Недвижимость КиеваАгентство недвижимости Леонов и ко

             продать купить квартиру купить снять квартиру элитные квартиры новости,статьи аренда недвижимости

Категории раздела

Главные новости недвижимости [187]
Недвижимость [225]

Гранд Лайф

Парковые озера

Цитадельная 7

Продам квартиру

Продам квартиру

Облако тегов

Форма входа

Главная » 2011 » Сентябрь » 1 » Как купить квартиру в кредит
15:39
Как купить квартиру в кредит
О плюсах ипотеки сказано очень много, поэтому сейчас - только суть. Почему это выгодно? Если отбросить "лирику", то плюсов два: внося лишь первоначальный взнос (5-30%), мы уже имеем собственную квартиру, и сумма, на которую дорожает эта квартира (во всяком случае последние три года), больше процентов по кредиту.
О минусах покупки жилья в кредит говорят меньше. Поэтому на этом мы будем останавливаться подробнее.
1. Для начала стоит оценить, можете ли вы купить квартиру в кредит в принципе.
Дело в том, что банки практически никогда не дают полную сумму для покупки недвижимости. Они приветствуют заемщика, который вносит 30-40% суммы сам. Максимальный же размер депозитного банковского кредита (насколько известно автору) составляет 90% стоимости сделки. Причем идут на эти 90% очень немногие банки. Поэтому, если у вас вообще нет денег, купить квартиру в кредит, скорее всего, вы не сможете. Тем более что одноразовые расходы на оформление ипотечного кредита (комиссия банку, оформление залога, нотариальное заверение документов, страхование покупки и жизни покупателя и т.д.) обычно тянут на $1-2 тыс. и оплачиваются покупателем самостоятельно (либо под это берется отдельный потребительский кредит). То есть как минимум 10% стоимости вашей "избранницы" плюс $2-3 тыс. резервного фонда строго обязательны. Если их нет - вы в пролете. Если есть - идем дальше.
2. Теперь следует оценить свою кредитную платежеспособность.
Следует помнить, что даже если стоимость вашей недвижимости относительно невелика и вам удастся добиться от банка максимального срока кредитования (лет 20), то все равно ваш ежемесячный взнос вряд ли опустится ниже $200. Как правило, размер собственного взноса покупателя обратно пропорционален банковскому проценту по кредиту. То есть если вы нашли банк, который согласен одолжить вам на покупку квартиры 90% ее стоимости, то ставки будут максимальными в этой категории кредитов. А значит, ежемесячный платеж будет больше.
Причем ваш доход не просто должен удовлетворять этой сумме. Некоторые банки резонно замечают, что еще нужно и за что-то жить, и руководствуются принципом 50 на 50 (или 40 на 60, что хуже для вас). То есть платеж не может превышать 50% доходов клиента.
Для ориентировки: для займа в $20 тыс. (двухкомнатная "хрущоба" за пределами центральных районов Донецка) при схеме 50/50 и сроке погашения 5 лет ежемесячный доход должен составлять около $1000. Правда, доходом считается не только зарплата заемщика и созаемщика (можно брать кредит семьей), но и прибыль от предпринимательской деятельности, доходы по депозитам, ценным бумагам, рентные платежи и т. д. Кстати, шансы на успешное рассмотрение заявки серьезно повышаются, если заемщик владеет какими-то активами, например недвижимостью или автомобилем, или предоставляет в банк документы, подтверждающие его успешную кредитную историю (копию кредитного договора и выписки со счетов о его погашении).
Немаловажным фактором является то, "белые" эти доходы, "серые" или "черные". К примеру, если ваше предприятие не дает вам официальную справку о ваших реальных доходах, это не значит, что вы не можете взять кредит. Это значит, что он будет дороже. А банк найдется. Просто нужно выбирать банк, который проводит косвенную оценку платежеспособности клиента. Если и здесь все в порядке - двигаемся дальше.
3. Выбираем банк.
Для этого просто собираем данные о максимально возможном количестве банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Что вас должно интересовать? Конечно, процентная ставка по кредиту. Но не только это.
Еще вас интересует масса вещей, о которых, как правило, в рекламе не говорят: банковская комиссия за выдачу кредита (реально сколько это и фиксированная ли это цифра), размер комиссионных банка за обналичивание денег (кредит в безнале, расчет - обычно налом), банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета (это две разные цифры, и обе они ваши) и, конечно, каковы условия досрочного погашения кредита и санкции за просрочку платежа. На двух последних факторах остановимся.
Банки (несмотря на их декларации) очень негативно относятся к досрочному погашению кредитов. Некоторые даже вводят т.н. мораторий на досрочное погашение и штрафные санкции за его нарушение. Это и понятно. В зависимости от срока кредитования проценты по кредиту могут доходить до 90% суммы сделки. А какой банк захочет отказаться от денег? Но если вы изначально, еще при подписании договора будете настаивать на таком своем праве, вам или процент поднимут, или вообще откажут.
Просрочка платежей (кто бы вам что ни говорил) - очень серьезная вещь. На деле, беря в банке ипотечный кредит, вы подписываете долгосрочное платежное обязательство. Если вы не платите вовремя, то нарушаете этот договор. Пеня и штраф за просрочку обычно довольно большие. И хотя получение небольшой отсрочки платежей у банка возможно, вопрос этот решается в каждом конкретном случае индивидуально. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита.
И еще один момент. В нашем случае не мы кладем деньги в банк, а банк "кладет" их в нас. Так что выбираем условия, а не банк.
4. Не забудьте поинтересоваться, какой комплект документов нужен банку от вас.
Вариантов может быть много. Обязательно нужны паспорт; идентификационный код, справка с места работы с зарплатой за последние полгода-год. Если вы частный предприниматель, последнюю справку заменяют три документа: свидетельство о госрегистрации СПД, декларация о доходах за полгода-год и справка из налоговой, что вы им ничего не должны.
Далее уже в процессе торгов по процентам и другим условиям для получения более мягких требований и выгодных условий вам может понадобиться целая масса документов, доказывающих, к примеру, что у вас есть недвижимость или авто (для залога или просто к сведению банка). Или что у вас есть жена (муж) тоже с доходами (для поручительства или если ваши доходы самостоятельно не укладываются в сумму выплат). Впрочем, могут потребовать и справку из психдиспансера...
Вообще, можно приносить любые дипломы, сертификаты о повышении квалификации, научные и бизнес-проекты. Говорят, подобная информация характеризует вас как более интересного клиента для банка.
5. Один из немаловажных вопросов - схема кредитования.
По большому счету их две: такая, где проценты по кредиту разбросаны равномерно на весь срок, то есть ежемесячные платежи одинаковые; и такая, где проценты начисляются на остаток. Так как по второму варианту первые платежи для очень многих получаются просто неподъемными, подавляющее большинство выбирает первый вариант Он называется аннуитет.
Чуть не забыл. Жизнь-штука сложная и многогранная. Не зря существует хорошая пословица: "Хочешь рассмешить Бога - расскажи ему о своих планах". И ваши условия, и ваши планы могут очень легко измениться. А кредит на квартиру - мероприятие долгосрочное. И договор уже подписан. Опять же есть нюансы. Не нужно думать, что участие в сделке страховой компании и страховой пакет, который вас заставят купить у нее, реально защищают от неприятностей. На участии страховой компании обычно настаивают банки, и оберегают страховщики именно их. К примеру, если вдруг объявится кто-то непредвиденный и сделка по покупке квартиры будет расторгнута судом, страховая компания выплатит только долг заемщика банку. Самому заемщику потери не возместит никто. Опять же, если купленная и застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но... теряет первоначальный взнос и деньги, уже выплаченные по кредиту. Но жизнь - вообще дело рискованное...

N.B. Желательно знать:
- какой процент стоимости недвижимости банк готов предоставить в кредит;
- обязательным ли является наличие поручителя или залога;
- требования по наличию прописки (регистрации);
- покупку какого именно жилья кредитует банк;
- каковы требования к этим квартирам;
- возможны ли альтернативные сделки.
О чем речь? Довольно часто квартира, которую вы хотите купить, не удовлетворяет требованиям банка или страховой компании. Банк, к примеру, может не взяться кредитовать покупку старого жилья (критерии у каждого банка свои), жилья с частичными удобствами или нелегализованной перепланировкой. Страховая компания может «завернуть» сделку, если в квартире были прописаны несовершеннолетие, недееспособные, осужденные или если владельцы квартиры менялись слишком часто. В этом случае покупатель может потерять уже внесенный за квартиру залог и деньги, заплаченные им за оценку жилья.

Категория: Главные новости недвижимости | Просмотров: 1426 | Добавил: администратор | Рейтинг: 5.0/1

Block title

Эксклюзив

Срочная продажа

Поиск

Квартира в центре

Продажа!

Продам!

Продажа квартиры

Валюта


Календарь

«  Сентябрь 2011  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930

Архив записей