Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального заверения. Во-первых, целый ряд сделок без нотариального заверения будет считаться недействительным, а во-вторых - это снижает все возможные риски собственника жилья. Рассмотрим основные "постулаты", которые необходимо знать каждому потенциальному покупателю или продавцу недвижимости.
Согласно действующему законодательству, нотариус при заверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. А также в обязательном порядке проверяет:
- имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее, правомочен ли он совершить эту сделку;
- наличие и достоверность всех необходимых документов для осуществления сделки;
- при необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы.
Не забыть документы!
Собираясь в нотариальную контору, необходимо иметь при себе полный пакет документов. В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 №20/5, для оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание и т. д.) необходимо наличие следующих документов:
- паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность участника сделки;
- правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество;
- справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости;
- справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости;
- письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака;
- разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный;
- доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем;
- справки из ЖЭКа: форма №3 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Важно! Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. В соответствии с Законом Украины "О нотариате", оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.
Обязательное удостоверение и регистрация
Существует целый ряд случаев, когда оформить сделку без помощи нотариуса не получится. Она попросту не будет иметь юридической силы и может быть оспорена в суде в любой момент. В соответствии с действующим законодательством, обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание) жилого дома, квартиры, другого недвижимого имущества. "Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен - возместить стоимость в деньгах", - рассказала частный нотариус Татьяна Евдотьева.
Кроме того, необходимо помнить об обязательной государственной регистрации имущества. Приобретенную недвижимость собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества.
К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации, относятся:
- жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
- нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
- встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);
- квартиры в многоквартирных домах.
Важно! Государственной регистрации подлежат объекты, которые закончены строительством и приняты в эксплуатацию независимо от форм собственности и ведомственного подчинения.
Договор отчуждения, а именно: купли-продажи, обмена и так далее, сразу после заключения и заверения нотариусом регистрируется в Государственном реестре сделок. "Эту операцию нотариус производит самостоятельно. Сегодня большинство нотариальных контор подключено к единой базе данных и проводит такую регистрацию в считанные минуты", - отметил нотариус частной нотариальной конторы Сергей Валяев. Кроме того, существует еще реестр наложения запрещений и арестов на отчуждение имущества. Но внести в него информацию может только нотариус.
Зона общего отчуждения
Встречаются случаи, когда возникает необходимость заверить сделку об отчуждении доли имущества в общей собственности. В этом случае нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил всех других участников общей долевой собственности (как граждан, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю третьему лицу, указав цену и другие условия, на которых продается квартира.
Важно! При удостоверении договоров пожизненного содержания, дарения, мены доли имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи части дома с публичных торгов данные правила не применяются.
Подари мне, подари
Договор дарения - это документ, согласно которому одно лицо передает свое имущество безвозмездно в собственность другому лицу. Такой договор относится к числу так называемых реальных договоров, то есть считается заключенным с момента передачи вещи. Поэтому нельзя обратиться в суд с заявлением о том, что лицо обещало сделать подарок, а затем свое обещание не исполнило. Договор дарения имущества, в том числе жилой недвижимости, свыше установленной законом суммы должен быть заключен в нотариальной форме. Нарушение нотариальной формы договора делает его недействительным.
Важно! Сторонами договора могут быть только дееспособные граждане. Несовершеннолетние (до 18 лет), а также ограничено дееспособные могут быть сторонами договора только с согласия родителей, опекунов (попечителей).
Юридическая поддержка
Нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью выполняют лишь свои обязанности по проверке документов, установленных законодательством, а это не всегда дает гарантию не стать жертвой мошенников. Поэтому, приобретая объект недвижимости, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, не проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена, все же нет.
Юристы рекомендуют: для того чтобы обезопасить себя при совершении сделки с недвижимостью и предотвратить возможные негативные последствия при ее проведении, лучше заранее обратиться за профессиональной юридической помощью. А именно, проверить историю объекта, который приобретается, документы на жилье и другие детали. Также можно воспользоваться такой услугой, как юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Это может быть проверка прав на распоряжение имуществом у лица, продающего квартиру; проверка законности приобретения квартиры продавцом; разработка или проверка текста договора купли-продажи; консультации сторон относительно документов, необходимых для сделки; согласование текста, времени и места подписания договора с нотариусом; оформление прав на имущество, юридический анализ правоустанавливающих документов.
Последним юридически значимым действием в сделке является государственная регистрация прав на имущество, которая тоже должна проходить под контролем специалиста. Это - самый ответственный этап в сделке, когда оценивается результат и качество проведенной юристами работы. Важно помнить, что право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации, а ее успех зависит от грамотных юридических действий, которые обеспечиваются специалистами по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.
Необходимо отметить, что сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально или регистрируются на бирже. При этом некоторые договоры (например договор пожизненного содержания, договор дарения) могут быть удостоверены только нотариально, другие (например договор купли-продажи, договор мены) - как нотариально, так и регистрацией на бирже.
|
