Вы решили продать квартиру и купить новое жилье, допустим, дом за городом? Выставили свою квартиру на продажу, но покупатели и посредники-агенты, узнав, что в квартире есть маленький ребенок, не хотят иметь с вами дело.
Кто-то советует сбавить цену, кто-то – выписать малыша из квартиры (очень даже работает при условии, что ребенка могут выписать только с одним из родителей на любой указанный ими адрес), чтобы избежать мороки. Причина – опекунский совет (орган опеки и попечительства), который в вашем случае необходим и решения которого иногда приходится ждать около месяца, а еще – то, что вам нужно будет обязательно найти жилье взамен, что, соответственно, удлинит цепочку сделки. Конечно, можно устроить так, чтобы не связываться с опекунским советом и не терять время, но где гарантия, что ваш малыш в результате всего этого не останется вовсе без жилья?
"Взаимоотношения" несовершеннолетнего с недвижимостью оговорены в Гражданском кодексе, в Законе Украины "Об охране детства", и в Законе Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей". И если родители либо опекуны ребенка захотят произвести какие-либо действия, направленные на отчуждение недвижимости или ее части (принадлежащей ребенку на правах частной собственности или на правах пользования), то им придется общаться с органом опеки и попечительства. Именно эта инстанция и ее представители персонально отвечают за соблюдение всех прав ребенка (ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Прежде всего следует знать, что согласно законодательству родители (опекуны) и дети (проживающие вместе с ними) могут быть самостоятельными собственниками жилья. Жилье, полученное родителями и детьми за счет их совместного труда или общих денег, принадлежит им на правах общей совместной собственности. То есть, если несовершеннолетний сам заработал часть денег на приобретение квартиры (например, снялся в художественном фильме и получил гонорар, получил наследство в виде денег), часть жилья принадлежит именно ему, и родители не могут распоряжаться долей отпрыска без его ведома и согласия.
Пока ребенок не достиг совершеннолетия, родители вправе управлять его имуществом, однако обязаны при этом учитывать потребности и интересы дитяти, что и контролирует орган опеки и попечительства. Родители малолетнего ребенка (согласно ст. 31 ЦК Украины – малолетними считаются дети до 14 лет) не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства (ООП) подписывать любые договоры, касающиеся имущественных прав ребенка. Проще говоря, папа не сможет продать квартиру, где зарегистрирована еще и мама с малолетним ребенком, без согласия ООП. Кроме того, в законе говорится, что ни отец, ни мать не имеют права отказываться от имущественных прав ребенка. Родители могут дать разрешение ребенку продать свою часть жилья тоже исключительно после согласования с ООП. При этом ООП дает добро на сделку лишь в случае, если гарантируется право ребенка на жилье на правах собственности: если родитель предоставит договор купли-продажи другой квартиры, в которой ребенок также будет владеть долей. Один из родителей не может заключать договоры по продаже жилья, принадлежащего ребенку без письменного нотариально заверенного согласия второго родителя, кроме случаев, когда семья более 6 месяцев не живет вместе и/или суд лишил одного из них родительских прав, признал как пропавшего без вести, и об этом есть соответствующее решение, вступившее в законную силу.
При разводе бывшие члены семьи теряют право на жилье в случае, если сами не являются собственниками: помещение было взято в аренду, приватизация или покупка на имя одного из супругов произошла до свадьбы. Ребенок, прописанный в квартире или являющийся совладельцем недвижимости, может быть выселен из квартиры лишь тогда, когда на его имя будет приобретено или зарегистрировано другое жилье и только вместе с кем-то из родителей. Родителям следует помнить, что если ребенок является стопроцентным собственником жилья, то в случае развода продать квартиру будет трудно. А вот если кто-то из родителей, например, мать не является собственницей жилья, и ребенок нигде не зарегистрирован, то оба они рискуют остаться на улице. Разобраться во всех коллизиях и нюансах наших законов очень непросто. Поэтому, прежде чем продавать какую-либо недвижимость, право собственности или право пользования которой принадлежит ребенку, родители или опекуны ребенка должны обратиться либо в ООП по месту нахождения недвижимости, либо к грамотному риелтору.
Ребенок с момента рождения должен быть зарегистрирован на жилплощади одного из родителей. Иначе он вообще не имеет права на жилье. Ребенка не обязательно включать в приватизацию, ему не обязательно быть собственником жилья, но регистрировать его нужно! Иначе в случае судебного спора мама, которая не является собственницей или совладелицей жилья, останется с ребенком на улице.
После 2006 г. опекунские советы ужесточили требования. Сегодня, для того чтобы совершить какие-либо действия с недвижимостью ребенка, необходимо согласие обоих родителей. Исключением может быть решение суда о том, что отец (мать) лишены права опеки, или справка о том, что ребенка воспитывает один родитель. Контроль за исполнением закона о правах ребенка возложен на райадминистрации, и только с их разрешения опекунские советы могут давать разрешение на операции с недвижимостью, принадлежащей детям. Но членами органов опеки и попечительства являются депутаты областных или районных советов. Зачастую это люди, не имеющие отношения к юриспруденции. Они занимаются вопросами опеки четыре года, затем их переизбирают, приходят новые люди. Необходимо создать государственный орган попечительства, как это сделано во многих европейских странах. Нужно, чтобы этот институт работал постоянно, а не два-три раза в месяц, и прослеживал судьбу каждого ребенка.
Поэтому покупатели стараются не связываться с квартирами, в которых есть дети? Сделка, в которой участвуют дети, вообще, довольно опасная и непредсказуемая вещь. И дело не только в опекунских советах. В нашем государстве ребенок может обратиться в суд уже в 14 лет. И если, допустим, его родители по каким-либо причинам 5–7 лет назад переехали из Киева в Жмеринку, а ребенок считает, что в столице ему было бы лучше, то может оспорить сделку. Теоретически это вполне возможно, вопрос только в том, что не всякий ребенок будет судиться с родителями и не всякий найдет на это деньги.
|
