Риэлтор нам поможет
Так сложилось, что определенная часть собственников квартир предпочитает искать арендаторов самостоятельно, полагая, что любые посредники здесь лишние, более того, их присутствие является нежелательным. Объясняется сие просто — хозяева и наниматели жилья стремятся сэкономить. Хотя порой в результате теряют обе стороны. В частности, арендодатели рискуют нарваться на мошенников. Последние работают просто и эффективно. Сперва снимают приличную квартиру, а потом размещают объявления о сдаче ее в аренду. Таким образом ловкачи «сдают» чужие апартаменты еще как минимум два, а то и три-четыре раза. А разбираться с обманутыми людьми придется собственнику жилья... Поэтому лучший на сегодняшний день вариант – обратиться к профессионалам, то есть в риэлторскую компанию.
Во-первых, как утверждают эксперты, по сложившейся на рынке традиции арендодателям свои услуги они предоставляют бесплатно. Клиенты агентств недвижимости избавлены от проблем по размещению рекламы, например, в таких печатных изданиях, как «СТОличная недвижимость», которую вы держите в руках.
Во-вторых, агентство берет на себя проверку потенциальных нанимателей жилья: риэлтор устанавливает личность человека, внимательно изучает его документы. В отдельных случаях, если речь идет, к примеру, о шикарной меблированной квартире в центре города, будущего арендатора проверяют, как говорится, с пристрастием. Но последнее слово всегда остается за владельцем жилплощади.
В-третьих, сотрудничество с профессионалами предполагает заключение договора между арендодателем и нанимателем, за правильность составления которого несет ответственность агентство (составляется он на бланке агентства, и посредник указывает в нем свои реквизиты).
В договоре фиксируются все существенные условия аренды (какие именно — подскажет риэлтор). Кроме того, можно предусмотреть и требования частного характера. Например, о том, что квартирант обязуется оплатить ремонт вышедшей из строя по его вине бытовой техники. Еще один важный момент, который желательно отразить в договоре, — права и обязанности сторон при возникновении чрезвычайных (форс-мажорных) обстоятельств. Это позволит четко определить порядок действий арендатора и хозяина жилья, если кто-то из них решит разорвать договор, а также размер материальной компенсации. При необходимости юристы агентства недвижимости даже могут представлять пострадавшую сторону в суде. Хотя на практике такое случается нечасто.
Обязательно в договоре указывают размер арендной платы и сроки платежей. Обычно арендатор сначала вносит плату за первые два месяца, а потом платит ежемесячно. Но иногда бывает выгодно оплатить аренду квартиры сразу за полгода-год, так что тут возможны варианты. Бывает, что квартирант предлагает сделать ремонт в счет арендной платы. В таких случаях составляется смета и определяется стоимость ремонтных работ. Тем не менее, это нельзя назвать типичной практикой. Все-таки аренда предполагает временное проживание, поэтому тратить на ремонт время и нервы хотят далеко не все.
В качестве дополнительной гарантии для владельцев жилья, как правило, арендатор изначально вносит так называемую страховую сумму за последний месяц проживания.
В принципе, коммунальные услуги оплачивает арендодатель, но это оговаривается отдельно в договоре. А вот по счетам за электроэнергию и телефон платит наниматель.
Поскольку, как говорилось выше, арендодатель не тратится ни на услуги агентства, ни на рекламу, все это входит в комиссионные, которые выплачивает риэлторской компании квартиросъемщик. Данная сумма обычно составляет от 50 до 100 процентов месячной арендной платы (чем больше размер арендной платы, тем меньше процент). При этом просмотр квартир специалисты из солидных агентств проводят совершенно бесплатно, тогда как некоторые фирмы берут за данную услугу по 10 гривен.
Заметим, что кроме легальных риэлторских компаний, свои услуги на рынке аренды жилья предлагают «черные брокеры» или, как они себя красиво называют, «частные маклеры». Обычно определить их не составляет большого труда, поскольку эти посредники никаких официальных документов не имеют и всячески стараются избегать ответственности за свои действия. Разумеется, никаких гарантий своим клиентам такие «специалисты» не дают, в то время как профессиональная ответственность сотрудников солидных агентств недвижимости застрахована (то есть за ошибки риэлтора клиенту выплачивается компенсация).
Впрочем, порой «частные маклеры» прикрываются именами известных фирм. Но дабы выявить подвох, достаточно посетить главный офис компании (его адрес и телефон обязательно указан в служебном удостоверении) и выяснить, действительно ли там работает конкретный человек.
Разберемся с рисками
Когда оставляешь родную квартиру на длительный срок чужим людям, подсознательно начинаешь ощущать беспокойство. Действительно, мало ли что может случиться... Лучшее лекарство от этих переживаний — страховой полис. Тогда все головные боли возьмет на себя страховая компания. Как утверждают страховщики, сейчас страхование жилья, которое сдается внаем, не слишком популярно: сказывается скупость арендодателей. Между тем, если наниматели ненароком устроят в квартире пожар или, скажем, зальют соседей снизу, непредвиденные затраты значительно превысят ожидаемые доходы…
Конечно, с одной стороны, владельцы квартир не прочь обезопасить себя от возможных неприятностей. Но с другой стороны, когда заходит разговор о страховке, у арендодателей появляется соблазн оплатить ее за счет нанимателя. Последний же отказывается, справедливо полагая, что и так достаточно платит за проживание. Действительно, какая ему разница, что произойдет с имуществом, которое ему не принадлежит? А если что сгорит, он просто соберется и уйдет. Так что, по большому счету, заботиться о сохранности своего добра надлежит его собственникам. Собственно, именно так и происходит во всех цивилизованных странах.
Заключив договор имущественного страхования, собственник квартиры при наступлении страхового случая (к примеру, забывчивые соседи оставили без присмотра электронагреватель, утюг или плиту) получит на руки возмещение за нанесенный его жилищу ущерб либо ему оплатят ремонт (страховая компания перечислит деньги строительной фирме, которая этот ремонт сделает). Причем страховщики ограждают своих клиентов от неприятных разборок с соседями: все переговоры, возможные судебные тяжбы и связанные с этим затраты берет на себя страховая компания.
Также страховщики обращают внимание арендодателей на то, что кроме страхования самой квартиры, им желательно застраховать и свою гражданскую ответственность, то есть ответственность за вред, который владелец (арендатор) квартиры может причинить имуществу третьих лиц. И тогда если, например, у вас прорвало трубу, из-за чего пострадал потолок соседей, наличие страхового полиса значительно упрощает взаимоотношения с потерпевшими. И никаких конфликтов, ведь возмещать ущерб будете не вы, а ваш страховщик. Вот пример из реальной жизни. Гражданин застраховал гражданскую ответственность при эксплуатации квартиры на $10 тысяч, заплатив за полис около 500 грн. Когда же у него сломался кран на кухне и пострадала отделка в двух квартирах этажом ниже, страховщик выплатил соседям почти 20 тысяч гривен. Как тут не задуматься о выгодах страховки…
Сумма ущерба рассчитывается следующим образом: приглашается представитель лицензированной ремонтной компании либо независимый эксперт, в отдельных случаях специалисты из ЖЭКа, которые составляют калькуляцию. Если никаких возражений по затратам нет, подписывается акт и застрахованному лицу выплачивается возмещение.
Бывает, что экспертиза вызывает спор. Тогда страховая компания за свой счет проводит дополнительную экспертизу для уточнения размера убытков. Если и после этого кто-то не согласен, то он может заказать еще одну экспертизу, но уже за свой счет. Однако, как показывает практика, независимые эксперты ошибаются очень редко.
Следует иметь в виду, что страховщики всегда выплачивают только прямой ущерб. Потому если, к примеру, в квартире за $100 тысяч случился пожар и ущерб оценили в $30 тысяч, то на большую сумму возмещения можете не рассчитывать. Точно так же в старой квартире с изношенной внутренней отделкой, страховая компания не сделает дорогостоящий евроремонт, а вместо старого шкафа не купит новый...
Впрочем, существуют условия страхования без учета износа. Но стоит такая услуга дороже, так как в этом случае страховая компания рискует больше. Вещь-то может выйти из моды и подешеветь…
В каждом конкретном случае клиент страховой компании (страхователь) сам решает, на какую сумму застраховаться. Так, существуют программы, когда все производится без осмотра квартиры, на основании лишь заявления страхователя. «Быстрый» полис позволяет экономить время и средства. Но он не гарантирует крупные страховые выплаты. К страхованию дорогой недвижимости подход иной: на место выезжает специалист, задает вопросы, детально описывает обстановку, составляется перечень имущества, состояние, при необходимости делаются фотографии.
Чтобы рассчитать сумму, на какую лучше застраховать жилье, достаточно обратиться в любую страховую компанию. Там ответят на все ваши вопросы, а также дадут необходимые рекомендации. Для этого достаточно 15-20 минут. Практически у всех страховых компаний есть стандартные программы, на основании которых не составит труда определиться со страховыми тарифами. К тому же услуга бесплатна, поэтому, если сумма для вас велика, всегда можно внести коррективы. Кстати, гражданская ответственность может быть застрахована как отдельно, так и в комплексе с недвижимым имуществом. Такое комплексное страхование снижает стоимость полиса.
Учтите, что страховщики работают только напрямую с владельцами недвижимости, так как существует ряд требований, которые необходимо выполнить: нужно разъяснить условия договора, перечислить риски, определить, в чью пользу будет все застраховано и т. д.
И в заключение заметим, что все учесть нельзя. И стопроцентную гарантию успеха владельцам квартир, решившим на них заработать, никто не даст. Тем не менее, с помощью риэлторов и страховщиков можно максимально минимизировать риски. Свести их к нулю невозможно, однако, как говорится: «На Бога надейся, да сам не плошай».
|
