Недвижимость - объемное, сложное понятие, имеющее множество качеств, характеристик и факторов. Как объект жилья она имеет важное социальное значение. Кроме всего прочего, недвижимость как товар имеет две составляющие: физическую (месторасположение, объем, износ и т.д.) и юридическую (права пользования, владения, распоряжения, техническую документацию и т.д.). И если визуально покупатель может определить качество товара, который он хочет купить, то документальная сторона зачастую не всегда открыта для полного анализа. Если недвижимость может быть товаром, значит, существует рынок, на котором этот товар переходит от одного собственника к другому. Значит, есть покупатель и есть продавец. В большинстве случаев ни первый, ни второй, выходя на рынок, его досконально не изучали и тем боле не имели большой опыт проведения коммерческих операций. Что же интересует в первую очередь человека, попавшего на рынок недвижимости?
Это безопасность себя лично и своего имущества; экономия времени и средств; сокращение ненужных информационных каналов; правильная оценка моральных и материальных ресурсов.
При желании продать недвижимость у продавца возникает ряд вопросов, которые ему необходимо решить в процессе реализации. При решении этих вопросов постоянно приходится соизмерять затраченные средства и время с получаемым результатом. При этом последовательность и полноту затраченных усилий продавец оценит по полученным, причем неизвестно, отрицательным или положительным, результатам. Можно начать экспериментировать на собственной недвижимости, можно изучать опыт друзей и знакомых, можно поставить задачу для многочисленных частных маклеров или дать заявки во все агентства недвижимости города. Но опыт друзей не всегда совпадает с вашей ситуацией, рекомендации частного маклера не подтверждены сертификатом или многолетними рекомендациями, да и гарантии его профессионализма и порядочности подкреплены только словом.
На любом рынке, да и вообще в любом деле существуют профессионалы. На рынке недвижимости профессионал риэлтер (агент по недвижимости). В большинстве случаев в агентствах работают профессионалы, которые знают, как быстро, с минимальными затратами, безопасно и грамотно выполнить поставленную задачу. Профессиональный риэлтер, ценя Ваши и свое время и средства, предложит сотрудничество, направленное на конечный результат.
Существует два варианта сотрудничества с агентством недвижимости при продаже объекта недвижимости.
Первый вариант - это устные договоренности по продаже квартиры. Но, во-первых, продажа квартиры - это не только оформление сделки, а очень сложный и тонкий процесс поиска покупателя, который заплатит нужные деньги. Это финансовые затраты, постоянный прием звонков, из которых сотни из любопытства, и посторонних людей в своей квартире, которые вовсе и не собирались покупать. На деле продажа квартиры может длиться месяц и более, а ведь не каждый выдержит такой нервотрепки. Иначе просто не получится продать квартиру за те деньги, которые Вы хотите.
Казалось бы, если сообщить о продаже квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в газету, то продажей квартиры одновременно будет заниматься множество фирм. И, вроде бы, вероятность скорейшей продажи возрастает. Это достаточно распространенное, но ошибочное предположение. Конечно, каждое из агентств занесет информацию о вашей квартире в банк данных. Но вот давать полномасштабную рекламу в печатные и электронные СМИ, скорее всего, не будет, ограничившись строчным объявлением.
Второй вариант - подписание эксклюзивного договора поиска покупателя. Это письменный договор, заключенный между агентством недвижимости и клиентом для представления и защиты его интересов на рынке недвижимости. Смысл эксклюзивного договора можно сформулировать следующим образом: клиент, желающий продать свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, поручает это одному-единственному агентству недвижимости, в добросовестности и профессионализме которого он абсолютно уверен, а агентство, в свою очередь, получает исключительное право обслуживания данного клиента в течение срока действия агентского договора.
Вы получаете практически стопроцентные гарантии, что Ваша квартира будет продана в оговоренные сроки и строго оговоренную сумму денег будет у Вас на руках. По сравнению с другими видами сотрудничества эксклюзивный договор имеет огромное преимущество, и подавляющее большинство продавцов, понимающих эту выгодность, обращаются к риэлтерам (в агентства недвижимости) только на эксклюзивных условиях.
Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру. То есть квартиру, у которой есть "черные пятна" в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Почему? Да потому, что он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки. Он держит их у себя до последнего - пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания. Но агентство оказалось добросовестным и прежде, чем совершить сделку, организовало тщательную проверку документов. В результате проверки обнаружились нарушения. Хорошее агентство, безусловно, откажется от сделки, чтобы не подводить покупателя. Ну и что Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство - продаст другое, то, где менее тщательно проверяют документы.
Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества довольно обширные. И заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с оспариванием одной из предыдущих сделок по этой квартире. В результате страдает ни в чем не повинный добросовестный покупатель. Если же продавец заключил эксклюзивный договор, он передает правоустанавливающие документы на квартиру в агентство по договору ответственного хранения, зная, что специалисты без суеты организуют их тщательную всестороннюю проверку. Агентство заключает с продавцом эксклюзивный договор, и агент прежде, чем оформлять заявку на планирование рекламной кампании, обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет.
Это удобно покупателю - ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят. Это удобно продавцу - его не будут тревожить лишними визитами, которые, вероятнее всего, не закончатся сделкой. Ну, а в чем выгода продавца при заключении эксклюзивного договора? Агентства не рекламируют все квартиры, которые у них есть в базах данных. К чему это ведет? Допустим, продавец не заключил эксклюзивный договор ни с кем. Он предложил продавать свою? квартиру сразу десяти агентствам. Пять из них разместили строчную рекламу, например, в газету, и очень быстро обнаружили, что рекламируют один и тот же объект. В результате, вполне вероятно, что эта квартира будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем агентству или агенту тратить собственные деньги на бесполезную рекламу? Кроме того, продавец, работая со многими агентствами одновременно, не защищен от мошенничества. Ведь из разных фирм к нему будут приводить множество людей, чтобы осмотреть его собственность, а информация о том, что у хозяина квартиры скоро появится крупная сумма денег, будет распространяться и может попасть в любые руки.
При заключении договора на эксклюзивное обслуживание продавца недвижимости очень большое значение имеет квалифицированная и точная оценка недвижимости. Ведь от этого зависит срок реализации и затраты по позиционированию товара на рынке недвижимости (время, как известно, - деньги). Только квалифицированный специалист определит стоимость объекта с учетом срока реализации, условиями конъюнктуры рынка, надбавки на торги, затрат на документацию и т.д. И все это необходимо юридически грамотно отразить в договоре на эксклюзивное обслуживание.
В итоге, если же риэлтер добросовестно выполняет свои обязанности, то продавец, заключив с ним эксклюзивный договор, ничего не теряет, но многое получает. Во-первых, владелец квартиры лучше защищен от мошенников. Во-вторых, ему гарантирован тщательно продуманный объем рекламы - достаточный для продажи. Ведь если информация о квартире появилась в газете и журнале и хотя бы одно агентство размещает эту информацию регулярно, то потенциальный покупатель эту квартиру обязательно найдет.
Таким образом, если продавец согласился назначить за квартиру реальную цену, выбрал хорошее агентство, добросовестного риэлтера и заключил правильный договор, то эксклюзив для продавца выгоден во всех отношениях. Потому что один добросовестный риэлтер, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такого договора.
Основные условия предоставления услуг:
- услуги по продаже Вашего объекта недвижимости - БЕСПЛАТНО!
- продажа объекта недвижимости по максимальной стоимости в сжатые сроки.
- продажа объекта недвижимости на условиях эксклюзивного права продажи.
Порядок работы:
1. Консультации по вопросам недвижимости: квалифицированная помощь по вопросам цен на квартиры, по юридическим вопросам и тонкостям предстоящей сделки. При этом данные о продавцах являются конфиденциальной информацией и не разглашаются!
2. Осмотр и оценка
После того как Вы решили обратиться в агентство для продажи квартиры, агент выезжает в согласованное время для осмотра Вашей квартиры, чтобы иметь о ней представление и знать, какие нюансы можно отразить во время рекламной компании и правильно определить стоимость квартиры (оценка по телефону - не лучший способ узнать реальную стоимость квартиры). При необходимости проводится фотографирование Вашей квартиры для каталогизации и размещения информации на собственном Интернет-сайте агентства.
Продавцу следует учитывать, что ремонт несущественно влияет на стоимость квартиры. Единственное, на что ремонт оказывает действие - это на скорость продажи квартиры. Даже если Вы потратили на ремонт 20 тыс. долл., то квартиру, стоимостью 55 тыс. долл. никто за 75 тыс. долл. не купит. Покупатель будет делать свой ремонт, и ему не важно (в большинстве случаев), в каком состоянии квартира. Исключения составляют лишь квартиры, которые "убиты" или в очень скверном состоянии.
3. Эксклюзивный договор поиска покупателя
В тексте эксклюзивного договора указываются условия продажи квартиры, устанавливается срок действия и ответственность сторон, указывается стоимость квартиры, которая подлежит понижению только при согласии продавца.
Преимущества такого вида сотрудничества для каждой стороны очевидны. Вы знаете, кто непосредственно занимается продажей Вашей квартиры. Это оградит Вас и Вашу семью от ночных звонков, посещений непонятных "субъектов" и "экскурсантов", не имеющих "живых" денег, а также от неудавшихся расселений, сорванных задатков и других сложностей. Для агента Ваша квартира будет иметь приоритет по сравнению с любыми другими квартирами, которые предлагаются на продажу. Для рекламы Вашей квартиры будут выделены средства, т.к. агентство имеет гарантию получения комиссионных, которые покроют расходы на рекламную кампанию в случае продажи Вашей квартиры. После подписания эксклюзивного договора агентство обладает эксклюзивным правом поиска покупателя на Вашу квартиру.
4. Рекламная кампания
Как и в каких средствах массовой информации наиболее эффективно рекламировать Ваш объект недвижимости? Масса специализированных газет и журналов, с разными тиражами, районами распространения, многочисленные Интернет-сайты, информационные порталы предлагают Вам свои услуги. Как выбрать наиболее эффективный источник информации, или может дать объявление о продаже во все (а есть еще радио, телевидение) или просто заняться расклейкой объявлений?
Экономьте свое время, средства и нервы. Ограничьте себя от ненужных аналитических изысканий и дополнительного финансирования средств массовой информации. Агентство недвижимости может провести рекламную компанию эксклюзивного объекта в наиболее эффективных, проверенных рекламных источниках, и понести финансовые затраты она может только, если уверена в том, что Вы сотрудничаете и доверяете именно этой риэлтерской компании.
Агентство организует качественную рекламную кампанию по поиску покупателя на Вашу квартиру (если будет необходимо, то и по приобретению квартиры для Вас), используя как ведущие средства массовой информации (печатные издания, различные ресурсы Интернета и др.), так и свои собственные базы.
5. Просмотры
Согласуется удобное для Вас время для просмотра потенциальным покупателем Вашей квартиры, чтобы Вам можно было как следует подготовиться к визиту, т. к. от первого впечатления многое зависит.
6. Предварительный договор (договор о задатке)
Заключается трехсторонний предварительный договор на приобретение Вашей квартиры покупателем (договор о задатке), максимально учитывая в тексте договора все договоренности. В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, сроки ее приобретения, сроки ее освобождения (если Вы в ней проживаете), сроки снятия с регистрационного учета (если Вы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, форс-мажорные обстоятельства, а также все то, что Вы хотите в нем отразить. Здесь также фиксируется денежная сумма (задаток), которую покупатель передает Вам за квартиру (в счет оплаты) с целью подтвердить свои намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев задаток в дальнейшем используется продавцами для оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
При этом в случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины), а в случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
7. Сбор документов
Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости, необходимо собрать пакет документов.
8. Перед сделкой
После того как все документы собраны, а покупатель и продавец готовы к заключению договора купли-продажи недвижимости, желательно провести встречу всех ее участников, чтобы еще раз "закрепить" те моменты, которые волнуют стороны и определиться со временем и местом встречи, нотариальной конторой или нотариусом, где будет заключен договор купли-продажи недвижимости и произведен расчет за продаваемую Вами квартиру.
Еще раз проверяются все документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи недвижимости и их наличие в полном объеме. Данная встреча может проходить на любой территории, согласованной сторонами.
9. Оформление договора купли-продажи недвижимости
В назначенное время стороны собираются вместе в нотариальной конторе и приступают к процедуре оформления договора купли-продажи недвижимости. Покупатель и продавцы передают свои паспорта нотариусу, и производится расчет за квартиру и с агентством. После того как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли-продажи объекта недвижимости для снятия с регистрационного учета в милиции (копия - продавцам), регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ и постановки на регистрационный учет в милиции (оригинал и копия - покупателю).
После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ права собственности на проданную квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГК Украины). Если продавец на момент продажи Вашей квартиры зарегистрирован (прописан) в ней, то он обязан сняться с регистрационного учета в сроки, указанные в договоре купли-продажи недвижимости. Если у продавцов и покупателя нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.
Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы. Однако надо понимать, что приоритетным для фирмы является именно работа по эксклюзивным договорам, подтверждающим серьезность намерений клиента. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами ставите себя в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто выбрал эту форму работы. Конечно, это не означает, что агент не будет заниматься Вами. Просто работа может занять больше времени. Решение остается за Вами...
|
