купил жилье слишком дорого. Суд он, конечно, проиграл. А пресловутая трещина на момент суда была уже ликвидирована.
В принципе возможно расхождение между той стоимостью, о которой вы договорились и той, которую рассчитал оценщик. Но это не повод предъявлять претензии специалистам. Заказчик оценки должен помнить, что отчет об оценке можно использовать только по тому предполагаемому использованию, которое прописано в отчете. В данном случае предполагаемым использованием было получение кредита. Банк кредит ему выдал. Какие в этом случае могут быть претензии к оценщику?
Бывает и так, что клиенты собираются купить или продать квартиру без ипотеки, но ее действительной стоимости не знают, и риэлтору по каким-либо причинам не верят.
А некоторые обращаются к оценщику при разделе имущества во время развода для того, чтобы определить, сколько стоит их доля. Но зачем платить деньги за оценку, когда вполне можно справиться самостоятельно? Если человек дружит с головой и Интернетом, он легко найдет во всемирной сети цены на подобное жилье и узнает стоимость своей квартиры (или доли в ней). В таких случаях мы даже даем перечень нужных сайтов, чтобы люди решили этот вопрос спокойно и бесплатно. Цены, сроки, факторы
Срок оценки отсчитывается от того момента, как заказчик заключил договор с оценочной компанией и предоставил информацию по объекту оценки. В случае объекта недвижимости такой информацией являются: свидетельство о государственной регистрации права, документы на землю и техпаспорт. Оценщик выезжает на место и осматривает объект. Замеров он не делает, доверяя данным техпаспорта. Зато обращает внимание буквально на каждую деталь – какой ремонт в помещении, куда выходят окна, какая транспортная развязка, есть ли там удобная парковка и т.д.
Если он оценивает квартиру, то большое значение имеет, есть ли рядом магазины, аптеки, школы, детские сады. Важно и то, как выглядит двор, благоустроена ли придомовая территория. Существенно влияет на цену вид из окна. При прочих равных условиях жилье в доме с видом на реку или сквер будет дороже, чем в доме, который стоит на обочине пыльной дороги. А при оценке коммерческой недвижимости критерии совсем другие: чем ближе к автотрассе, тем лучше.
Оценка недвижимости, как правило, не занимает много времени. При обычной сделке с квартирой - от 1 до 3 дней, с жилым домом от 3 до 5 дней. Если же нужно определить стоимость сложного имущественного комплекса, придется подождать 7-10 дней или дольше.
Что касается денежного вопроса, то единого прайс-листа для таких услуг нет, хотя есть расценки, рекомендованные национальным советом по оценочной деятельности и профсоюзом. Уважающие себя фирмы стараются учитывать их. Но, поскольку это не обязательно, разброс цен на рынке велик. Чаще всего оценка квартиры стоит около 3 тыс. рублей. Оценка коммерческой недвижимости дороже: от 15 тысяч. Помещение может быть большим или маленьким, встроенным или отдельно стоящим, что влияет на стоимость услуги. Мы выбираем…
От выбора оценочной компании порой зависит успех сделки.
Как же не ошибиться и найти надежных специалистов?
У солидной компании, как правило, есть свой сайт. Это легко проверить, посмотрев в Интернете. Обязательно должен быть контроль качества отчетов об оценке. Хорошо, если в компании есть сертифицированная в соответствии с ИСО-9001-2008 система менеджмента качества. О качестве отчетов говорит и аккредитация при крупных корпорациях, таких как МРСК, ЛУКОЙЛ, РЖД, Газпром, Сбербанк, Центробанк. Бренды такого уровня предъявляют высокие требования к работе и сотрудничают с профессионалами самой высокой квалификации.
Кроме того, при выборе оценщиков нужно учитывать размер страховой суммы. Любая компания на данном рынке берет на себя значительные риски. В случае ошибки специалиста заказчик может понести убытки, которые первому придется компенсировать. Чтобы не расплачиваться своим имуществом, оценщик страхует свою гражданскую ответственность, а компания дополнительно страхует ответственность оценщика. Поэтому так важна страховая сумма, которая в крупных компаниях должна превышать 50 миллионов рублей. В таком случае вы можете быть спокойны: даже если будет совершена ошибка, у фирмы будут средства возместить вам ущерб.
Свои рекомендации читателям дает еще один корифей рынка оценочных услуг - директор ООО «Центр оценки «Выбор»» Сергей Владимирович Безруков.
- Сегодня на рынке представлено немало оценочных компаний, а также оценщиков, имеющих статус предпринимателя. Среди наиболее известных: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Дзержинское агентство оценки, «Оценочный стандарт», «Нижегородский Капитал», «Рензин Компани», «Норматив». Как выбрать?
С точки зрения обывателя основной критерий выбора – цена услуги. Другими словами, пойдем туда, где дешевле. Но есть еще и критерии с точки зрения качества услуги. Прежде всего, это соблюдение предусмотренного законом требования о наличии не менее двух оценщиков в штате и полиса страхования гражданской ответственности каждого оценщика. Разумеется, у компании должен быть свой (либо арендованный) офис.
Я бы непременно обратил внимание на историю работы фирмы и уровень ее деловой репутации. Можно поинтересоваться ее рейтингом, например в журнале «Эксперт».
Кроме того, оценщики обязаны состоять в членстве в одной из саморегулируемых организаций (СРО). Например, одним из крупнейших в России является нижегородское региональное отделение Российского общества оценщиков. Однако следует отметить, что в какую СРО входить, сугубо личное дело каждого оценщика, но важен сам факт принадлежности. Это требование закона. Желаем знать, что будет
Свой прогноз относительно дальнейшего развития данной услуги дает директор по оценочной деятельности «Формула идеального дома» Валерий Александрович Дмитриев:
- Оценка всегда была, есть и будет. Она нужна и для того, чтобы продавать недвижимость, и для того, чтобы судиться. Поэтому мы работали и в кризис, и в посткризисный период.
Что касается будущих изменений, то в скором времени эта услуга будет еще более востребована. Сейчас проходит массовая кадастровая оценка жилищного фонда, на основании которой государство будет взимать налоги. Вполне возможно, что будут судебные иски государству со стороны граждан, которые посчитают стоимость своего жилья завышенной. А прежде чем идти в суд, они обратятся к нам, оценщикам.
Подготовила Злата Балика
27 ноября члены Российского общества оценщиков (РОО) отмечают свой профессиональный праздник. В этот день, в 1996 году, благодаря усилиям РОО, Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации была утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик» — эксперт по оценке имущества. Впервые запрос на профессиональные действия оценщиков в России был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятой в 1991 году. По состоянию на 2007 год в России количество специалистов по оценке бизнеса не превышает 20 тысяч человек. Несмотря на то, что уже несколько лет ведущие ВУЗы России готовят кадры оценщиков, ощущается дефицит специалистов этой области на российском рынке. Основная деятельность оценщиков связана с проведением анализа активов (активы — объект собственности, являющийся частью приносящего доход имущества инвестора или совокупного имущества предпринимательской фирмы) и определения средств, затраченных на их создание. Также определяют, сколько стоит поддержание активов в настоящее время, и какую прибыль они могут принесут своему владельцу в будущем.
Среди качеств, которыми должен обладать оценщик-профессионал, работодатели обычно называют не только наличие диплома и качественного послужного списка, но в не меньшей степени оценивают и деловые, личные качества, интеллектуальный уровень человека (уровень IQ) и устойчивость к стрессовым ситуациям.
|
|
Просмотров: 877 |
Добавил: администратор
| Рейтинг: 5.0/1 |
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
|
Block title |
|
|
