При совершении обмена человек, который желает сменить свое жилье на другое, равноценное, лучшее или более экономичное, неизбежно выступает одновременно и в роли "как бы продавца", и в роли "как бы покупателя". Он вынужден готовить свою квартиру к обмену, придавая ей товарный вид. Ему приходится собирать и восстанавливать множество документов на свою недвижимость. И одновременно он должен проверять предлагаемую ему для обмена квартиру своего контрагента как на чистоту в прямом смысле этого слова, так и на чистоту в ее юридическом понимании. Естественно, он может нанять риелторскую фирму, которая возьмет на себя все вопросы по проверке документации на квартиру, имеюшуюся у его контрагента.
Риелторская фирма проверит подлинность правоустанавливающих документов, определит, не имеет ли жилплощадь , предлагаемая к обмену, каких-либо обременении и не чреват ли этот вариант неприятными сюрпризами, типа небритого маргинала, явившегося из мест лишения свободы и претендующего на "свой угол". Однако оставим риелторов ленивым. Здесь мы поговорим о том, как самостоятельно обменять квартиру. Мы раскроем Вам "правила игры" и проинструктируем, как им следовать, чтобы в результате сделки получить желаемую жилплощадь и, кроме того, иметь возможность с удовольствиеу подсчитать, сколько Вы сэкономили на риелторских услугал и что Вы сможете купить на эти деньги для обстановки новой квартиры.
Обмен приватизированных квартир
Прежде всего, задумайтесь о том, что предлагаете в обмен Вы сами. Приватизировано ли Ваше жилье или оно находится в муниципальной собственности. Если это так, то обязательно приватизируйте его. Дело в том, что обмять жилплощадь , которой владеют по договору социального найма, намного сложнее, а порой просто невозможно, да и цена на рынке недвижимости при сделках купли-продажи существенно ниже. Соответственно, при равных качественных характеристиках квартир неприватизированная квартира, скорее всего, лет обмениваться с доплатой.
Но и при обмене приватизиронной квартиры существует масса нюансов, которые следует учитывать. Ситуация обмена приватизированной квартиры на приватизированную является как бы зеркальной. Потому что то, о сейчас пойдет речь, в одинаковой степени относится и к Вашей квартире, и к квартире того чеоовека, с которым Вы намерены поменяться.
Если Вы живете не один или в квартире зарегистрировано проживание других людей, то Вам придется к общему пакету документов, необходимых для регистрации сделки, приобщить письменное согласие на совершение обмена от всех этих людей. Этот докуумент должен быть составлен и подписан в присутствии нотариуса, который и заверит их подписи. Согласие на обмен должно быть получено от всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади , при этом совершенно неважно, являются они Вашим родственниками или нет. Также согласие должно быть получено от лиц, которые не проживают в этой квартире, но по закону имеют на нее какие-либо права. В частности, это разведенный супруг или супруга, какой-либо другой совладелец, находящийся на срочной военной службе или в длительной командировке. Из органов опеки и попечительства следует получить разрешение на обмен, если в квартире зарегистрировано проживание недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, равно как и несовершеннолетних. При этом органы опеки и попечительства вправе не выдать такое разрешение, если после обмена квартиры условия проживания несовершеннолетних и других лиц, находящихся под опекой, ухудшатся.
А теперь перечислим документы, которые необходимо предоставить для обмена приватизированной квартиры, а также в случае если Ваш контрагент тоже имеет приватизированную квартиру, следует потребовать их от него.
Еще раз акцентируем Ваше внимание на том, что обмен приватизированными квартирами подразумевает зеркальные действия сторон. Естественно, могут быть некоторые нюансы и детали, но общий принцип остается неизменным. Так вот, документы... Прежде всего, это заявление собственника в местный орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по форме, предложенной этим органом. Туда же представляют правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по оплате квартплаты и коммунальных платежей, справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество. Подаются документы из БТИ, в частности технический паспорт, поэтажный план и экспликация. Перед подачей документов Вы будете должны заплатить госпошлину за регистрацию сделки. Платежные реквизиты и сумму платежа лучше всего узнать непосредственно в офисе местного органа при регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Подлинник квитанции об оплате госпошлины приложите к комплекту документов. Регистрирующий орган на основании представленных документов производит регистрацию договора мены, который стороны сделки по обмену квартирами подписывают в присутствии нотариуса. Типовой договор мены легко найти в Интернете. Кроме того, практически все нотариальные конторы предоставляют услугу по составлению такого договора.
В договоре мены должна быть указана цена обеих квартир. Однако тут есть одна тонкость. Дело в том, что люди, когда меняются квартирами, как бы признают, что эти квартиры являются равноценными. Они и являются таковыми для них, с точки зрения потребительских качеств, иначе обмен не имел бы смысла. Однако обмениваемые квартиры очень редко имеют одинаковую рыночную стоимость. Для определения рыночной стоимости квартир можно пригласить профессионального и имеющего лицензию оценщика. Таким образом. Вы сможете узнать разницу в стоимости квартир и определиться с доплатой. Но чаще всего участники обмена договариваются о доплате самостоятельно, определяя ее как бы "на глаз". Это именно тот случай, когда "согласие есть продукт при взаимном непротивлении сторон".
Тем не менее в договоре стоимость квартир указывается как одинаковая. Это для удобства и для того, чтобы та сторона, которая получает доплату, не платила бы с этой суммы налог. Вполне нормальная и невинная уловка, когда доплата производится после совершения сделки из рук в руки, но, как правило, в присутствии нотариуса. Однако в этой ситуации можно ненароком заиграться. Дело в том, что регистрирующий орган, анализируя документы, может прийти к выводу, что рыночная стоимость обмениваемых квартир существенно различается, и на этом основании признать договор мены недействительным.
Альтернативная сделка
Иногда одна из сторон сделки по обмену квартирами не имеет квартиру для обмена на момент подготовки сделки. Что это значит? Это значит, что некто очень заинтересован в приобретении именно такой квартиры, как у Вас. Его устраивает и сама квартира, и район, где она расположена, и цена. Но ему нечего предложить взамен. То есть равноценной квартиры он не имеет. Поэтому он за свои средства приобретает квартиру, равноценную той, которая есть у Вас. При этом с вами согласуется район ее расположения и некоторые прочие условия. Эта операция называется альтернативной сделкой или скрытым обменом. Нужно признать, что такой метод обмена очень удобен, потому что сокращает время подбора нужного варианта, создает оптимальные условия для проведения многоступенчатых сделок по обмену.
Альтернативная сделка оформляется посредством заключения договора купли-продажи. Естественно, как и договор мены, договор купли-продажи регистрируется в местном органе по регистрации прав собственности на недвижимость и сделок с ней.
Обмен муниципального жилья
Несколько по-иному совершается сделка по обмену муниципального жилья. Сразу следует сделать оговорку, что обменять приватизированное жилье на жилье муниципальное напрямую практически невозможно. Сначала муниципальную квартиру придется приватизировать. А вот совершить обмен одной муниципальной квартиры на другую муницлипальную квартиру можно, но лишь при согласии на сделку наймодателей этих жилых помещений. При этом существует множество оснований, по которым совершение этой сделки станет невозможным. Муниципальная квартира не может быть обменена на аналогичную квартиру, если ее нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма квартиры.
Недействительной будет такая сделка и в случаях, если на квартиру наложен арест, если она является предметом залога, если право пользования ею оспаривается в судебном порядке. Не подлежит обмену квартира, относящаяся к социальному ведомственному фонду или являющаяся квартирой в общежитии. Не может участвовать в сделке по обмену помещение, признанное не пригодным для проживания, или если дом, в котором она распложена, подлежит сносу, переоборудованию или предназначен для использования в иных целях. Регистрирующий орган не оформит сделку, в случае если ее условия предполагают существенное ухудшение условий проживания одной из сторон или одна из сторон после ее совершения станет нуждаться в улучшении своих жилищных условий. Если таких препятствий для совершения обмена двумя муниципальными квартирами не существует, то необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы: заявление нанимателя муниципального жилья (ответственного квартиросъемщика), которое должны подписать в знак своего согласия на совершение сделки все члены семьи, достигшие совершеннолетия, в том числе и те, которые в данный момент в этой квартире не проживают; оригиналы и копии ордера и договора социального найма муниципальной квартиры; выписку из домовой книги с информацией обо всех лицах, на данный момент проживающих в этой квартире; справку из ЖЭКа или его аналога об отсутствии задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги. Как и в случае с обменом приватизированного жилья, для совершения сделки необходимо предоставление согласия органов опеки и попечительства, если в обмениваемой муниципальной квартире проживают недееспособные лица, лица с ограниченной дееспособностью и несоверщеннолетние. При совершении обмена условия проживания этих категорий граждан не могут быть ухудшены.
Когда все перечисленные выше документы собраны и при соблюдении перечисленных выше условий, обменивающиеся стороны (наниматели) подписывают договор мены. Этот договор представляется каждым из нанимателей своему наймодателю для получения согласования на совершение обмена. Наймодатель согласует или отказывает в письменной форме согласовать заявление, поданное заявителем. На рассмотрение такого заявления по закону наймодателю отводится десять дней. Поэтому не стесняйтесь и торопите неповоротливых чиновников, если время начинает "зашкаливать" за рамки приличия. Когда такое согласование получено, каждое из лиц, обменивающихся муниципальными квартирами, заключает договор социального найма жилья со своим новым наймодателем, после чего обмен считается совершенным. После совершения обмена следует зарегистрировать договор мены в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. На этом процедура обмена квартирами считается завершенной, и, в случае с приватизированными квартирами, стороны становятся собственниками нового жилья, а лица, пользующиеся своими квартирам по договору социального найма, становятся нанимателями нового жилья.
|
