Знание – сила
Сразу скажем: в продаже недвижимости, как и в любом другом действительно сложном и важном деле, "самолечение" - путь далеко не самый безопасный. Надежнее, все-таки, отдать себя или свою проблему в руки высококвалифицированного и хорошо мотивированного специалиста. И один из важнейших элементов успешной продажи квартиры – установление цены – требует определенных знаний и практического опыта, которые могут быть только у профессионала. Одним из признаков действительно профессионального риэлтора является его готовность в вопросах определения цены не идти слепо на поводу у клиента, а обоснованно и квалифицированно помогать тому в оптимизации цены предложения. Как и везде в жизни, здесь важен баланс, и чем полнее знания владельца жилья, тем лучше.
Все познается в сравнении
"Сертифицированные эксперты, оценщики недвижимости в своей работе, как правило, используют несколько методических подходов, утвержденных национальными стандартами оценки – затратный, доходный и сравнительный, - рассказывает вице-президент всеукраинского Холдинга недвижимости "Атланта" Елена Вагнер. - Последний из них основан на методе аналогии, в связи с чем является наиболее доступным в применении, а поэтому часто становится инструментом в руках как риэлторов, так и собственников недвижимости, которые самостоятельно проводят первичную оценку для формирования цены". На первый взгляд, в методе аналогии нет ничего сложного. Чтобы его использовать, по словам Руслана Безуглого, нужно: 1) правильно выбрать аналоги среди предложенных на рынке квартир; 2) выявить отличия в параметрах квартир-аналогов и выразить эти отличия в стоимостном эквиваленте. В качестве аналогов выбираем квартиры, по своим характеристикам максимально близкие к нашей. "Надо учесть, что отбор аналогов – довольно сложный процесс, который требует определенной квалификации исполнителя, - говорит Руслан Безуглый. - Поэтому обольщаться не надо, и если не занимаетесь этим постоянно, то все будет очень непросто". Аналогов должно быть не меньше 10-15, но чем больше их и чем более похожи они на оцениваемую квартиру – тем лучше.
Определяем базовую цену
"Когда выписали подходящие варианты из газеты, - говорит Руслан Безуглый, - надо понимать, что среди них могут быть и те квартиры, которые к этому времени уже проданы, и те, что безуспешно предлагаются уже много месяцев. То есть – и с несколько заниженной, и с завышенной ценой". Строго говоря, цена предложения сплошь и рядом отражает не столько рыночную стоимость квартиры, сколько мечты и желания ее владельца. "Часто информация о том, за сколько квартира выставлена в продажу, – демонстрационная цена объекта – не является полной и достоверной, - утверждает Елена Вагнер. - Поэтому за рекомендацией по формированию цены на недвижимость следует обратиться к риэлтору – именно специалист обладает информацией о том, какая цена для объекта была конечной, за какую цену этот объект был реализован". Если же действовать в режиме "сделай сам", то стоит обзвонить хозяев (или их агентов) всех выбранных квартир-аналогов и попробовать выяснить, как долго каждая квартира находится в экспозиции. Если она уже продана – то, сколько времени и какой скидки потребовала ее продажа. Цены аналогов, которые продаются слишком долго или вообще не продаются, будем считать явно завышенными. Соответственно, те квартиры, которые продались слишком быстро (по сравнению с устраивающим нас сроком) по явно более низкой, чем у остальных, цене, считаем недооцененными. Отбросив те и другие, получаем массив цен, среднее из которого можно считать базовой ценой. Можно пойти и несколько более сложным путем, определив базовую стоимость квадратного метра квартир-аналогов (что, кстати, позволит привлечь в качестве аналогов больше вариантов предложений). И уже, исходя из базовой стоимости квадратного метра, получить базовую стоимость своей квартиры.
Арифметика ценовых поправок
Однако, квартиры с ценами, наиболее близкими к найденной нами базовой, могут все-таки по каким-то существенным параметрам отличаться от нашей. Понятно, что наличие или отсутствие тех или иных характеристик квартиры может снижать или увеличивать ее стоимость. Среди таких факторов: местоположение, транспортная доступность, экология, тип дома, этаж, состояние подъезда, вид из окон, ремонт или потребность в оном, состояние сантехники и т. д., и т. п. Строго говоря, чем лучше вы выбирали аналоги, тем меньше подобных факторов придется принимать во внимание. Тем не менее, каждому из них можно назначить цену, которая будет использоваться в качестве ценовых поправок к нашей базовой цене. Как правило, опытный риэлтор хорошо ориентируется в том, сколько стоит тот или иной фактор. Можно составить и свою таблицу ценовых поправок - например, в процессе опроса владельцев квартир аналогов. Стоимости факторов можно и рассчитать, используя имеющийся массив аналогов, если он достаточно представителен. При этом для каждого фактора группируем близкие аналоги в группы, где он есть, и где его нет. Идеально, чтобы квартиры в группах отличались только наличием этого фактора. Определив среднюю цену квадратного метра в каждой из групп и вычтя разницу, получаем оценочную стоимость этого фактора в пересчете на квадратный метр. Проделав эту операцию для всех параметров, получаем таблицу ценовых поправок, которую можно использовать для окончательного формирования цены квартиры.
|