Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся сис- тема территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально- экономических потребностей населения этих образований. Данное выше определение рынка отличается от известного [45] тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального об- разования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответ- ствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при кото- ром его рыночная стоимость имеет максимальное значение. Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Пер- вые сведения о ней появились в эпоху древнего Рима. Развиваясь в рамках общей эконо- мической теории в экономике недвижимости, тем не менее, сформировались свои мето- ды и свой понятийный аппарат. С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимо- сти понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимостью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоз- душном пространстве [53]. Данное толкование на теоретическом уровне можно тракто- вать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не менее, есть свои правовые особенности этого понятия.
В России в соответствии с ее гражданским кодексом (ст. 130 – недвижимые и дви- жимые вещи) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно свя- зано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна- чению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в выс- шей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические ап- параты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть, неподвижен не объект, а его титул. С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, со- оружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Не- движимая собственность – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением не- движимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимо- сти. В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникаль- ным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные комму- никации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного
участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) мо- гут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость. С этой точки зрения интересно порассуждать над тем, что же все-таки представляет собой недвижимость. Так, в данном выше гражданском кодексе определении недвижи- мости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемеще- ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несо- размерного ущерба их назначению». Между тем, отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связан- ные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, на- пример, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возве- денное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть пе- ремещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада − считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыноч- ную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все стано- виться на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно тру- доемко и маловероятно может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно лег- ко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости только земельный участок, как это делается в Австралии1. Там в качестве базы для нало- гообложения берется его рыночная стоимость, т.е. стоимость предполагающая наиболее эффективное использование земли (site value taxation). Этот принцип стимулирует собст- венника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее прогрессивным среди всех известных систем налогообложения. Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объ- ектами, а субъектами рынка недвижимости − физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости
|
